为了逃避高估或低估房屋市场价值的责任，个别评估师会就评估师的陈述和假设的约束条件做出相互矛盾的陈述。 第一，前提缺乏必要的依据； 二是限制条件依据不足； 第三，评估师的声明仅对邀请非房地产评估机构或专业人士进行说明，并未说明其报告应承担哪些责任。
二、评估过程和结果中存在的问题对征地补偿工作的负面影响
首先，由于评估机构的违规注册，增加了被征收人选择评估机构的风险，增加了征收人依据房产评估报告与被征收人签订房屋征收补偿协议的风险，增加了房屋征收工程无法按期完成的风险。 。
其次，由于评估结果不规范，报告不能体现独立、客观、公正、合法、及时、替代、最高最佳利用等原则，违反了《条例》规定的公平补偿原则。 评估过程和结果的客观性、公正性受到质疑，被征收人获得的补偿与市场价值存在偏差。
三是由于评估过程不规范，给非法干预评估过程和结果的组织和个人违法违规提供了可乘之机，影响了住房阳光征用和公平补偿的社会环境营造。
三、征收人应当加强对评估机构、评估过程和结果的监督。
一、加强合同管理，完善房屋征收、评估委托合同
政府是征收主体，被征收人是征收对方。 两者之间是征收与被征收的关系。 被征收人与评估机构之间是选择与被选择的关系。 收藏家与评估机构之间是委托与委托的关系。 征收人、被征收人、评估机构具有平等的法律地位、权利和义务。 因此，通过加强评估合同管理，可以不断提高征收人公平征收、公平补偿的法律意识，使广大征收当事人不想犯罪、不敢犯罪、不能犯罪； 通过加强评估合同管理，让收藏者依法对评估机构进行监督。 独立、客观、公正的评估过程和结果； 通过加强评估合同管理，被征收人端正市场价值态度，了解征收、配合征收，依法维护被征收房屋产权； 通过加强合同管理，营造阳光采集、公平补偿的和谐氛围，促进城市生态建设健康发展。
首先，合同应约定评估机构必须选派两名在岗注册房地产评估师负责评估工作，并指定一名项目负责人。 在检查征收现场时，必须列出至少一名负责该项目的注册房地产估价师执业，并确保对房屋征收和评估项目负全部责任。 同时，评估机构应当提供选定的两名注册房地产估价师的相关注册证明。
其次，合同应当约定签署报告的评估师应当是注册房地产评估师，而不是负责评估该项目的两名评估师。
第三房地产估价师注册查询，合同应当约定被征收人可以用房屋征收补偿金购买或者建造与被征收房屋类似的房地产。
四、合同应当约定受托人何时向委托人提交评估作业方案和评估技术路线（包括受托人邀请的非房地产评估机构或专家的评估作业方案或评估技术路线），并约定：委托人应当根据鉴定结果提交鉴定作业方案或者鉴定技术路线。 审查并审查运行计划和技术路线的报告。
五、合同应当约定委托人可以对受托人的评估资质、评估过程和结果进行监督，对报告质量进行监督，对机构信誉进行监督，对区域或城市范围内房屋征收和评估的市场价格进行监督。区域。 。
2.加强评价监督，保证评价过程和结果的合法性。
首先，监控和评估过程。 委托人应当严格审查替代房地产评估机构评估师的注册资格。 评估机构有下列情形之一的，收藏家不得与其签订委托评估合同：该机构值班评估人员不足三人； 该机构的评估师未按规定注册； 评估人员未对现场进行检查； 评估师未撰写或签署合同报告； 没有指定评估师作为项目负责人； 评估师没有执业许可。 委托人发现并有证据证明评估机构违反法律、法规或者未及时、有效履行合同条款的，委托人可以解除合同，并向有关行政主管部门报告。房地产评估或者取消其参与房屋征收评估的资格。 因评估机构存在问题，造成房屋征收补偿重大损失的，可以追究法律责任。
二是对结果进行监测和评估。 评估机构向委托人出具的报告应包括评估结果公示表、入户报告、总体报告（含结果报告、技术报告）和装修报告； 邀请非房地产评估机构或专家出具的评估报告或意见； 审查报告、专家评审后的修改报告以及其他必须提交给委托人的资料。
