作为新年后的第一篇文章更新，我最好把难点的东西都讲一下。
让我们回到梦想开始的地方。 距离我写这篇文章的第一篇文章已经快一年了。 且不说南宁房地产市场已经发生了巨大的变化，但文章中的很多内容已经很糟糕了。 是时候升级了，否则大家都会继续我几乎厌倦了同样的旧东西。
然后我会写一个2024年版的购房指南。 这次更多地从初学者的角度进行讲解，让外地的读者能够快速入门，明确南宁买房的方向和模式。
因此，本文将分为五个部分，分别是：购房方向、行业指南、选房原则、房企避坑、学区策略。 （本文太长，可以根据需要滚动到相关内容）
1、购房方向
还是那句话：能买东就不买西；能买东就不买西。 如果你能买南边的东西，就别买北边的。
因为地形决定了南宁的发展方向，北部和西部基本被山所阻挡和包围，发展空间有限。 所以，最好的资源只能堆积在东部和南部，尤其是东南部，可以说是一片广阔的平原。
因此，南宁的地形决定了青秀、武乡必然会崛起。 这也是南宁买房的最大共识。 楼市的共识就是真理和金钱。
事实上，这些已经是普遍的看法。 之所以反复提及，主要是为了给外地的年轻人解释一下。
现在我们来深入探讨一个问题：从东部到南部购买是共识，但是当南部和东部的选择发生冲突时我们该怎么办？
事实上，是五乡南或龙岗。 我应该选择哪一个？
抛开地区基本面，我们来看看采埃孚的最新提议。
那么平卢运河战略下目前是东风压倒南风。
因此，在市区落地的选择有：
青秀＞良庆＞西乡塘＞永宁＞江南＞兴宁
青秀区：南宁当之无愧的宇宙中心，包括行政中心（金湖、郎溪）、商业商务中心（凤岭商圈）、会展中心、文化旅游中心（青秀山及系列）、教育中心（ ）、医疗中心（医科大学、区医院），聚集了如此多的资源，可以说是集万千恩惠于一身。 因此，区域房价不仅是南宁最高，而且也是最稳定、跌幅最大的（跌幅与高峰期相比不到10%，其他地区超过20-30%）
良庆区：作为五象新区的核心区，可以说这几年炸鸡很流行。 然而，随着市场的急转直下，该地区不少网红的房价从去年开始就开始降温。 虽然新房整体成交量仍是南宁最大，但更多的是以数量为主。 前三名仍然让位于青秀区。 不过，无论是当前城市建设的基本面，还是放眼未来，这里的价值依然充满想象。
至于剩下的西乡塘、江南、永宁、兴宁，虎爸去年就已经说过了。 除了永宁可能有一些机会之外，其他的基本没有太大变化，就不细说了。
2. 章节指南
方向明确后，第二步就是选择行业。
城市内将有分区，共有369个级别。 并不意味着你在青秀区就可以盲目选择，就会掉进陷阱。 虎爸在南宁城分区系列中详细讲过：
大家可以点击阅读，温故知新，本文不再赘述。
一句话：板块决定下限，决定选拔成败。 无论我们多么谨慎、多么重要，我们都不能太谨慎。
南宁楼市有多少个板块？ 虎爸根据路网、学区、商圈、房价、圈层等因素整理划分了72个板块，如下：
看完这篇，想必大家都有些疑惑。 哪一款适合我？
其实可以概括为以下五类：
1、核心板块：南宁核心区只有东盟商务区、金湖、总部基地三个。 然而，在这三大板块中选择合适的楼盘并不容易。 比如东盟商圈太贵，金湖太旧，总部基地基本都是写字楼，可以选择靠近次核心板块的楼盘。 可选择的有：凤翔、盘龙、五象湖、越秀等。
适合人群：家庭资产配置型、品质提升型
2.学区部分：没什么好说的。 这里基本上就是青秀的主场，凉青和西乡堂在旁边跑，其他人在旁边看着。 选项包括：星湖、东阁、金湖、凤翔、越秀、东盟商圈、儿童公园、南铁、五象湖、龙岗西等。
适合人群：属鸡型、教育优先型
3、老城段：对于喜欢烟花、追求性价比的人来说，老城是个不错的选择。 选项有：朝阳、西大、南铁、北湖、万达阁、西苑、流沙、郎溪等。
适合人群：局部改善型、老年护理型
