梁宝新 摄
华夏时报记者李蓓蓓、见习记者梁宝鑫广州报道
“我们现在处于市场波动、低迷的状态，这种状态很可能会持续一段时间。调整并不是那么容易的，也不能一下子调整。面对这样的问题，我们需要更多地思考，同时，我们需要看到市场总是有低谷和高潮，（你应该考虑）如何放眼长远，规划未来。”樊纲说。
8月9日，中国经济结构改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲在观点机构主办的2022博鳌房地产论坛上发表《宏观经济市场与房地产周期》演讲并由华夏时报等联合主办。 演讲以“房地产对宏观经济发展的重要性”为主题，指出当前我国宏观经济发展的积极变化，以及当前房地产行业在需求和供给两方面存在的问题。
宏观经济仍出现积极变化
如今，谈及中国房地产行业，出现频率较高的词语是风险、低迷等。
范刚指出，无论是行业内还是行业外，确实都处于比较悲观的状态。 如今经济不好主要体现在服务业和房地产业，但制造业还好。
“一方面受益于电商和快递，另一方面受益于国际市场和出口。昨天新的数据出来了，我们的电商1-7月增长了10%，而且我们的出口增长了近20%，从这个角度看，我们的基础还是有的。所以同时，我们上半年创造了历史最高的贸易顺差，与世界相比，我们还在增长。比较好。”范刚说。
在樊纲看来，政策调整也是一个积极因素。 去年政策出台一段时间，产生了紧缩效应，导致了构成谬误。 今年以来，除教育辅导行业外，其他政策基本都有调整。
“包括最近房地产政策的调整，除了因城施策、保障楼盘交付之外，中央还牵头设立了一些基金，解决房地产市场的实际问题。 这些政策与以往相比是一次重要调整。 去年这个时候我还在拼命逼压。”范刚补充道。
房地产市场发展必须符合城镇化规律
当前房地产行业暴露出哪些问题？
樊纲认为，主要从供给侧和需求侧两个方面体现。
“住房首先是消费品，而不是投资产品。 它是我们生活中最大、最持久、最昂贵、最有价值的消费品。 它其实是我们消费中不可或缺的一部分，只是我们常常忽视它。 它被视为一种消费，从统计上看，住房也被视为一种投资。”范刚说。
樊纲进一步提到，住房消费需求通常指刚性需求和改善性需求。
消费者的住房需求在哪里？
“仔细想一想房地产与中国宏观经济，现在我们城市买房的人主要是谁？限购的人是谁？他们的消费需求是什么样的？限购对象是外来人口。” 范刚回答道。
范刚指出，当今房地产市场最大的问题是两极分化。 过去，城镇化政策对小城镇的供给是无限的，对大城市的供给却是有限的。 结果，人口迁移并没有遵循这种模式。 现在谈房地产，第一是人口在减少，第二是住房拥有率太高。 范刚表示，我们房地产市场的发展必须符合城镇化、人口迁移、需求变化的规律。
“城市群中大、中、小城市的结合和互补，是我们城镇化进程的下半场。” 范刚说道。
供应方面，范刚表示，这次出现供应问题，大楼无法交付。 供需关系决定价格。 这是经济学的基本逻辑。 范钢解释说，“我们做了抑制需求的事情，出台了限购、限贷等政策，这些都是抑制需求，同时要增加供给。”
范钢建议，政策制定和执行部门应该反思政策如何在未来的供需平衡中发挥作用。
对杠杆率问题缺乏监管
范刚认为，房地产行业从一开始就缺乏对杠杆率问题的监管。 于是房地产与中国宏观经济，一系列公司滥用杠杆率，包括利用杠杆率到处盲目投资、扩张。
“必须防止这种情况发生。这不全是政策问题。其中很多是企业自身的问题。企业必须认识到，当前的许多问题都是由他们的行为造成的。” 范刚进一步指出。
此外，樊纲还表示，“我们的政策需要思考未来如何调整这种供求关系，如何平衡稳定供需，使物价能够稳定。”