三是监督机构信誉。 有证据表明评估机构有下列行为之一的，征收人不得推荐被征收人参加抽签： 抽签中选的必须停止履行委托评审合同，由替代机构负责评审或者重新抽签。 具体包括：司法机关证明评估机构存在违法违规行为； 评估人员依法应当回避而未回避的； 被征收人或者征收工作人员举报鉴定人未勤勉尽责的； 机构、评估人员受他人指使或者与他人串通的。 鉴定机构出具的报告上的鉴定人签名由他人代替； 该机构出具的报告存在错误或虚假内容； 报告经审查或鉴定存在技术问题，对鉴定结果影响较大的； 未及时向委托人提交评估任务计划和技术评估路线； 三名值班鉴定人有虚假登记； 机构未及时向委托人提交结果报告和技术报告的； 鉴定人未在鉴定结果公告现场回答鉴定问题的； 鉴定人声明不承担鉴定责任。 我们对受邀的非房地产评估机构或人员出具的报告或意见不承担任何责任。
四是监督报告质量。 市、县（区）征收部门可以建立征收专家库，聘请省内外资质高、专业强、信誉好的专家或者房地产评估机构，对评估作业方案、评估技术路线、评估方案等进行评估。结果报告，并按相关标准进行技术。 对报告及附件进行审查和评价，对报告是否合格提出意见，并对报告中可能出现的错误或虚假信息予以披露。
专家评审应当从专家库中随机抽取3人，专家或者评审机构应当与委托人签订保密协议。 专家或者机构出具的报告和咨询意见应当由专家签名并加盖机构公章。 专家或者机构发现泄密情况，应当向房地产估价机构主管部门报告。
五是定期评估机构。 城镇房屋征收部门应当定期组织有关部门人员依法对评估机构（含非房地产评估机构）的注册登记、合同履行情况和机构信誉等情况进行严格评估。
三、加强征集管理，规范报告评价方法和结果
一是建立征收评估机构选拔、更换、退出机制。 收藏家在选择评估机构的同时，还应当选择替代、替代的评估机构。 一旦委托评估机构发生变更，更换机构将及时接替。 已签订房屋征收补偿协议的，替代机构必须按照原技术路线出具报告，特殊情况除外。
二是建立征集评估运行方案和技术路线机制。 市、区征收管理部门可以委托具有较高资质、专业知识、良好信誉的房地产评估专家委员会或者房地产评估机构，制定房屋征收评估操作方案和评估技术路线，规范房地产评估流程。和结果。
评估作业计划主要包括：项目名称及范围； 签署报告的项目负责人和评估人员名单； 评估的目的； 值时间点； 经营期限； 勘察现场、调查交易案件、制定鉴定技术路线的时间； 房屋评估结果公示期限； 收集评估师名单，现场解答； 接受报告评审和复审报告，或者接受签字的鉴定人名单，接受专家鉴定意见修改报告并重新出具报告； 拟聘请非房地产评估机构或者专业人员的情况以及规范评估过程和结果的其他事项。
估值技术路线主要包括：估值目的陈述； 价值时间点陈述； 价值定义和内涵陈述； 评估师的陈述和假设限制； 估值原则； 合理分析估值方法的选择； 多种估值方法权重比例的依据； 使用收集者提供的财务数据描述； 交易案例调查方法、比较价格和调整参数； 对评估对象的个体因素进行分析（集聚或繁荣、交通条件、环境质量、土地利用条件等调整项目、参数和依据）； 房屋（含结构性借款）、土地及构筑物的评估方法、折旧及调整参数； 土地使用权评估方法及调整参数； 地面附着物的评估方法、折旧及调整参数； 估价对象的室内外硬化（折旧）或绿化的评估方法及调整参数； 未登记房屋的评估方法、折旧及调整参数；
二次装修房屋的评估方法、折旧及调整参数； 不动产及委托评估的基本评估方法和折旧； 停产停业损失评估办法； 搬迁费用（包括机器设备）评估办法； 过渡费的计算依据； 委托评估方法 其他项目（如原材料、在制品、产成品、生产工具等）的评估方法； 评估公式的计算及过程、评估结果的确定（包括非房地产评估机构或专家出具的评估结果）及说明； 城市基础设施配套费及热网接驳费计算方法等。
三是建立评估值及时调整机制。 征收部门要及时公布延期征收项目的估价时点，即除征收公告的估价时点外，无论是历史性的还是正在进行的延期征收项目房地产估价师注册查询，其评估值时点均应进行调整由客户或法院决定。 价值应当在适当的时间点进行评估，但评估结果应当符合《条例》的立法原则。
