文丨子母
无法回去
自1998年首次房改以来，北京正式成为中国房地产市场的“老大哥”。 这里的任何扰动以及政策层面的“多空”都将成为全国楼市震荡的先兆。
因此，大部分资深房地产投资人士都会密切关注北京的房地产政策。
当北京政策不断放松，意味着房价开始上涨，进而转向二三四线城市； 当北京的政策全线收紧时，就意味着其他城市已经处于被调控的序列中，必须及时停下来。
经过几轮楼市周期，北京的房价龙头地位已不可动摇。 超过40万亿的房地产市值堪比沪深A股总市值。 这一成就颠覆了国外房地产研究者的认知，也让无数国内经济学家蒙羞。
这些年来，不仅谢国忠、牛刀、易宪容等大做空者未能预测北京房价，大多数多头也被打了脸。 早期，中国最夸张的乐观经济学家预测，2030年北京房价最高将达到20万每平方米。
这在当时三环均价只有2万元的北京无疑是一个笑话。 后来引来全国围攻。 公众将其定性为疯子，并被送往医院。
然而，距离2030年11年后的今天，北京海淀区万柳书院、西城区丰汇园、龙园、中海凯旋等地的房价已成功突破20万/平方米。
到底是他疯了，还是北京楼市疯了，还是购房者疯了，谁也说不准。
但可以肯定的是，北京的房价永远不会回升。 中国最好的市场、企业、学校、医院都在这里，这些资源将继续让无数人挤破头为这座城市买单。 这样来看，考虑到通货膨胀因素，到2030年北京房价达到均价20万是有可能的。
储能阶段
前几天我们在一篇投资策略的文章中研究发现，北京的房价一直处于有涨有跌的趋势。 无论是2008年周期、13年周期还是17年周期，三轮房价每次涨幅都超过一倍，而跌幅仅在15%范围内。
北京房价走势
尤其是上个周期，北京房价达到了6.9万元/平方米的历史高位。 317严政策出台后，房价迅速跌至5.9万元/平方米。
然而，通过这两年的政策打压，你会发现北京的房价并没有持续下跌，而是一波又一波的反弹，目前已经达到了6.2万/平方米的高度稳定状态。
前段时间上车的北京朋友告诉我，“这两年我一直很害怕北京的房价，因为很多专家都说北京房价泡沫很严重，所以我一直在等317”政策让北京楼市恢复原状。然而，今年北京小阳春的到来，彻底击碎了人们期待已久的房价下跌信心。今年3月份之后，几乎所有周边的同事，地区恐慌，纷纷买房。”
这一点在2019年上半年的数据中表现得极为明显。
据北京市住建部统计，2019年上半年普通住宅签约套数达16369套，同比增长110%。 这一数值创下近三年来北京成交新高。 而且，从上半年商品住宅销售排行榜可以看出，6.5万/平方米以下的房屋成交占据了绝大多数。
这说明限竞房和中低端价位房已成为当前北京市场的主流，而这背后是源源不断的“刚性需求”在发挥作用。
北京的刚性需求一直是支撑北京楼市的主力，为炒房者变现变现，日夜奋战，把汗水撒在这片热土上。
但与此同时，北京的刚性需求又是一股神奇的力量。 近年来，北京的低价位区域几乎全部被填满。 所以前几天，当我和一位业内老朋友讨论北京房产的低端价值时，我很无语，说不出来北京哪里还有巨大的潜力。
于是我回家查了一下北京各区近五年、十年的房价走势。 经过一番研究，我发现了一些颠覆大众想象的见解。
低地价值
首先我们先来了解一下什么是抑郁症？
在官方的解释中，萧条分为两类：一类是价值萧条，一类是价格萧条。
价值凹陷是相对于时间尺度而言的，即相对于未来时间尺度而言，是非对称廉价的，即在当前时间点，潜力被低估； 而价格凹陷是相对于空间尺度来说的房价还未涨的洼地城市，很简单，相对于周边来说就很便宜了。
比如上一轮房价上涨，当热门城市的房价达到一定高度时，很多炒房者就开始寻找下一个投资场所。 其中不少人选择了昆明、沉阳、呼和浩特等城市，因为全国炒房者众多。 房价低于万元的省会城市很难找到，这叫价格洼地； 而另一些人则选择房价万元以下的城市，比如长沙、重庆，因为他们的经济、人口、产业都不错，未来有巨大的增长空间。 这是一种价值观的压抑。
你会发现，价格洼地和价值洼地都有增长潜力，但后者的天花板和想象空间会更高、更广。
接下来我们看看北京各区五年增长排名。
首先，你会感到惊讶。 在上一个周期的五年里，延庆的房价居然以127.27%的涨幅位居第一。 同样，房山区、顺义区、怀柔区等非热点地区房价平均上涨127.27%。 排名前十，而朝阳、海淀等工业和人口热门地区则排名靠后。 比较不正常。
带着这个问题，我们来看看近10年来北京各城区房价涨幅排名。
