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问： 问题：景先生您好，我们在西三旗君安家园有一套145的三居室，可以卖到850-900左右，回龙观有一套单间，可以卖到320左右。在永丰航天城上班，老板航天城。 他已经在六年级学习九年了，老二明年就将入读九年级。 为了工作和上学方便，他在航天城附近租房子。 老大保守估计要在附近读书4年；
现在的问题是： 1.我是否应该把房子搬到太空城附近的地方自住？ 因为西三旗的房子是塔楼，税收高了140多，而且小区的条件，保值增值都不是特别好。 不过学区房地价确实不高，不知道以后会不会涨，所以还在犹豫要不要换房子。 ; 2、如果你想换到太空城的三居室，需要卖掉两套公寓来更换，但换完后又担心大老高中不在附近，还要租房子，这就是浪费时间。
3、如果搬到航天城附近的空间，目前您在百王公馆更多考虑什么，还是在等待幸福里的二手房？ 值得更换两个磁盘吗？ 4、还有一种选择，就是维持出租状态，更换成保值、升值更好的房产。 有两种选择：一是用小额贷款换一套两居室的公寓，并保留较大的一套。 二、把大一块和小一块换成两套好板？ 您认为这个策略合适吗？ 有没有合适的栏目可以推荐？ 5.或者老师针对我家庭的情况还有什么建议吗？非常感谢
答：您好，感谢您的预约。 建议您通过星球精华专栏文章16#北京地区2017-2022年房地产上涨收益分析（历史交易大数据）查看君安近五年的市场价格； 该市场在该行业中排名属于较低市场。 增长速度很弱，无法占领市场。 大多数都处于侧身状态。 西三旗虽然没有学区溢价，但该地区城市面貌很差，没有像样的市场。 对外吸收能力较弱。 周边优质项目均集中在五彩城附近。 过去房地产市场火爆的时候，该板块的所有项目表现都一般。 从长远来看，如果条件允许，最好将均安家园包括回龙观在内的所有单位出售，进行置换升级；
其次，建议更换二合一。 莒南900算，回龙观300算，总价1200左右。 如果分成2套，你可能只能买位置不好的头板或位置好的尾板。 更换升级是指先升级场地和产品，有条件的再升级区域。 单纯为了升级区域而牺牲区位和产品是错误的。
关于海淀北部新区； 我在星球上写了很多，可以直接搜索关键词。 这个位置的实现需要时间，周期也较长。 如果你的工作场所比较稳定，你可以考虑这个职位，即使老板不是高中。 如果以后在附近租房子，等孩子放学后还可以继续住回来。 通勤距离是一个优势。 海淀北部新区将成为海淀未来5-8年新的增长点。 缺点是成长需要时间，变现期不确定。 目前的价格有点高，透支了未来3-5年的价格。 你必须做好5年内没有市场的准备；
如果您的工作地点不确定是否会一直在航天城，或者未来有改变的可能； 事实上，简单地更换和升级二合一更有利于家庭资产的保值和增值； 如果想分开居住和投资，可以考虑清河七彩城； 通常通勤到航天城不到半小时，距离约10公里。 这个位置就比较确定了。 来镇1200元就能买到一套三居室的公寓。 这个计划更适合你。 考虑海北的前提是你的工作地点肯定不会改变，所以花3-5年的通勤时间是值得的。 否则，建议考虑户籍分离。 建议仔细阅读星球本质专栏81#北京房地产投资核心逻辑与原则； 祝你好运 ！
问：问：景先生您好，我是新北京人，刚需买房首贷。 他在海淀国家图书馆附近工作。 总预算不到470W，想买一套小两居室作为租车，兼顾保值和住宅物业。 我目前对石景山、丰台感兴趣，看过鸳鸯山水、老山洞里、泸沽村、瑞丽河畔、南竹园。 买房是一项大投资，所以我很谨慎，也很迷茫。 请问景先生如何选择合适的投资？ 潘福，谢谢你！