4、潜力板块：如果你的预算达不到一、二类，又不想凑合，可以考虑有潜力的区域，与地铁、商圈、旧装修等关系密切的区域。 选项是：高坡岭和五象湖。 东、龙岗西、江南公园等
适合人群：只需要车模的人
5、避免陷阱：有一个很简单的方法教你，那就是外二环陷阱。 只要是在第二环之外，尽量不要选择陷阱，如下图：
但攻击范围有点太大了。 下面我们就具体问题具体分析一下，挑一些大家都热切关注的板块来聊聊。 以下并非不可以选择，但有一些明显的缺点是每个人都需要知道的。 不要只是买了之后才意识到。 如下：
龙岗东：我知道价格很便宜，而且有江景，但是地段很荒凉，以后配套很难落实。 永宁的重点一定是到达龙岗西站，否则资源太分散，只会比以往更加困难。 同样，地理通勤是可选的，但这不是一个潜在的区域。 连地铁都没有。 是因为你家有游艇所以靠近河吗？
三安：我的看法还是和去年一样。 三安是三流地区，卖的价格也是一流。 该区域房价上限以隔壁保利灵秀前城为准。 如果超过了，那就太高了。 希望这次北投能带头（狗头）
铜鼓岭：已经2024年了，还有人不明白铜鼓岭地区的三中很快就会消失吗？ 如果您不明白，请阅读这里
吴向南：去年，吴向南零首付又赚了一波涨幅，但现实就是这么打脸。 这次官员们决定放弃这一地区并向东前进。 如果今年你还打算买车的话，我真的不能再怪爷爷了。
至于三塘和沙井，好像没有去年那么火爆，就不多说了。 无论如何，观点和去年是一致的。
嗯，篇幅有限，就不详细说了。 如果您喜欢的版块没有提及，您可以联系我们的团队进行咨询。 谢谢。
3、板材选择原则
虎爸不断重复一个观点：在南宁买房，流动性是第一位的。
因此，选型应围绕这个中心点，我们得出以下原则：
1、首选房型：三居室100平米起、四居室140平米起。
未来，南宁楼市将进入双轨时代，即商品房和保障性住房并行运行。
保障性住房供应主要为90平方米以下的两居室。 我们一定要尽快避免类似的产品，否则很容易受到影响（当然核心区或者有学区加持的除外）
商品房将向改善型、高端化迈进，140平米起将成为标准。
2、首选房龄：分新房>新房>5-10年以上二手房，15年以上慎选。
目前的二手新房都是在19-23之间交付的，不仅产品新、户型漂亮，关键是房东愿意降价，价格便宜。 另外，拿到手后可以直接入住。 从成本和风险上来说显然要好一些。 住在新房子里。
但如果二手房房龄超过5年，并不一定比新房好。 毕竟楼龄摆在那里，户型也与旧的脱节了。 如果没有什么特别的优势（比如学区），建议优先选择新房。 毕竟住房收购率基本上是可以做到100%的。
如果超过15年了，就要特别小心，最好不要碰。
3、首选配套：学区>地铁>商圈>公园>其他
毫无疑问，南宁房价的驱动因素是学区，配套也可以认为是首要因素。 地铁、商圈是三大必去之地。 最好两者兼得。 如果两者选其一的话，地铁是最好的。 至于公园，最好有公园。 如果您没有它们也没关系。 对后期流通不会有太大影响。
因此，基于以上原则，我们团队按照总价划分选型，以保证流动性：
80W以下的，要非常谨慎，因为市面上大多都是豪宅，最好是在商圈或者地铁里有一套（当然小学校公寓除外）
100W是上车的安全线路，但一定要选择合适的板材和配套设备。
150-200W是初步的改进线。 学区必须密切关注，以防日后需要更换。
250-300W是深度提升，基本可以考虑。 更多需要考虑需求是否升级。
300或者400W以上广西南宁房价2024，除了段面积，这个吨位的产品也很重要，哪怕是55，如果不能做到内外兼修和具体稀缺，那就别上车随便。
4、房地产企业避免陷阱
看来虎爸团队的考核选拔已经有近20轮了。 只有少数开发人员来来去去。 这次我就把南宁大大小小的开发商都整理出来，供大家参考。
结合历年信誉、交付、规模、知名度等因素，南宁房地产企业可分为以下五类：
