除夕之夜大家都很忙，忙着相聚，忙着别离；何必在除夕之夜匆忙发帖，占用了大家的美好时光呢？
——南宁房产号
致谢
总结2018年，我们的关键词之一是“问心无愧”。2018年是这个账号的创始年，我们做出过很多大胆的预测和不落窠臼的分析，比如“二房东仓位爆仓”、“资金面爆炸”、“消费降级与住房无关”、“比特币反弹无望”、“股市无底”、“内地保险拒赔”（我就不点名了南宁市房地产恒大新城，这家公司和产品名气很大，受众很广）、“一线人口回归南宁”、“五象红利显现”、“住得越来越小”；从楼市到金融，全部应验了。也有个别预测失败了，比如“五名线”和“机场线”未获批，“7000/㎡精装修”在众怒之下未落地。
坚守两个承诺：信息中立、非商业化。
该账号自4月份创建以来，共发表了90篇原创文章。
有 618 名关注者（截至今天 15:00）。
与21位读者线下见面。
我们已服务3位有紧急购房需求的买家，其中2位已经在没有任何维权措施的情况下收到房子。
帮助6位投资者配置房产及金融资产，其中3位投资者已成功套现。
虽然数据很无力，但至少证明了我们做的事情是有价值的，我们就是罗胖所说的“长期主义者”，有价值的事情我们会坚持，哪怕只有一个人响应。
不管怎样，一切都离不开你们，离不开这618位粉丝的长期陪伴，离不开几位“超级用户”的衷心支持。在2019年的第一天，我想对你们在2018年所做的一切说一声谢谢：
感谢有你
感谢你的与众不同，2019年希望我们能继续互相欣赏。
小趋势
实战知识是必须的，不可能第一天就信口开河，根据2018年的所见所闻，我们总结了2019年南宁楼市将要兑现的8个小趋势：
长租市场
2019年很可能是横盘整理的一年，主要有三点原因：①宏观调控力度不变。②2018年股市、债市、虚拟货币的不断探底，让普通民众陷入经济危机。③由于前者的低迷，资金纷纷涌入楼市，2018年出现大量恐慌性购房，2019年至今仍未恢复。
这些政策和市场层面的预期，导致了2019年横盘整理理论的蔓延；我们这里所说的租赁市场预测，都是建立在横盘整理确实发生的假设之上的。
长租，谁长？资本。
一年横盘，资金不眠。在房地产领域，有一个比买卖市场更有投机空间的市场——租房市场。
与买卖市场遇到诸多不利因素时买家可以选择观望不同，在租房市场，无论市场多么不利，买家都无法观望。可以说，租房市场的用户比买卖市场的用户更加“任人摆布”。
如此利好的市场，资本怎么会错过？等等，无风不起浪，资本不会在没有宏观条件的情况下炒作租房市场，需要有政策契机，比如地方政府一个“人口政策”（比如人才引进、户籍政策等），就会被资本利用入市，屠杀低收入群体。
对于个体企业主来说，“乘风破浪”是最好的选择，也是唯一的选择，毕竟没人在做慈善。
如果出现上述情况，市场上有少数业主出于良心不涨租金，那么他们的房产就会逐渐被抵制，就像买卖市场上低价房产被抵制一样（为什么有的二手房远低于市场价，却三个月没卖出去？原因耐人寻味，市场很多行为都是自发的，作为个体，我们只能顺其自然）。
所以租金上涨是大势所趋，大家要冷静，摆正自己在市场中的位置，如果你是无产者，放低姿态等着被收割；如果你是业主，在收割无产者的时候，请保持尊重。
本土房地产企业价值正在回归
没有故土情怀，只有利益纽带；外资看到市场增长乏力，会考虑减少投入，或者“观望”等待机会出手，这正是本土房企争取翻身的最佳时机。
一方面，限价政策抑制了土地市场频现“地王”的非理性趋势；另一方面，经过几年的竞争，外资已经投入了不少资金（当然也为南宁赚了不少钱）。2018年10月至12月，我们看到两个现象：①外资房企合作开发越来越多，有时甚至三家公司合作开发同一项目。②在主流城区（武鸣、武圩除外）的土地拍卖市场，一些南宁人熟悉但沉寂已久的房企活跃起来；本土房企的一些老项目又有“新地块”了。