答：您好，首先建议仔细阅读星球精华专栏81#北京房地产投资核心逻辑与原则文章； 这篇文章对于首次购房者和第二次购房者都非常有帮助。 我建议你投资如果你分开居住，我一般会在两种情况下推荐这种选择策略。 一是自己工作的区域综合资源比较一般，自己的筹码比较好，选择的范围比较广。 在这种情况下，如果你想在工作时通勤购买，那就是资源的错配。 第二种情况是你工作的区域或者工作单位辐射的区域是一线资源的区域，预算内的选择范围有限，所以只能购买这些地段。 然而，在次贷板块的尾盘交易中，这些尾盘交易的市场状况并不好。 这两种情况，建议重点投资，扩大选择范围。 如果你只是需要第一套房子，那么你应该关注房子未来的成长空间，因为未来你会有更大的概率会有第二套房子。 如果第一套没有拿到市场价，而楼市现在又处于分化状态，第二套的压力将会非常大。 您必须自己加钱，或者您仍然可以在同一区域但在不同的位置替换它。 后期升级难度很大，但投直播分离可以针对全城，更容易选择成长潜力好的板。
你上面提到的几个地区中，比较好的是丰台丽泽附近。 可以先去草桥、玉泉营地区购物，然后去鹿谷。 石景山除鹿谷外，大部分地方没有投资性房产。 我在星球本质专栏里写过。 17#石景山对未来楼市的预测及购房建议； 石景山缺乏工业，购买力大部分来自海淀西城的溢出； 虽然定位为高端产业转型区，但实际上是一座通勤卫星城。 支持房价的主要原因是可以吸收海淀西城过剩的购买力； 只有泸沽湖在这方面相对稳定。 可以重点关注鸳鸯山水、玉泉营、草桥、泸沽湖。 只要入门价格不高，就可以保值增值。 ，您可以放心购买； 如果你更注重中后期的成长表现，接受居住和投资分离，相比丰台、石景山朝阳，更适合这个价位区间。 你可以看看长影苹果派。 选择二手板材时，建议参考星球精华栏目。 16#2017-2022年北京各区房地产市场增长收益分析（历史交易大数据）； 祝你好运！
问：问题：感谢组长Planet 的精彩文章。 我在知乎上看到群主提到主语家园房价，他并不看好海淀北部的永丰地区。 您能详细说明一下原因吗？ 该区域包括永丰大悦城、故宫北校区、海淀重点规划。 看来还好。 为什么你对此不那么乐观呢？ 另外，我目前在上地动力学区有一套房子，面积95平方米。 孩子今年刚入学，已经上六年学了。 几年后，随着上学儿童数量减少，学区房的价格会大幅下降吗？ 但考虑到孩子要上初中，我很犹豫要不要卖掉第二套房子。 您能给我一些建议吗？
答：您好，感谢您的信任！ 1; 新城投资的是未来和期望，买新区最要注意的是时机。 即使你在错误的位置买了新区，只要时机合适，你仍然可以赚钱。 相反，如果选对了地段，无论多么好，如果在错误的时间入市，也很难实现市场价格。 一个新业态的完整周期可以分为四个阶段：概念炒作、土地炒作、配套炒作、供需炒作。 概念思辨阶段是新领域最早的阶段。 供需阶段，行业基本成熟，价格基本达到高位。 在供需阶段，如果该地区没有成熟的产业结构，将严重导致地区购买力支撑不足，房屋流动性差，人们无力支付。 供大于求，房价不会太靠谱；
新区起步阶段，也就是炒作阶段，机会是最大的，但风险也是最大的。 规划得再好，也不一定能实现，或者实现周期会拉长。 现实生活中有很多例子。 比如现在的东巴，过去的丽泽； 如果你遇到这种情况，你很可能会站岗。 但海北的实际情况还处于概念阶段，但价格已经达到了供需阶段的价格。 如果现在买的话，有很多不确定性。 大悦城的本质是促进消费，而不是创造生产力。 故宫北园属于文化范畴，与房价无关！ 推荐阅读星球本质专栏文章81#北京房地产投资核心逻辑与原则/北京片区规划； 概念性、确定性和金钱陷阱特征；