品牌地产公司：华润>中铁>建发>中海>万科>保利
地方国企：北投＞广旅集团＞交通投资＞铁路＞万丰＞路桥＞威宁
本土民营企业：融和>盛邦>云兴>彰泰>广西恒大
特色地产公司：龙湖 > 金地 > 徐汇
保险地产公司：AY、DT、LG、SC、RC、GG、HJ，我就不点名了，不然文章就没了，不过大家可以坐。
嗯，本来是打算拍特写的，但是实在是被公关惹恼了，好容易就收到了律师函。 详情可线下咨询。
5.热门学区（精简版）
（这部分本来写了几千字，但团队说一发表就会COPYed，经过讨论，大家一致同意，以后就单独写一篇关于学区指南的付费文章。不过，这一章足够浓缩，可以放心食用。）
去年南宁学区特别热闹。 先是宾晓小学更名事件，然后是三名民办学生的死亡和转公立学校，最后是名校的大规模分配。 可以说，这是学区变化最大的一年。
如果你是外地购房者，在查看之前的学区信息时肯定会一头雾水。
你几岁了，还在研究西安大学录取率吗？
嗯，是时候更新学区内容了。 本章首先介绍：招生政策、学区结构、升学组合及房产、注意事项等。
1.招生政策。
说实话，这不是我这种五线豪门V会用来科普的东西。 不过，这是很多家长在咨询时问得最多的问题，所以我就用这篇文章一次性解释清楚。
南宁市现行的入场政策可以用八个字来概括：先到先得。
按照以下六类分为有房有户、有房无户、无房无户、无房无户六类：
所以那些打算租房子读书的聪明人不要再问自己能不能读书了。 如果可以的话，他们将排在第五或第六组。 在热门学区基本上是不可能的。 这么小的菜基本上没有什么问题。
那么去南宁读书一定要买房吗？
不是的，可以通过参观码头来选择学校，不过虎爸建议可以去码头上小学，而入初中最好是买房按位置进入。 这里我已经详细解释过了，就不赘述了。
2. 学区结构
南宁市大大小小的中小学数百所，多得数不胜数。 我相信你不是来看虎爸做统计的。 您主要关注一些热门学区，那么我们重点关注一下南宁学区的格局。
总体来说，南宁的学区格局是青秀一枝独秀，良庆紧追不舍，西乡堂常年跟着他跑广西南宁房价2024，全市其他人都在旁观。
我们先来看小学。 基于生源划分、家长口碑、办学资质、分校规模、房价等综合因素，我们总结出7所热门小学名单（注意是热门，别和我争论）关于为什么我的学校不在名单上），我们的团队称之为“七小祝福”是：
（以下只是我们团队内部的名单，非常主观。）
民主路小学（本部）：建校半个多世纪的老字号名校。 是开设分校最受欢迎的学校，目前共有6所分校。 大家最认可的肯定是总部了。 学生基本来自民主路、建正路沿线的机关单位。 房子太旧，导致这几年人气下降。 然而，瘦骆驼比马大。 大家还是比较认可这个品牌的。
园湖路小学（本部）：历史悠久的名校。 它比民主路小学成立晚几年，已有半个多世纪的历史。 分校区要么正在规划，要么一直在建设，落实情况很差。 不过，主校区的校园扩建实施得很好，缓解了近年来极其紧张的学业压力。 我建议周边学校的家长都给它送锦旗。 当然，有利有弊。 老师扩完之后，听说……算了，就不展开了。 总之，由于园湖小学是多所初中合并的，所以从房价上来说是可以挑出来的。
天涛实验小学（本部）：一所办学条件良好、办学条件良好的学校。 该校与民主小学大约同时成立。 还能说什么？ 以Experiment为名，已开设5家分店。 可谓佛在道，神在道。 死亡之神。 实验性和非实验性最大的区别是什么？ 爸爸则不同。 民主小学和园湖小学均由市教育局管理，但实验由市教育局直接管理。 你明白吗？ 如果你还不明白，可以看一下房价。 它也是二中和初中的组合。 天涛与中山小学、红星小学、南湖小学、民乐小学、共和小学的房价相差有多大？
