前言
随着房地产行业形势不断变化，政策法规也在不断调整，这往往导致房地产项目推进举步维艰。 根据法律规定，因政策原因难以履行义务的一方可以通过解除合同的方式结束项目僵局。 但实际操作过程中仍存在困难。 本文将结合法律规定和相关案例对房地产项目合同的解除进行分析。 小路。
01因不可抗力而终止合同
根据民法第563条规定，因不可抗力不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。 该法律规定赋予双方法定终止权利。 在这种情况下，当事人可以通过邮寄书面通知或向法院提起诉讼的方式行使解除权。 合同自另一方收到书面通知或法院起诉书副本之日起终止。 在这种方式下，当事人行使解除权的前提是享有合法的解除权，即需要符合法律规定的条件。 具体分析如下：
1、政策变更是否属于不可抗力
根据民法典第一百八十条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。 根据这个定义，在房地产合作开发项目中，政策变化一般会被双方视为不可抗力。 但司法实践中，却存在不同看法。
根据最高人民法院（2019）第246号判例的裁判要旨，当事人签订的合同因国家法律、法规和政策的颁布而无法履行，致使合同目的不能实现的一方当事人请求法院解除合同的，人民法院应予支持。 也就是说，本案认定国家法律、法规和政策的颁布属于法律规定的不可抗力。
但在最高人民法院（2019）第773号案件中，最高人民法院认为，当事人未能提供证据证明政策变更前后的具体情况，且政策变更具有不可预见性、不可避免性和不可预见性。无法克服的情况，最高人民法院认为，本案关于本案因不可抗力导致合同目的无法实现、应当解除合同的主张，不予支持。 同时，在北京法院发布的第70号参考案例中，法院分析称，“《城市蓝线管理办法》自2006年起实施，蓝线划定的河流属于现有的山区河流”。签订运营协议时，城市蓝线主要以河流、湖泊、水库、运河、湿地等城市标志性水体为基础划定区域边界，主要目的是对水体进行保护和控制。城市蓝线划定后，河流的开发建设也应当按照当时的有关规定报主管部门审批后，制定相应的建设规划。根据政策文件的具体要求进行相应调整，调整变化处于可预见的合理范围内。” 因此，本案中蓝线划定的变化并不是不可预见的重大变化。 在上述情况下，政策变更不被认定为不可抗力。
判断政策变化是否属于不可抗力，需要结合“不可预见”和“不可避免和难以克服”两个条件进行综合分析。 “不可预见”是指在合同签订前无法预见房地产合作开发合同书，但基于同一政策的变化，不同情况下不可预见的标准可能不同。 例如：“不可预见”是判断当事人是否有过错的重要因素。 ，主要是指普通善意的人无法预见到的导致合同履行困难的客观情况。 如果当事人能够预见到该客观情况而仍然这样做，则其有过错，不能主张免除责任，该客观现象不构成不可抗力。 “无法避免和无法克服”主要用来证明不可抗力的客观性和必然性。 具体来说，是指当事人虽然已采取合理注意和尽最大努力防止不可抗力事件的发生，但仍无法预防和克服，从而导致合同不能履行。
因此，政策变更是否属于不可抗力，不能以学术理论来界定“一刀切”，而需要根据政策变更的内容、合同签订时的情况、是否在可预见的合理范围内。
签订房地产合作开发合同前，应梳理项目开发过程中涉及的政策，特别是已发布征求意见稿的政策，现有政策的适用期限即将到期，具体实施细节尚未公布。 ，并根据双方的权利和责任提前约定相应的处理方式，并通过将争议解决机制放在首位，保证合同的顺利履行。 同时，在项目推进的过程中，要注意合规和文件管理，将当时的具体政策和项目进展形成书面材料并保留，以便为后续的工作提供依据。证明不可抗力的存在，加强证据的效力。
2. 未能实现合同目的的定义
