（房地产公司建筑服务损益如下：）
施工代理收入（含增值税）：2.25亿元
建筑代理收入（不含增值税）：22500÷（1+5%）=21429万元
建筑代理增值税：21429×5%=1071万元
代建城建税和教育费附加：1071×（7%+3%+2%）=129万元
净利润：21429-129-6500=1.48亿元
（房地产公司两项业务净利润合计如下：）
净利润合计：14800+1744=16544万元
【结论】综合以上分析，方案二为本项目带来更多的净利润，比方案一多296万元。 因此，二代方案更好。
金钰海棠项目实际园林绿化工程造价约为774万元。 一般来说，在园林绿化建设中，苗木费占60%左右。 因此，合理估算本项目苗木费464万元，其他费用310万元。 此外，嘉业公司还有三个主要供应商可供选择。 其中，A公司主要从事建筑安装业务，经营范围包括苗木种植。 B公司是一家专门销售苗木的公司。 C公司主营业务为苗木销售，经营范围为建筑安装。 A公司、B公司、C公司均可取得增值税专用发票。
【分析】
方案一：联合安装方式
与A公司签订园林绿化施工合同，附带苗木销售总额约774万元。
可抵扣进项税额=774÷（1+11%）×11%=76.7（万元）
采购成本=774-76.7=697.3（万元）
选项 2：单独合同法
与A公司分别签订了464万元的销售合同和310万元的建筑安装合同。
可抵扣进项税额=464÷（1+13%）×13%+100÷（1+11%）×11%=84.1（万元）
采购成本=774-84.1=689.9（万元）
选择 3：单独立法
先向B公司购买苗木464万元房地产企业税收筹划案例，然后与A公司签订100万元的施工合同。
可抵扣进项税额=464÷（1+13%）×13%+310÷（1+11%）×11%=84.1（万元）
采购成本=774-84.1=689.9（万元）
方案四：联合购买方式
C公司销售苗木，同时提供园林绿化工程，总价774万元。
可抵扣进项税额=774÷（1+13%）×13%=89（万元）
采购成本=774-89=685（万元）
【结论】四种方案支付的费用总额均为774万元，但方案一的可抵扣进项税额较少，方案四的可抵扣进项税额最大。 如果要与以建筑安装为主业、经营范围包括苗木种植的企业合作，房地产开发企业最好将苗木销售费用和绿化建设费用分别签订合同； 同时，先从苗木销售公司购买苗木，然后联系园林公司，签订绿化施工合同也可以达到同样的规划效果。
3. 房地产销售的税务筹划
（一）销售定价的税务筹划
嘉业海棠湾32号商品房房价在同行业1700万元至2000万元之间。 开发该商品房，支付土地出让金200万元，开发成本900万元。
【分析】
相关税费以外的扣除项目金额为：200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=14.30（万元）。
方案一：如果公司想享受起征点优惠并获得最佳利润，则最高销售价格应为：1430×1.269=1814.67万元。 此时增值额为287.9万元(1814.67/(1+5%)-1430-1814.67×0.571%)。
方案二：如果公司想适当提高售价，总房价至少要超过
1934.79（1430×1353）万。 价格上涨1201,200，总收入就会增加。 此时增加值为401.6(1934.79/(1+5%)-1430×100.725%-0.571%×120.12)万元。 应缴纳土地增值税120.48万元（401.6×30%）。
【结论】当同行业房价在1700万元至2000万元之间时，公司应选择1814.67万元作为其销售价格，使其房价更低，增强竞争力，为公司带来更大的效益。 利润。 当然，如果公司能够以高于1934.79万元的价格出售商品房，利润还会进一步增加。
（二）房屋装修费用的税务筹划
嘉业湾地产在南*开发了商品住宅项目。 住宅面积面积率为1.5平方米。 户型有两房一厅、三房两厅。 建筑面积90-140平方米，总建筑面积10000平方米。 其中，地价及开发费用9000万元，允许扣除的开发费用1000万元，扣除项目总额1亿元。 公司直销毛坯房，平均销售价格为每平方米16000元。
假设公司的销售模式是方案一。 经现场调查研究，建议售价加装修费定为每平方米19000元，毛坯房装修后出售，方案二。
【分析】
方案一：出售毛坯房
应纳税金及附加=16,000×5%/(1+5%)×(7%+3%+2%)=914,300
增加值=16000/(1+5%)-9000×(1+20%)-1000-91.43=3346.67万
增值率34.47%
应纳土地增值税=3346.67×30%=1004.001万元
应纳企业所得税=（16000/（1+5%）-10000-91.43-1004.001）×25%=1035.67万
净利润=16000/(1+5%)-(10000+91.43+1004.001+1035.67)=3107万
方案二：出售带家具的房子
应缴税金及附加=19000×5%/(1+5%)×(7%+3%+2%)=108.57万元
增值额=19000/(1+5%)-12000×(1+20%)-1000-10857=2586.67万
增值率=19.46%
（注：增值税率不超过20%的，免征土地增值税）
根据上述第三个政策点可以看出，该公司开发的商品房属于普通住宅，因此该公司免征土地增值税。
应纳企业所得税=（19000/（1+5%）-13000-108.57）×25%=1246.67万元