其次，并不意味着这个地方的房价永远不会上涨。 投资是机会成本，效率优先的原则。 只有乘坐全市最快的经济列车，才能获得确定而丰厚的回报； 如果你有条件投资更好的地段，你当然不会考虑投资。 在这种情况下，这是出于“机会成本”的考虑；
2、关于学区房的未来，我在星球精华专栏第42#学区房最后的狂欢里已经写得很详细了。 准确的说，全国所有的住房都属于学区房。 大家更关心的应该是学区内的顶尖学校，即那些Zoned学校是“重点学校”物业。 这个问题需要从两个维度来分析：一是名校会不会消失。 这背后的逻辑就是教育平衡问题。 目前，除了北京、上海、深圳外，很多城市也在跟进解决问题，而且方法也比较多样。 从房价来看，这些组合对顶级学区房价的天价影响很大，而且下降是肉眼可见的。
二是学区住房的性质，涉及到教育资源的平衡； 目前教育资源的分配方式本质上是分配用户注册+房产证，其结果是家庭优先录取。 这是导致顶级学区住房溢价高的主要因素。 这种方式造成的现象是阶级固化和阶级冲突。 因此，近年来实行教育改革进行修缮，如改单校为多校、增设一致学校、增设各类学校等。 实行学校直招生，提高学生入学比例。 但目前以家庭为核心的招生状况并未得到根本改善。 迄今为止，我们仍然找不到更合适、更公平的方式来分配优质教育资源。
目前家庭+房间=门票的情况还将持续一段时间。 所以，准确的说，学区房不会消失，但重点学区房大概率会消失。 至少，房价不会因为优质教育的溢价而上涨到夸张的水平。 国家要想控制房价大幅上涨，首先要向学区房下手。 如果学区房价格不能稳定，那么整体房价上涨的预期就不稳定。 学区里我看好的楼盘并不多。 一些优质地段的优质楼盘是可以接受的。 抛开学区因素不谈，本身的价值就非常稀缺，可以考虑。 如果学区发生变化，这类房产的价值不会立即转移，安全系数比较高； 学区房的增长幅度相当可观，但下降也很严重。 目前溢价严重。 最谨慎的投资方式就是避开学区； 上地动力的溢价比较重。 从健全的角度来看，如果没有学区的需求，它就是一个纯粹的住宅物业。 重温一下精华栏目第81#篇北京房产投资的核心逻辑和原则比较合适，跟着星球会员的文章赚钱！ 祝您财源广进！
问：问：景先生您好。 读了您的文章，我受益匪浅。 我想问你一件事。 我们一家三口因为孩子上学而住在中关村东南社区。 我名下有一套位于望京东湖湾的空置三居室房子。 我想卖掉它搬到海淀。 我目前正在看万柳的万城华府和万全鑫鑫的小户型，以及保利海德公园的四居室。 我的问题是： 1. 3-5年后你才能住上更换的房子，而且卖掉的房子总价几乎是购买的房子总价的一半。 所以想请教一下大家根据房价周期的走势来选择买卖的时机。 什么时候更换会有好处？ 2、万柳目前的房价已经很高了。 万柳未来还有升值空间吗？ 3、价格差不多的话，海德公园175平四房，万城华盛顿城临街。 万全欣欣二期、三期一套小三房或200平四房。 这三处房产在居住体验、性价比和附加值方面哪个更好呢？ 4、中关村还有其他次新楼盘可以考虑吗？