在合同终止的案件中，法院需要对合同目的进行界定，以衡量其是否符合“无法实现合同目的”的情形。 合同的目的可分为客观目的和主观目的。 客观目的是指合同的交易目的，一般体现在合同的主要义务上，即对合同标的物的种类、质量等方面的要求和表现形式。 如果合同属于法律明文规定的典型合同，法院可以根据合同类型和文本上下文综合认定合同目的。 主观目的是指当事人订立合同的动机，需要综合经验、交易习惯、行业管理考虑。 一般不是确定合同目的的主要依据。 但是，当合同的类型或者内容无法确定合同的目的，且当事人对合同的目的存在不同意见时，在争议较大的情况下，主观目的也会被作为界定合同目的的因素之一。合同的目的。 因此，如果合同文本中还存在其他合同目的，建议在合同中明确约定该内容是当事人达成协议、订立合同的基础，从而确定该内容为合同。 目的，最大限度地减少后续潜在风险，降低合同目的确定的难度和不可控性。
合同目的明确后，法院一般会考虑政策变化对合同目的实现的影响、义务能否继续履行、履行期限和内容、因果关系、原则等。依据公平、诚实信用等原则来判断合同目的是否确实不能实现。 。 值得注意的是，当政策变化影响了合同目的的实现，但仍有补救措施时，出于尊重双方共识、维护市场交易的考虑，法院一般不会轻易解除合同，但将根据具体情况要求双方继续履行合同义务。 因此，在证据方面，应当充分说明政策变化对合同履行的影响程度，以说明合同目的已经达到以及合同目的不能实现且无法补救。
02合同僵局下的合同终止
在房地产合作开发项目中，因政策调整、不可抗力等非主观原因导致违约，造成合同僵局的情况较多。 一般来说，违约方无权解除合同。 然而房地产合作开发合同书，在一些长期合同的履行过程中，双方陷入合同僵局。 如果不让违约方提起诉讼要求终止合同，可能对双方都不利。 因此，最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》（即“九纪要”）的通知第四十八条明确了违约方的情形。终止合同。 符合规定情形的，违约方可以通过提起诉讼通过司法解除解除合同。 需要注意的是，在本案中，当事人不具备法定解除合同的权利，不能通过通知直接解除合同，而仅有继续履行抗辩权。 违约方要通过起诉解除合同，必须满足以下三个条件：
（一）违约方不存在恶意违约行为；
（二）违约方继续履行合同不公平的；
（三）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则的。
可见，即使出现合同僵局，违约方也很难解除合同。 需要注意的是，对于违约方是否具有恶意和不公正的主观判断，给了法官根据具体情况行使自由裁量权的空间。 其中，明显不公平的认定一般需要考虑继续履约所能获得的利益与投资成本是否能够平衡，以及该义务是否适合强制履行。
因此，在司法实践中，法院在解除合同时，常常援引民法典第580条的规定来规定双方的权利和义务。 例如，在宪报刊登的新宇公司诉冯玉梅店销售合同纠纷案中，法院认为，当违约方继续履行所要求的财力、物力超过双方基于履行合同所能获得的利益时，合同不再符合继续履行的条件。 为了平衡双方利益，可以允许违约方解除合同。 在（2021）沪01民中第2434号案和（2020）冀民中第409号案中，也援引了《民法典》第五百八十条和《九项民事纪要》的规定，对民中的表现进行了推理和分析。合同。 该判决终止了合同，解除了双方的僵局。
随着政策和市场环境的变化，近年来，不少早期签订合作开发合同或早期服务协议的项目都出现了合同僵局。 如果合同对方不配合解除合同，社区股份合作公司也很难通过起诉解除合同，造成集体土地闲置的情况。 为了避免合约僵局，我们建议执行以下操作：
（一）在签订合作开发合同前，对项目的开发模式、合作方式等进行政策梳理、风险分析和可行性研究，提前分析判断项目推进过程中可能发生的变化（如规划调整等） 、政策变化、民主决策等）以及面临的困难和风险。
（二）签订合作开发合同时，需要明确合同目的（包括主观目的和客观目的）和开发路径。 同时，针对项目推进过程中可能出现的变化和风险，设定相应的权利义务、履约期限、违约情况等。 责任和退出机制。
（三）合作开发合同签订后，注重项目管理和文件管理，保存书面材料（包括但不限于项目会议纪要、政策规定、书面信函、政府部门回复等）。
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