秀田小学（主校）：堪称老学校中的老学校。 今年好像是建校100周年？ 他也是西乡堂的万老爷子，七小福中唯一一个不是青秀区人的。 不过西乡塘的朋友们，别笑得太早了。 毕竟这里的房子很难选，因为都太旧了！ ！
滨湖路小学（本部）：来了，终于来了。 学校成立仅20年，但已拥有5个分校。 从人气和房价上来说，都击败了前三名学校，占据了榜首。 堪称新世纪南宁学区最大的逆袭者。 没办法，南宁本来就确定要开发浪东新城，但它的规格和生源却很难搞清楚。 总之，人民币玩家上滨小准说得对。
凤翔路小学（凤翔或景惠）：五年前，凤翔很难上榜。 毕竟学校才成立十几年，却扛不住别人这几年取得的势头，还有老大哥凤翔中学（第四十七中学）的加持同名的光环，以及整天的双凤祥和双凤祥的传说，让其不仅是一所名校，更是一所名校。 23年可以说是凤翔的品牌元年。 开始了集体化之路。 在接下来的四个校区，新星将会冉冉升起。
贵雅路小学（本部）：富裕地区名校创建的代表范例。 如果说以前的学校是靠行政资源建的，那么贵雅路就属于金钱逻辑了。 而且，贵牙真的很懂商业运作。 目前共有三个校区（贵雅、桂花为一）。 论炒作度，在南宁是首屈一指的，也深得娟娃家长的心。
我们再看看中学。 只要看看这些年的结果就知道了。 没有什么可争议的。 总体划分为三个梯队，“四大、三辅、五金花”的制定如下：
第一梯队，A+率常年稳定在15%以上。 有四位国王，分别是：
第十四中学（郎东、建正、五乡）：平行班级模式征服世界。 被公认为南宁公学一哥。 根本不应该有任何争议。 当然，近年来有被追赶的趋势。 从房价和学区房成交量来看，有价无市。
二中初中：平行班模式。 很强，成绩隐隐约约就要超过十四中了。 其实这很正常。 生源不仅好而且丰富，比如南宁的老桃源小学、南湖小学、民乐小学、共和路小学、中山小学、红星小学、天桃小学都在指定范围内，再加上高中的品牌优势，体现在房价和成交量上就是实惠、有市场。
37中：重点班级标兵。 顶尖学术首选·私立三校继承人·最私立公立学校·西乡堂的牌子，嗯，感觉每次聊天，总是说同样的话。 不管怎样，如果你的孩子非常优秀，就去重点学校吧。 没有必要买学区房。
南宁市三中（青秀）：重点班级标兵。 如果在2023年之前排位，三中的成绩根本就上不了台面，连排第二梯队都困难。 然而，就所有A+和A+率而言，上一年的成绩被认为是黑马。 从对应学区的房屋受欢迎程度、支持程度来看，估计还有向上冲击的动力。
第二梯队，A+率稳定在12-15%之间，有三名年轻球员，分别是：
天涛实验中学（东阁）：平行班模式。 事实上，他是一位退伍军人。 往年，天涛以13%的成绩排在第一梯队是没有问题的。 不过现在他的对手太强大了，所以他只能叫他小天。 就当他是无冕之王吧。 毕竟，已经有很多首选了。
47中：重点班级标兵。 如果说二三队的崛起是理所应当的话，那么47就是白手起家的黑马的完美代表。 根据网上的文章，这意味着从头开始，实现逆袭。 体现在房子上的是，凤翔已经成为二手学区房中的热门炸鸡。
永宁闽中：重点班标兵。 历史悠久的名校得到了邕宁区的尊重，相应学区的房价也相当不错。 不知道是不是因为扩招后声誉下降了？ 但结果却非常稳定。
第三梯队，A+率在7-10%之间，有五朵金花，分别是：二十六中、天涛（翠竹）、北湖北路、三十五中、十八中。 我懒得一一展开，打字太累了。
至于三美和新民，因为还没有成绩参考而转入公办，具体应该分到哪个梯队，以及师生资源，这里就不讨论了。 您可以单独去找虎爸爸进行线下咨询。
3、各城区学区推广（略）
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青秀原住民虎爸爸
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