一、房地产司法拍卖估价应当遵守的规定
（一）评估程序
根据《房地产估价标准（GB/T50291-2015）》第3.0.1条规定，房地产估价工作应当按照下列程序进行： 1、接受估价委托； 2、确定估价的基本事项； 3、编制估值运作方案； 4.收集估价要求。 信息; 5、对评估对象进行现场检查； 6、选择计量的计价方法； 7、确定评估结果； 8、撰写评估报告； 9、审阅估值报告； 10、出具评估报告； 11.保存估价数据。
1.接受评估委托
（一）接受评估委托时，应当要求评估委托人出具评估委托书；
（二）决定接受评估委托的，应当与评估委托人签订书面评估委托合同；
（三）接受估价委托后，根据估价项目的规模、难度和完成时间确定参与估价的注册房地产估价师人数，且至少有两名具有估价资格的注册房地产估价师评估工作应当选择共同进行评估，并应当明确其中一名项目负责人。 注册房地产估价师应当按表7.0.17-4记载参加评估的所有注册房地产估价师姓名和注册编号。 应由本人签字并注明签字日期。 他们不得使用个人姓名。 盖章代替签名（注册房地产估价师查询网站： ）。
（四）除需要批量评估的项目外，每个评估项目应当至少有一名注册房地产评估师参与接受评估委托、现场考察评估对象、撰写评估报告等评估工作的全过程。
（五）委托期限
根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十九条规定，评估机构应当在三十日内出具评估报告。 人民法院决定中止或者中止执行的期限从上述期限中扣除。
评估机构逾期不能出具评估报告的，应当在期限届满五日前向人民法院书面申请延长期限。 人民法院决定延长期限的，延长次数不得超过两次，每次延长不得超过十五日。
评估机构逾期未出具评估报告或者补充说明房地产估价师注册查询，又未按照规定申请延期的，人民法院应当通知评估机构退还移交的材料。人民法院在三日内委托评估，并在下次裁定时委托其他评估机构。 重新评估。
2.确定估值基础
评估的基本事项包括评估目的、评估时点、评估对象和价值类型，应在与评估委托人沟通、调查相关情况和规定的基础上确定。
法律、行政法规规定不得出售、出租、抵押、用作出资或者其他活动或者无偿征收的房地产，不得作为相应评估目的的评估对象。 对于评估对象，应当根据评估目的，在评估报告中对相应的买卖或租赁、抵押、出资等活动的合法性进行分析和说明。
三、评估工作计划
估值运作计划应包括：
（一）评估工作的主要内容和质量要求包括拟采用的评估方法和评估技术路线、评估所需收集的数据及其来源渠道等；
（二）评估工作的具体步骤和时间安排；
（三）评估工作等人员安排。
4、估价所需资料
（一）反映评估对象所在地、实物及股权状况的信息；
（二）评估对象及其类似房地产的交易、收入、成本等信息；
（三）影响评估对象所在地房地产价值、价格的信息；
（四）对房地产价值和价格有普遍影响的信息。
5、实地考察
（一）对评估对象的所在地、身体状况、股权状况进行观察、询问、检查、核实；
（二）应当拍摄反映评估对象内部情况、外部情况和周围环境的照片等影像资料，并补充收集评估所需的评估对象的其他信息；
（三）应当制作现场调查记录，记录现场调查的对象、内容、结果、时间、人员及其签名。 记录内容应当真实、客观、准确、完整、清晰；
（四）现场勘察时，一般需要评估委托人或其代表以及被勘察房地产的房屋所有人、土地使用权人等房地产权利人到场。 现场检查人员应当向其本人、房产使用者、邻居等汇报，并请知情人士详细询问；
（五）对于评估过程中需要明确的问题，认真听取其对评估对象情况的介绍，并通过做笔记、拍照、录音、录像等方式记录现场勘察情况.形成现场调查记录。 现场检查时，应特别注意核对评估对象的位置和空间范围，避免误判评估对象；
（六）负责实地勘察的注册房地产估价师应当在实地勘察笔录上签字，陪同实地勘察的估价委托人或者其代表、被勘察房地产权利人应当在勘察笔录上签名或者盖章。调查记录；