答：您好，1、关于买卖时机，从近五年市场反馈来看，北京房价尤其是优质核心区房价下跌的可能性较小。 他们上涨的可能性很大。 至于做多，我们需要看宏观市场。 房价整体下跌是因为上涨过快，被政策针对，所以出现了严重的下跌。 回顾过去五年，北京的房价并没有出现明显的上涨。 2017年以来，市场在上涨之后一直非常稳定。 2021年，受疫情影响，国家对中小企业提供贷款支持。 北京表面上并没有资金流入楼市。 深圳太高调了，被监管了。 北京的淡季正是换人的好时机。 这期间可供选择的房子较多，溢价的权利也掌握在自己手中； 可以看看星球精华专栏的文章#如何通过市场冷热规律判断买房最佳时期
2、我在知识星球精华文章#海淀跑赢市场选型指南中对海淀的所有领先地位做了详细分析。 建议仔细阅读。 万柳吃掉海淀整个产业+学区； 很多人认为万柳学区溢价高只是指没有住宅属性的个别小区，比如蜂鸟家园。 除了学区优势之外，万柳的地理位置在整个北京也是稀缺的。 紧邻颐和园、昆玉河，地处海淀核心。 大部分社区都是优质社区。 人文素质处于社会上层，无论学区价值如何，还是配套设施稀缺，所以一直是北京领先的区域； 北京楼市的末端是万六，万六堪称北京房价走势最高的区域，这个板块适合长期持有，万六的房产价格与其他地区不同； 购买力位居北京前三。 优质房产长期以来一直引领涨幅，其次是中档住宅房产。 可以说，万柳的最高限价在北京应该算比较高的了。 ,
在楼盘选择上，万六都具有良好的保值性。 您可以通过星球精华第16#专栏2017-2022年北京各区房地产增长收入分析（历史交易大数据）查看房地产市场； 宛城华府万全的楼盘品质领先于万全。 缺点是小户型所占比例较大。 其次，它面向街道。 华盛顿主要是大型公寓。 龙源只有两栋小公寓。 居住体验不如欣欣。 如果能买欣欣二期三期中间或西侧的单位都不错。 三期东侧的单位会被12号楼遮挡。二期东侧的单位会比较吵。 万柳东路有公交车，噪音会很大。 华盛顿的小公寓临街但不靠近公交车。 海德公园建议放弃。 这个楼盘品质很高，但这个区域也只有这么优质的楼盘。 该地区生长环境较差。 天花板还没有万柳那么高。 后期上涨势头也比较平均。 东湖湾本身就是望京的置换市场。 如果利用这个市场转往万柳方向是没有问题的。 如果切换到其他海德位置，就意味着将好区域改为坏区域。
3、中关村是工业和住宅的结合体，但氛围不好。 总体规划集产业、居住为一体。 对于刚需的项目来说是可以的。 不建议作为首选作为最终更改。 祝你一切顺利！
问：问：景先生您好！ 我今年30+，年收入40+。 我在父母名下有一套朝西牡丹园两居室，在我名下有一套鸳鸯山水两居室（我的第一套房贷）。 现随父母居住在元阳，在西城工作。 考虑到独立居住、牡丹园房产老旧等需求和因素，我想出售牡丹园房产（查看目前市价600-650）+筹集现金和贷款100-150，总预算700 -800用于更换房屋。 由于我不打算要孩子，所以不太关注学区。 以后，父母仍然会住在离家很远的地方。
方案一：更换双井首城阿派公寓、苹果社区的一居室，或者潮青天鹅湾润丰等区域的loft等房型。 主要考虑是：朝阳地区配套设施完善，可以满足自住或出租的需求，流通性良好，从西城出发的通勤成本可以接受。 未来还会有更大的替换空间。 缺点是均价高且预算有限只能买一居室。 方案二：更换青塔地区万科紫苑的两居室或三居室公寓。
主要考虑是兼顾独立居住，同时考虑搬离父母方便照顾，而不需更换海景房。 考虑到父母的健康以及朝阳居住的便利性、可出租性和保值性，我目前倾向于牺牲面积搬到朝阳。 疑问：1、出售牡丹园老房子的想法是否正确？ 2、选房的面积、物业、户型选择和定位是否合适？ 或者还有其他区域和楼盘可供参考吗？感激不尽
