作者|龙牙
来源 | 一座龙牙山
事实上，县城远不止“容纳2.5亿人口”这么简单。 这个问题我几年前就讲过。 县城是城市与乡村的纽带。
从这个角度看，县域经济即将迎来全面小康的浪潮。 主要原因有两个：
首先，城镇化进程放缓。 当前，我国已过了城镇化高峰期和快速发展期。 农村人口流失速度放缓，农村投资仍有较大空间；
二是“婴儿潮”人口即将回归。 解放后至1965年出生的人口爆炸式增长，特别是那些在农村长大、子女在城市生活的人，基本上不需要帮忙照顾孙子。 现在我的身体还不够老，不需要经常去医院，继续留在城里已经没有什么意义了。
县域经济依存于农村经济，与工业关系不大。 当然，每个县的情况不同。 举极端例子是没有意义的。 昆山市和西藏那曲地区的双湖县均为县级行政单位。 县委书记、县长均为同一级别。 你信不信？ 双湖县委书记工资比昆山高？ 昆山工业如此发达，双湖基本以畜牧业为主，连商品房小区都没有。 举这个极端的例子是没有意义的。
就城区面积而言，如果将那曲地区所有可以称为“城镇”的地方捆绑在一起，还不到昆山的一半面积。 只关注这些地方是没有意义的。 中国太大了。 谈论“国家”层面的问题，一定是指绝大多数普通县市，而不是这些极端案例。
我们必须客观地看到，大多数县城的作用是把城市生活纳入农民的“一小时生活圈”。
90%以上的县没有发展成套制造业的可能。 充其量只能发展一些零部件制造、原材料加工、来料加工等上游配套产业，为当地提供一些就业岗位。 面向农村、面向农民、面向农业，是大多数县域的出路。
随着农村老年人口的回归、农业现代化的不断推进、农民生活水平的提高，县域经济在未来10到20年实际上将出现一个繁荣的循环。 这不仅是全县2.5亿人民的事，也是全县2.5亿人民的事。 这是几亿农村人口的问题，加上实际生活在农村的2.5亿县城人口的问题。
然而，这并不意味着县城楼市就会繁荣。 这是两件不同的事情。
在上一波房地产热潮中，县域房地产已经出现过饱和现象。 许多县的住房建成面积已高于全县人口（含农村人口）所需的居住面积。 县域房地产实际上已经失去了投资价值和使用价值。 价值是典型的垃圾房地产。 期望中国大多数县出现任何形式的房地产经济都是疯狂的。 如果我们再炒房价、建房地产，唯一的结果就是一片混乱、流动性流失。
至少未来50年，中国大部分县域的房地产市场不太可能再次繁荣，除非彻底改变中国人的生活习惯，像“独栋房”一样铺开大饼，但这会带来许多其他的事情。 问：比如，明明农村都有“独栋房”，那为什么要到县城去盖个小一点的“独栋房”来住呢？ 只要有私家车和充足的公共交通，这还不够持续吗？
目前我国汽车保有量已达3亿辆，平均每辆汽车保有量不足5人。 还有一亿辆其他机动车辆。 事实上，还有电动两轮车、三轮车等其他形式的车辆未纳入统计。 火车。 汽车保有量上升趋势非常明显。 随着国产汽车数量和质量的同时提高，汽车保有量将继续大幅增长。 县城房地产处于“不触天地不触地”的尴尬境地。 居住舒适度远不如农村自建房，便利性也不如地级城市的商品房，毫无竞争力可言。
一小时生活圈内，更多人会选择在自己的农村宅基地上自建住房。 建筑价格（含装修）为2000至3000元/平方米，面积一般为50平方米/人。 院子里、水坝上自己种菜，自己养鸡鸭，至少还有摩托车、电动滑板车。 越来越多的人购买国产国产摩托车，到县城的路程不到一个小时。 为什么他们要在县城买一套起价4000、均价8000的商品房，不带装修，需要上楼，需要公共摊位，而且不可能自己种菜养鸡？
距生活圈一小时，县城的条件不如地级市。 很多县没有高速公路、没有高铁站、没有三级医院、没有更好的学校。 房价相差不大，均价4000元左右。 县城的房价只有7000元/平方米左右，居住体验、就业机会、社会保障完全在另一个层面。
县域房地产市场的尴尬就体现在这里：