（七）无法进入评估对象内部进行现场勘察的，是指因征收、司法拍卖等原因强制征收或者强行转让房地产，且房地产权利人拒绝的注册房地产估价师进入估价对象内部进行现场检查； 该标的物涉及国家秘密，注册房地产估价师不得进入其内部进行现场检查。 无法进入评估对象进行现场检查的，注册房地产估价师不得进入评估对象进行现场检查，但应当对评估对象的外部状况和位置进行现场检查；
（八）无法进入评估对象内部进行现场检查的，应当对评估对象的外部条件、位置条件以及无法进入内部的具体原因进行现场检查评估报告应当载明现场勘察的评估标的的内容。 未经现场调查的评估对象的内部状况，应当在评估报告中作为假设说明，评估假设基础不充分；
（九）评估过程中遇到复杂、疑难或者特殊难以解决的评估技术问题时，应当寻求相关评估专家或者单位的专业帮助，并在评估报告中载明。
（十）评估对象房屋安全、质量缺陷、环境污染、建筑面积、财务状况等评估专业以外的专业问题，经现场检查、查阅现有资料仍难以解决的，或咨询相关专业领域的专家。 若采用常规判断和相应假设，应建议评估委托人聘请具有相应资格的专业机构或专家进行评估或测试、计量、审计等，然后根据评估机构出具的专业意见进行评估。专业机构或者专家，并应当在评估报告中注明。
（十一）评估报告经审查合格后，应当由不少于两名参加评估的注册房地产估价师签字并加盖房地产评估机构公章，并于按照有关规定和评估委托合同的规定执行。
（2）计价方法
根据《房地产估价标准（GB/T50291-2015）》4.1.1条规定，选择估价方法时房地产估价师注册查询，应当根据估价等客观条件对比较法、收益法、成本法、假设法进行比较对象及其所在地的房地产市场状况。 对开发法等估值方法进行适用性分析。
1、评估方法的选择应当符合下列规定：
（一）评估对象同类房地产存在多次交易的，应当采用比较法；
（2）评估对象或其类似房地产通常具有租金等经济收入的，应当采用收益法；
（三）评估对象可以假设为独立开发建设项目进行重建的，应当采用成本法； 当与评估对象同类型的房地产没有交易或交易很少，且评估对象或其类似房地产没有租金等经济收入时，应当采用成本法；
（4）评估对象具有开发或再开发潜力，且开发完成后的价值可以采用成本法以外的方法计量的，应当采用假设开发法。
2、当评估对象只能采用一种评估方法进行评估时，只能采用一种评估方法进行评估。 评估标的适用两种以上评估方法时，应当同时选择所有适用的评估方法进行评估，不得任意选择。 必须作出选择时，应说明理由并在评估报告中载明。
（三）房地产司法拍卖价值评估的特殊考虑
1. 影响评估价值的因素应包括被拍卖房地产的缺陷，但不应包括被拍卖房地产的扣押以及被拍卖房地产的原始担保权和其他优先受偿权；
2.人民法院书面表明拍卖房地产原有租赁权、用益物权依法予以拆除拍卖的，评估价值的影响因素不包括原有租赁权、用益物权拍卖的房地产，并应当在评估报告专用说明中载明；
3． 拍卖的房地产为待开发房地产并采用假设开发法计价时，应当选择强制转让开发前提进行计价。
（四）估值结果
评估结果应当包括评估价值和相关专业意见。
评估报告应当载明评估基本数据、评估价格参数的来源、依据或确定方法。 估价参数优先采用房地产估价行业组织公布的估价参数； 不使用的，应当在评估报告中说明理由。
（五）评估报告
评估技术报告可以不按照评估委托合同的约定向评估委托人提供。 评估技术报告包括评估计算过程，并应详细说明所选评估方法的计算步骤、计算公式和计算过程，以及基本价格数据和评估参数的来源或确定依据。
2. 法律依据
(1)《房地产估价标准(GB/T50291-2015)》。
（二）《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价格若干问题的规定》。
（三）《最高人民法院办公厅、中国资产评估协会、中国土地估价师与土地登记代理人协会等通知》
3. 异议函模板
反对信
