作者：黄朝晖、余咏婷
组织机构 | 上海市建伟律师事务所
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《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2001）（以下简称“旧证据规定”）第35条要求法院对当事人可能变更诉讼请求的情况进行解释说明。2019年《证据规定》修改后（以下简称“新证据规定”）第53条对行使解释权的方式进行了调整。
本文将从一起商品房买卖合同中涉及“溢价”的案件入手，探讨《新证据规定》第53条解释问题在该类案件中适用的可能性。
一、案情概要
1. 案件事实
自然人A与A公司（房地产销售公司）签订了《认购协议》，购买某商铺，约定房屋总价款420万元（含房价、服务费等所有费用）。后在A公司的安排、授意下，A与B公司（房地产开发公司）签订了《商品房买卖合同（现售）》，买卖合同约定房屋总价款310万元；同日，A又与A公司签订了《服务费确认表》，确认在享受“全部优惠活动”后，涉案商铺购买总价款为390万元，其中房价款310万元，服务费80万元；条款还约定A对A公司提供的有偿服务等充分知悉并认可。
其间，A公司向B公司累计转账150余万元，向A公司累计转账80万元。后因A公司未申请贷款，B公司相继向A公司发出了《通知函》和《终止函》。
法院还查明，涉案商铺由A公司代为销售，约定的商铺最低售价为310万元，销售过程中产生的溢价由双方均分，且受托人A公司可以向买方收取服务费。
（二）原告A在本案中的诉讼请求
1、解除其与B公司买卖合同；2、要求B公司返还房价款150余万元；3、要求B公司、A公司共同返还房价款80万元；4、要求两公司赔偿利息损失；5、两公司承担诉讼费用。
（三）原告对服务费的看法
原告认为该笔服务费是原告A在购买房屋时同时支付的，按照《认购协议》的约定，该笔款项属于购房款的一部分。虽然A、B公司在签订买卖合同的同时与A公司签订了《服务费确认表》，但该笔款项实际上是B公司以服务费的形式支付的，目的是为了逃避税费。其实这笔钱依然是购房款，现在合同解除，应当退还。
（四）被告人的答辩
A公司认为其收取服务费80万元，在此过程中，A公司为原告A提供了销售、咨询、办理相关手续等服务，并签订了《服务费确认书》，该承诺已履行完毕，原告自愿支付全额服务费，该款项不应退还。
被告B公司辩称该服务费与B公司无关。
（五）评审结果
法院判决：1、原告A与B之间的买卖合同自《解除函》到达之日起解除；2、B公司退还原告货款142万元（扣除酌情违约金8万元）；3、A公司退还原告A服务费76万元（A公司扣除4万元）；4、驳回原告的其他诉讼请求。
对于A公司是否应退还76万元服务费的问题，法院认为：A公司以B公司经销商的名义开展商铺销售活动，在仅为购房者提供购房咨询、协助签订合同的情况下，收取了超过案涉商铺25%的服务费，与事实不符。其收取的“服务费”实际是B公司成功销售涉案商铺后的佣金，因此服务合同应为房屋买卖合同的附属合同。案涉“商品房买卖合同”已解除，A公司收取服务费的事实及合同依据已丧失，合同也应解除。服务合同解除后，原告支付的“服务费”应予退还。 考虑到本案中A公司确实支付了相应的人力及现场费用以促成合同的达成，且合同因买方违约而解除，原告也应承担一定的责任，故本院判决A公司在扣除4万元后退还原告服务费76万元。该笔款项由A公司代收，且A公司也向买方开具了相应的账单，故原告要求B公司共同退还该笔款项的请求没有依据房地产销售溢价分成，本院不予支持。
二、对法院判决的评论
（一）关于原告与A公司之间的法律关系性质，当事人的主张与法院的认定不一致
本案中，A公司与B公司之间建立了商品房买卖合同关系，当事人的诉讼请求与法院的裁定一致，但A公司与B公司之间究竟存在怎样的法律关系、当事人的诉讼请求是什么、法院的裁定该如何解读等都是本案值得探讨的问题。
1、对80万元数额的不同看法，其实是双方对法律关系的不同理解造成的。
如前所述，原告A公司认为该80万元性质为房屋购置款，双方之间建立房屋买卖关系；而被告A公司则主张双方之间建立的是劳务关系。
2、法院认为，该法律关系属于买卖代理关系，与原、被告双方的主张不同。
对于法院如何认定双方当事人之间的法律关系的性质，通过分析法院判决的说理，似乎可以得出不同的解读。
虽然法院在论证中认为“服务合同应当属于房屋买卖合同的附随合同”，并进一步指出“其收取的‘服务费’实际是B公司成功销售涉案商铺后的佣金”，但并不能由此推论法院认为双方建立的服务关系就是被告A公司所认为的，因为A公司所指的“服务关系”是其为原告A提供的咨询服务，而法院所认为的附随合同则是“销售代理服务”。与之相对应，法院所认定的法律关系与原告所主张的商品房买卖关系更是不一致。
3.虽然法院认为这是一种“销售代理关系”，但关于费用支付的裁定却援引了“代理合同”的制度规则。
法院对于双方“服务费”协议性质的认定，并非原告签署的《服务费确认书》中所表达的服务合同关系。进一步说明，从法院表述来看，虽然原告与A公司之间建立了服务关系，但法院将原告支付给A公司的4万元服务费的性质认定为基于A公司销售代理的身份可以收取的佣金。矛盾在于，A公司作为销售代理，理应向B公司收取销售佣金，佣金应在房屋成功出售后收取。但本案房屋并未成功出售，A公司没有向B公司收取佣金的依据，不能直接要求原告支付。