与城镇、农村等物价较低的地区相比，物价高、品质差、生活体验差，没有“熟人社会”，生活方式需要改变；
与地级市、省会城市等较高城市相比，它们“城市化”程度还不够，城市配套设施薄弱。 大多数县只有一两个大型购物中心，有的甚至没有。
如果你不能成就高的事，你就不能做低的事。
笔者附近有两个这样的县，四川省眉山市青神县和乐山市井研县。 我的家乡就在这两个县的交界处。 我有很多亲戚、朋友、同学在这两个县的政府机关、公司、学校等工作，有的自己也做生意，所以我很了解他们。
这两个县符合中国大部分县的标准。 全县人口约30万。 他们没有独特的区位优势。 它们距离制造业中心不近，没有全国著名的风景区，也没有很多特色产业。 这只是一个普通的“过路县城”。
这几年，我们也开发出了一些“特色”，比如青神县的中岩寺景区、井研县的机械制造业、两县的柑橘产业等。 说实话，中国几乎每个县都有这样级别的“特色”，随处可见的“特色”并不是真正的特色房地产经济论，只是给自己添戏而已。
根据两县国土资源和城乡建设方面的亲友提供的数据，这两个县的房地产市场已经过饱和。 其中，青神县现有住房（含单元房）按照全国城镇平均居住面积计算。 、商品房、自建房）可容纳人口20万。 全县常住人口仅有16.8万人。 该县行政管辖范围内的实际居住人口并不多。 也就是说，整个县城的农村和乡镇人口都搬到了县城，房子都住不满。
井研县实际情况类似，常住人口28万。 实际人口并没有那么多。 该县住房可容纳约30万人，已然饱和。
即使考虑到“老小”住房面临的改善需求，县城房地产市场也没有扩张空间。 房屋空置率高得惊人。 可以预见的是，大部分房企的资金链断裂，是在“深耕”中断裂的。 “现阶段县域房地产。
比如恒大位于四川省乐山市峨眉山市（县级市）的“峨眉山国际度假区澜山花园”小区，已经存在数年没有任何动静。 景区门口陈列着一具大型“鞭尸”供人们观赏。 去峨眉山风景区，就必须经过这个烂尾小区的大门，这是一个醒目的警示牌。
除非严格需要，否则不建议投资95%以上的县城房产，无论是购房者还是房地产公司。
一个县，中国95%的县城房地产经济论，除了昆山这样的顶级，双湖这样的尾部，断头断尾，大部分县城应该做好的其实是服务农村，并服务好农村。 前途是有的，生存是有出路的，但如果不服务农村，再做什么都是死路一条。
一是提供基本医疗保障。 3B、2级医院的床位数量和数量是这些县经济的引擎；
二是提供农产品一级市场，即原产地收购市场，完善市场服务，推进市场建设，规范市场运作，建设好立足农业的服务业；
三是发展农产品初加工，包括蔬菜、水果、粮油、畜禽、木材等初加工产业，形成一定规模效应，发展部分农产品初加工。立足当地实际的产品；
四是发展小型农业机械和农业服务产业，如饲料、农药、化肥等产业，提供农业服务；
五是结合自身优势，适当发展一些制造业，为当地提供就业岗位。 例如，青神县就有一家航空机场使用的托盘拖车制造厂。 产业链很短，可以利用当地廉价劳动力；
六是发展老年人口服务业和养老产业，为农村返乡老年人提供所需服务。 这些老人与传统的农村老人不同。 他们生活在城市里，接受了现代都市的生活方式。 有一定的市场空间。
总之，盲目发展房地产和制造业对于县域来说并不是一件好事。 指望每个县都“起飞”是无稽之谈。 如果每个人都能起飞，那就不算起飞。 我们要认清“县城是服务农村最基础的城市”的本质，着眼农村，立足根本智力、立足根本、立足根本、立足根本、立足乡村、立足乡村、立足乡村、立足乡村、立足乡村、立足乡村、立足乡村、立足乡村、立足乡村、立足乡村、立足乡村、立足乡村、立足乡村、服务乡村。 只有这样，县城才会真正变得更好。
当然，这绝对不是一个立竿见影、“政绩”的时期，而是需要长期的投入和管理。
10到20年，县域经济将重新活跃起来。 能否抓住这个机遇，真正把县城发展好，就看我们头脑是否清醒。
走房地产路线？ 那只能是死路一条。