结果还是一样，房山、顺义、密云依然位居前列，朝阳海淀垫底。 那么从这个角度来看，朝阳海淀的投资价值是不是不如郊区呢？
这种说法是错误的。 其实，这就是排名的“基数效应”。 例如，当考试成绩公布时，A同学以前是60分，现在是80分，而B同学以前是85分，现在是95分。 前者的增幅肯定大于后者，但实际意义何在？ ，后者的绝对值肯定会高于前者。
你会发现，无论是东西城，还是朝阳、海淀，他们的“房价差”都是排在前列的。 比如，2009年至2019年，朝阳涨幅低至300%，但每平方米价格却上涨了4.81万元。 一套100平方米的房子，净利润481万元。 房山区虽然价格涨幅较高，达到420.59%，但每平方米价格上涨2.86万元，净利润286万元。
因此，在比较增长率时，我们只能比较基数相同的地区。
东城、西城、朝阳、海淀属于北京房价第一梯队。 其中，无论是过去5年还是10年，西城区增速最高，其次是东城区、海淀和朝阳。
其中，影响最大的因素就是教育。 西城学区拥有当今中国最“豪华”的房屋房价还未涨的洼地城市，紧随其后的是东城区和海淀区，这让教育资源相对薄弱的朝阳旗落败。
当然，未来北京的教育是否还会如此高度集中还很难说。 从成长性来说，我建议买海淀、朝阳四环到五环的房子。 该地区是北京的核心资产，产业实力雄厚，高净值人口众多。 而且房子比东城和西城的房子都新。
再看四大热点城区之后的第二梯队。
其中，通州无疑是价值洼地的龙头。 2009年至2019年，房价上涨427.06%，位居第一。 2014年至2019年，房价上涨90.64%，位居第二。
增长不用多说，通州洼地的价值还没有结束。 前段时间北京政府搬迁后，未来将会有一大波企业落户通州，尤其是运河商务区。 未来房价将与海淀相当。
此外，还有地铁6号线、八通线，以及未来可能开通的平谷线、S6线，以及靠近亦庄经济开发区的太湖地区。 未来周边房产价值将持续梯次上涨。 当前，中央正在加速北京与首都概念的分离，而通州作为北京的主要载体，未来将享受无数的政策利好。
其次是昌平区，10年增速居中，5年增速排名第4。 这说明前期大家并不看好它，但后期会有更高的增长。 其实昌平一直是我比较看好的一个中层价值洼地，因为它承担了满足海淀高科技产业人群的住房需求。 海淀人有一个特点：学历高、收入高，对日常消费和生活质量的追求一般，但对买房却有特殊的偏好。 为了让孩子能上一所好小学，我可以奉献一生的努力。
尤其是腾讯、小米等高科技公司上市后，昌平区的房价一度上涨。 未来，海淀的创新价值不会消失，昌平房价也必然会更上一层楼。
房山、顺义、密云等城市是典型的“价格洼地”。 其中，房山表现最好，目前均价在35000元/平方米左右。 它还正在应对从海淀区溢出来的城市白领，而且未来还会有更多。 有一定的增值空间； 而密云10年增速排名第四，但近5年增速排名倒数第四，说明其需求已无法支撑其真实价值，属于低水平价值段。
这里我们还要重点关注门头沟地区。 由于长安西延桥即将通车，再加上地铁S1线的运营，未来门孟沟的价格洼地效应将被激发，房价涨幅肯定会超过隔壁的石景山区。未来五年。
此外，对于北京来说，另一个有价值的区域是亦庄经济开发区。 当年京东搬迁总部后，亦庄迎来大涨。 不过，未来，更多的世界500强企业、日本企业、台湾企业将纷纷效仿，迁往亦庄。 未来，亦庄的地铁及配套设施将产生巨大的影响。 随着开发，虽然低洼地的价值已被填补，但未来的发展前景值得关注。 属于中间值区域。
如果从目前北京的发展情况看，还有北三县、固安等长期价值较低的卫星城市。 一是通州开发后的利率效应，二是新机场启用后对周边房价的强劲提振。 过去这些地方的房价已经疯涨，但对低层建筑的实际需求仍然存在。 政策一放松，马上就会迎来大牛市。
总结
最后，你可以找到一个模式。 无论是5年增长还是10年增长，北京主要城区除边远郊区外的增长空间都处于高度恒定的状态。 也就是说，无论你购买三环、四环、五环甚至是六环，多年后都可以获得非常好的房地产投资回报。
因此，为了北京的燃眉之急，在目前的情况下，他们可以根据手头的资金购买低价值区域。 随着城市红利房价的上涨，几年后，它们将在城市中陆续被取代。 不要等到北京房价大幅下跌才寻找抄底机会。 任何有这种想法的人，无疑都付出了惨重的代价。
北京地产是蓝筹股，未来依然如此。 你5年前买了一套100平方米的房子。 通州房价上涨200万，海淀上涨300万，房山上涨164万。 这个数值相当于一个中产小家庭。 5年收入。
所以从某种意义上来说，北京就是中国永恒的价值洼地！