除了巨额的对外营收外，号称广西第一的某泰国公司，在产品技术上，确实可以和不少国外大公司相抗衡。
对于普通购房者和投资者来说，这自然是好事，情感上守住了“资金外流”的防线；理智上买到了货真价实的优质产品，钱没有白花。
2019年，期待你们主场作战，赢回一场胜利。
“劣币”专注于维权
先说说即将交付的五象新区全装修房，这里面是不是有很多坑？很多读者在私聊中都表达了自己的担忧。的确，2018年，他们的成绩单已经“不及格”，除了少数“一尘不染”、没有维权的楼盘外，无论多大的房企，开发的楼盘有多高端，都或多或少经历过业主对项目质量的维权。
其中，天誉城、广元华府、五象航洋城等“佼佼者”维权公司，兼具居住和商业性质，均占据五象新区区位和配套条件最优的最核心地段，“区位论”在粗制滥造的产品面前受到了前所未有的动摇。
我们陪着业主去了为数不多的“好钱”交房点，“战战兢兢”地走完了流程，战战兢兢地等着业主入住或者租出去房子，才在“虚惊一场”之后抽上一口烟。在这样的市场，我们也怕犯错。
我们也认为，两年前以高周转“意图”播下的果实，今年未必会十分甜蜜丰满；2019年的交房热潮延续2018年的维权风潮也有很大的可能性。
“资金盘”爆发加剧
再说使用权市场，2018年第三产业市场借“安置房”这个概念，蒙骗了不少法制意识淡薄、贪便宜的市民，得以“披黄袍”一时。同样在2018年，前两年成立的基金全部崩盘。那么2018年成立的这些基金，2019年会不会也崩盘呢？这大概是一个用脚趾头就能摸清楚的问题。
再次南宁市房地产恒大新城，在应该相信法律的时候，我们太相信人性了。在这样一个庞氏骗局横行的市场，还会有用户不断购买；因为庞氏骗局的逻辑就是人性的逻辑。无论有多少血淋淋的教训摆在人们面前，他们都会毫不犹豫地冲进火海。立法和执法部门应该从法律和国家暴力的角度来干预这些市场；用打击传销的力量来打击这些恶意的游资。
房地产基金进入南宁
2018年第三季度和第四季度，我们观察到南宁房地产市场高端的一个非常微妙的变化——房地产基金。
一些在售项目，无论是住宅还是商业，都引入了这种房地产基金，简单来说就是由资产管理方发起募集资金，对开发商房地产项目的部分房源进行投保；资产管理方在限定的时间内将投保的房源出售，赚取中间的利润。
客户投资此类基金，可以持有房屋产权作为担保（根据购买份额不同，不一定能独立持有）；如按期履约（一般为9-12个月），可获得10%的年化收益。如果资管方“不忘初心”，那么对于基金投资者来说，这是一个相对安全的产品。
引入地产基金的地产项目包括吴圩的牟同、五象总部的牟代中心等，目前销售情况良好，基金业绩表现还有待确认；但这无疑是市场多元化、房地产证券化的又一体现。
无论是赞扬还是批评，我们暂时先不讨论。
五象“落户”趋势
这个“入驻”不等同于“搬入”，这里说的是企业的入驻。写字楼方面，五象新区总部基地的基础设施已基本完工，新旧交替之际，片区内的写字楼也进入集中交付期。这意味着，到2019年春季开始，这一片区将拥有较为完善的办公环境。
有人担心这里又会是一座空城，写字楼空置率居高不下；这就像“盲人摸象”。首先，已经入驻的大型企业就像“领头羊”，有示范作用；在“下游”企业（如业务分包商）的动态群体中，可以先刷屏。而在外围，在与其有业务需求（如长期合作）的企业中，可以再扫描。两轮之后，尤其是有房地产企业持有自有房源时，空置问题大部分都可以解决。
除了“60-200万一次性补贴”政策和“开业区域租金补贴”政策外；如果效果还不够显著，还会有后续政策（因为这是市政府认为的）。“重赏之下必有勇夫。”可以说，在切身利益的趋势下，只要不是做慈善的企业，五象都是入驻南宁的首选。