答：您好，感谢您的信任！ 1、关于老旧社区的未来，我在星球本质专栏第81#文章中对北京房地产投资的核心逻辑和原则进行了详细的分析。 建议阅读全文。 一是北京房价上涨的逻辑。 这是点分配逻辑而不是环形逻辑，老房子是环形逻辑。 二环比三环好，三环比四环好。 但增值的逻辑是，资源向优质商圈、优质楼盘集中辐射； 如国贸片区优质商圈、亦庄优质商圈、望京优质商圈； 这些地区资源相对集中，市场购买力相对充足主语家园房价，对房价有较大的推动作用。 其次，靠近市中心的老小区只能随行就市。 价格普遍上涨，保值尚可。 我对这类住房的建议是，情况好的时候就关闭。 如果你有条件投资更好的房产，当然是去更好的商圈买更好的房产。 未来有成长空间，也有天花板。 均高于老住宅区；
2、从选择上来说，万科紫苑是丰台的明星楼盘。 居住体验和社区管理优于同区域大部分楼盘。 保值性强，升值中等。 17 年后，该房产的交易情况一直在横盘整理。 现状来看，近一年来市场一直处于上升趋势，大约10个点； 您可以通过星球精华第16#专栏2017-2022年北京各区房地产上涨收益分析（历史交易大数据）查看房地产详细市场价格； 讨论朝阳在行政区划中的价值比丰台大。 从纯粹的投资角度来看，朝阳的房价比丰台更低，设施更好，流动性和价格上限也更好。 其次，不建议选择loft。 小户型的面积是有限的。 如果分成两层，实用性就差一些。 800左右，可以看看青年汇家园的两居室。 这个80平米项目的两居室价格在750左右，800以内很容易买到。华芳逸城的85平米两居室也在800以内。这两个市场属于潮青热点市场，流动性和保值增值都很好； 可以参考星球精华专栏文章87#朝阳跑赢大盘精选指南； 祝一切顺利。 如果还有什么问题请再问我！
问：问：景先生您好！ 我读了很多你的文章，深受启发！ 现在卖房子的成本加上首套房的首付大概是1000到1100。 如果我想在贵土换房子，主要考虑的是方便孩子上班。 请问：首先，该地区哪一个楼盘最值得选择保值自住？ 目前为止我已经看了韦伯堂和仁济山庄，你更推荐哪一部呢？ 或者还有其他更好的盘吗？ 其次，以目前的资金，买这两处房产有点尴尬。 两居室还好，但是好的三居室就遥不可及了。 我家在龙湖时代街还有一套三居室的公寓。 是否需要抵押来增加资金量？
答：回答； 您好，感谢您的信任！ 1、中长期来看，韦伯豪和仁济别墅更具有稀缺价值。 郝伟伯属于魏公村板块，一直引领着该地区的崛起。 魏公村里，除了伟柏豪和悦园是2000年以后建的楼盘，其他楼盘大多建于20世纪80年代、90年代。 商圈品质优良。 但商圈80%-90%的楼盘都很差。 只有少数房产质量良好。 那么这几处房产就会成为这个地区大家追捧的房产，从而一次又一次推高房价； 如果该地区没有新增住房供应，那么该类住房产品的增长空间就会更大； 这是微观市场逻辑。
仁济山庄属于紫竹桥板块。 紫竹花园、中海雅园、中海紫金花园、主题家园都是仁济山庄的竞争对手。 从房子的成长潜力来看，韦伯豪还有更大的提升空间。 从居住品质来看，标的住宅和中海紫金花园的品质较高。 您可以通过星球精华16#栏目2017-2022年北京各区房产上涨收益分析（历史交易大数据）查看房产的详细市场行情； 2、加杠杆的方式有很多，抵押其他房产或者新买的房子都可以。 成交价格 1000万房首付（不含税和中介费）335万，是目前贷款金额上限，与一二二手新房无关）请巧妙运用杠杆和贷款请参考精华专栏07#文章。 如有任何疑问请联系我们，祝您一切顺利！
北京房屋跑赢市场的比例不超过20%
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