净利润=19000/(1+5%)-(13000+108.57+1246.67)=3740万元
【结论】经计算（装修费每平方米3000元），企业应缴纳主要税金总额为1355.24万元。 两种方案的纳税总差额为775.861万元。 扣除增加的装修费用后，企业采用方案二，利润增加633万元。 通过分析影响税额的因素房地产企业税收筹划案例，我们只增加了部分房地产开发成本，但享受税收优惠政策，免征土地增值税1004.01万元。
4、售后清算的税务筹划
（一）土地增值税纳税筹划
（一）土地增值税核算方法的税收筹划
嘉业湾拥有31、32两栋商厦，位于同一块土地上。 31处房产销售收入为300万元，允许扣除金额为200万元； 出售32处房产收入400万元。 ，允许扣除项目金额为100万元。
[选项1] 单独核算时：
31项房产增值税率=（300-200）/200×100%=50%，适用税率为30%； 应纳土地增值税为：（300-200）×30%=30（万元）；
32项房产增值税率=（400-100）/100×100%=300%，适用税率为60%； 应纳土地增值税为：（400-100）×60%-100×35%=145（万元）；
共缴纳土地增值税175万元。
[选项2]进行合并会计时：
两套房产总收入为：300+400=700（万元）；
允许扣除的金额：200+100=300（万元）； 增值税率：（700-300）/300×100%=133.3%，适用税率为50%；
应纳土地增值税为：（700-300）×50%-300×15%=1.55（万元）。
【分析】通过比较可以看出，合并会计对公司是有利的。 从上面的例子可以看出，由于两类房产的增值率相差很大，房地产开发公司只要将两类房产的开发和销售安排在一起，计算该两类房产的收入和扣除项目将两类房产放在一起，一起报税，这样可以达到少缴税的目的。
（二）土地增值税清算户型的税收筹划
以嘉业房地产企业一期开发项目为例（见表1），项目清算为普通住宅和其他两类。 企业应缴纳土地增值税1029万元，税率0.98%（见表2）； 本项目清理为普通住宅、非普通住宅及其他三类。 应纳土地增值税2343万元，税负率为2.28%（见表2）。 两种应缴土地增值税的计算方法差别很大。 如果采用四分类，企业税负会更重。
表1：金隅海棠项目清算项目基本情况（单位：万元）
项目
区域
销售额总额（万元）
住宅
53299.94
30849.3
商业
8555.26
9019.81
储存室
4171.47
1251.44
地下停车位
第790章
5135
全部的
86840.71
46255.57
注：一期地下室总建筑面积28514.04㎡，停车位790个。
表2：房地产项目土地增值税分两类、三类（单位：万元）
细节
两大类
第三类
普通住房
非普通住宅、商务房及停车位
普通住房
非凡的住所
商务房及停车位
1、房地产转让收入总额
30849.3
15376.27
30849.3
1251.44
14226.81
2、扣除项目总额
29811
14310
29811
1000
19957
3. 附加值
1038.3
1066.27
1038.3
251.44
-5730.19
4、增值金额与抵扣项目金额的比例
3.48%
7.45%
3.48%
25.44%
-28.71%
5、适用税率
30%
30%
30%
30%
0%
6、快速计算扣除系数（%）
7. 土地税增补额
减：普通住宅增值额不超过20%的部分免征增值税。
1074.46
1074.46
1145.72
1074.46
1074.46
314.66
八、实际应纳土地增值税
1145.72
314.66
通过上述计算可以看出，本案中，房地产公司在进行土地清算时，采用了房型三分类法，税负较轻，但这一结果仅限于本案。
5、后续管理步骤的税务筹划
（一）合同合并、分立的税务筹划
嘉业房地产公司共有未出售的闲置房产2.5万平方米。 公司决定以每月每平方米110元的价格出租。 此价格包含物业管理费和水电费。 假设每月向客户收取的物业管理费和水电费合计为60万元。 该公司有两种收取租金收入的选择。
【分析】
方案一：租金收入和财产收入统一征收
按照向承租人收取的总价款275万元与客户签订房屋租赁合同，不区分租金收入和物业管理收入。 每月租金收入2.5×110=275万元，企业应缴纳的房产税为275×12%=33万元，应缴纳的增值税、城建税和教育附加合计为275 ×11%×(1+7%+3%)=332,750元，以上税金总额为33+332,75=662,750元。
方案二：租金收入和财产收入分开收取
与承租人签订两份合同，一份是以房地产公司名义签订的金额为215万元的商品房租赁合同，另一份是以房地产公司名义签订的金额为60万元的物业管理合同。以下物业公司。 从最终投资者的角度来看，每月向承租人收取的总收入仍然是275万。
房地产企业应纳房产税：215×12%=25.8万元
应纳增值税、城建税、教育费附加：215×11%×(1+7%+3%)=260150元
物业管理公司应缴纳增值税、城建税和教育费附加：60×6%×(1+7%+3%)=39600元
【结论】与方案1相比，方案2在总收入不变的情况下，可为房地产企业减少税收662,75-25.8-26.015=14.46万元。
以上是基于江*嘉业有限公司金鱼海项目分公司已建项目——嘉业湾和拟建项目——焦湖经典的规划案例。 其他企业参考本案例时，请考虑自身的实际情况。