办公人员的涌入可以振兴该地区的商业，该地区商业的振兴可以促进该地区的租赁住房的活跃度。这既是多米诺骨牌效应，也是“自我实现的预言”。
未来几年，入驻五乡总部的企业数量，会比凤岭多，也不会比青秀少，而2019年，是关键的一年。
仙湖是下一个战场
“民族大道东延”、“大城东时代来临”、“清平大桥建设启动”；在城市建设多重利好因素、五乡准入门槛较高的当下，不眠之都终于将目光北移，投向沉寂多年、几乎是主城区最后一块洼地——仙葫半岛。
2018年最后两个季度，仙湖土地拍卖市场比五年来任何时候都活跃，新城、章泰、中铁等地产大鳄集中入驻仙湖三岸滨江区域，地价限价已超7000，意味着加上建筑成本加上3000精装修，房子成交价1.2-1.3万/㎡已成定局。
这给目前成交均价还在80多的仙湖注入了一剂强心针，2019年仙湖必将大有作为，基础设施更加完善，不仅购房者会把目光投向这里，在这里居住多年的市民也将共享城市发展的红利。
当然，最后骄傲的还是资本，关键看你愿不愿意玩资本。
Riverview 资源受到重视
2018年11月21日，南宁民生码头重启了中断20余年的邕江游船。同月，“百里邕江”河岸整治项目也揭幕，居住在仙湖、流沙等沿江半岛的居民，从车窗望向邕江两岸，只见一层薄膜覆盖着绵延数里的河岸，薄膜下是新栽种的鲜嫩植被。此外，龙岗江湾路河滨公园也在居民入住前完工。
没有对比就没有伤害。并非省会的柳州在利用柳江景观方面曾一度超越南宁，前来视察和回访的领导们痛定思痛，如今邕江的改造也进展顺利。
江景改善对楼市有直接影响。首先，在土地拍卖市场，恒大、新城、长泰、中铁等大牌相继拿下仙湖大道、凤岭南路三岸江景地块。此外，已建成的滨江住宅小区也出现不同程度的涨幅。比如仙湖凤凰台小区，14层以上绝对江景房，在二手房市场成交价已达1.2万多元，而今年年初还不到1万元。
无独有偶，这些新分配的江景地块，经过装修后房价大多在1.3万以上，可以说，对江景资源的重视是一个城市房地产市场“消费升级”的重要体现。
如果你还在追求地铁、学区，那么它是生活的基本需求；如果你已经脱离了学区、地铁，转而追求江景，或许你的需求已经上升到了另一个层次。
此外，由于江景资源得天独厚，未来南宁江景小区房价仍将持续上涨，即便是2019年这个“横盘之年”，江景房价仍或将维持上涨势头。
最后我想说几句心里话：
其实大家都很忙，疯狂到每周抽出半小时看这个账号更新的不只有你，这个账号的运营者们也都是忙着谋生计、忙着应付家庭和社会、忙着与生活较劲的普通人。
尽管我们总是谈论理想，但说到沮丧，你和我并没有什么不同。
我们没法调整心态来运营这个账号，想过辞职。因为我们平时的工作是为了养家糊口，我们平时的认真严谨都是为了挣工资；而运营这个公众号，同样需要认真严谨，需要持续的投入时间和精力，却没有实质性的回报。
还说了句“妈的，公众号也是资本的产物，有钱可以推广，买粉丝，内容严谨不严谨，含金量高不高都是次要的，没钱就自恋一下，永远也上不了台面”这样的话。
因为昨晚看了罗胖的跨年演讲，他说：“长期主义者，一旦懈怠，前功尽弃。”当你选择做长期主义者，就要继续“吃苦”几十年，转念一想，不就是一年吗？
我用了企鹅号16年，用了电话号码9年，用了微信5年，用了女人5年，用了行业5年，我怎么可能连一个公众号都坚持不了两年？管他外界的认可，我只做有价值的事，不管去哪里，哪怕一句话沉入大海不起波澜，我也无怨无悔。
谁是时间的朋友？让时间来证明一切。
2019年，我们依然热情高涨，希望在新的一年里，我仍然能在我的用户列表中看到您的名字。
谢谢您的陪伴。