因此，本案最值得反思的是法院对合同关系的认定，只有结合居间合同关系的相关制度，才能猜测法院判决的合理性。即法院可能认为A公司作为居间人，促成了原告A与B公司之间的房屋买卖，但最终并未成交，根据相关规定，可以收取一定的居间工作必要费用。这一认识可以从判决书中“认为A公司确实支付了相应的人力及现场费用，促成了涉案合同的订立”的表述中得到印证。
但就本文而言，无论法院认为A公司是销售代理还是中介，收取的是销售代理佣金还是中介佣金，对于涉案资金的性质，法院均不予采纳原告或A公司的主张，而是另辟蹊径，自行推导出新的法律关系并最终作出判决。
（二）法院替代性裁判方式是否违反“解释规则”
1. 法院应解释法律关系，要求双方充分辩论
对于当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与法院认定不一致的情形，新《证据规定》第五十三条规定：“人民法院应当将法律关系的性质或者民事行为的效力作为审理的重点进行审查。但是，法律关系的性质对裁判的理由和结果没有影响，或者有关问题当事人已经充分辩论的，不在此限。有前款情形，当事人根据法院审理改变其主张的，人民法院应予准许，并根据案件具体情况重新确定举证期限。”
与旧证据规则第35条相比，虽然法官不再被要求履行告知义务，但仍必须将其作为焦点问题提出，以便双方当事人充分表达辩论意见，当事人可以自主决定是否通过这一程序变更自己的诉讼请求。
从第53条可以看出，如果法官在庭审中重点关注“法律关系的性质”和“行为的效力”，就应当予以说明，当事人应当充分辩论。实践中，如果法律行为的效力是案件争议焦点，法院要求双方充分发表意见、进行辩论的情况很常见，对“法律关系的性质”产生不同理解或认定的概率较低，但本案是原告、被告、法院对“法律关系的性质”存在三种不同理解的情形。根据第53条，法院在庭审中应当向双方进行说明，即要求双方充分辩论“被告A公司收取的钱款是否为房屋销售佣金或代理费，A公司与原告是否构成销售代理或代理关系”，但本案并未涉及此环节。
2. 未能解释法律关系属于程序错误
根据《最高人民法院关于适用法律问题的解释》第323条规定，“违法剥夺当事人的辩论权利”，可以认定为民事诉讼法第177条第1款第4项规定的严重违反法定程序的行为。因此，法院在二审时可以撤销原判决，发回重审。如（2021）冀06民终64号、（2021）渝17民终1693号、（2020）渝04民终1493号等案件。
需要指出的是，在旧证据规则第35条规定期间，关于一审法院未说明当事人变更诉讼请求是否构成严重违反法定程序的问题，（2019）最高人民法院民事终审第44号判决指出“一审法院未说明并不一定导致案件发回再审”，其重要理由在于“民事诉讼法对再审的适用条件有严格的规定，即存在基本事实不清、严重违反法定程序的情形。民事诉讼法及司法解释对严重违反法定程序也有严格的界定，并不包括人民法院未尽到说明义务，再审的适用条件不能任意扩大”。在新证据规则第53条规定下，二审再审问题在实践中可以得到进一步的观察。
此外，我们还注意到，实践中房地产销售溢价分成，二审法院也可能以“一审适用法律错误”为由直接改判。例如，在（2021）苏02民终3768号案中，原告请求周某、万某支付拖欠的运输费，但认为周某是合同相对人，应承担合同责任，而万某只是中介人，由于其收到钱款后并未向原告付款，应承担付款责任。但法院却认定原告与周某不构成运输合同关系，而与万某构成运输合同关系，一审直接判令万某向原告支付运输费。万某上诉后，二审法院认为，一审法院依据自己的理解作出判决，严重违反了处分、辩论主义原则，超出了当事人的诉讼请求，也导致万某未能行使辩论权。 但由于二审中原告依然坚持自己的诉讼请求，二审认为其诉讼请求缺乏事实依据，遂撤销原判，同时改判驳回原告的诉讼请求。我们认为，这种做法有一定可取之处。像本案一样，一方面，二审法院驳回案件并不影响原告基于其他法律关系单独提起诉讼；另一方面，二审法院明知原告坚持自己的原诉讼请求。即便案件发回重审，如果原告在一审法院将该案作为案件焦点审理后，仍坚持自己的原诉讼请求，仍可能面临法院驳回起诉的决定，并且该决定仍可上诉，这无疑会增加诉讼负担。
（三）新证据规则第五十三条客观准备合并诉讼的适用
回到本文讨论的案例，法院对于法律关系性质的认定与当事人的主张不一致。根据新证据规则第53条，法院的以下解释或许更符合监管要求：
原告与A公司之间的法律关系性质是什么？原告主张A公司退还房款的依据是什么？如果原告所称的买卖关系不成立，那么双方是否存在其他合同关系或者中介关系？基于这种法律关系，A公司是否应承担退还房款的责任？各方均可针对以上问题发表意见。
与旧证据规则第35条相比，新证据规则要求法院对法律关系等作出的裁判、裁定应当尽量避免公开[1]。但这客观上增加了当事人对诉讼标的的选择难度。尤其当案件法律关系本身较为复杂时，当事人在决定是否变更诉讼请求、如何变更诉讼请求时，最终会面临案件结果的不确定性所带来的诸多不利与不便。
实践中难免会出现当事人在法院释明后变更诉讼请求，但法院判决依据当事人变更前的法律关系或效果驳回诉讼请求的情况；或者当事人变更诉讼请求后，法院作出不一致的认定，二审法院仍认定当事人变更前的法律关系或效果的情况等。因此，有学者和法官主张在适用新证据规定第53条时，适用合并诉讼的客观准备。我们认为，这种做法值得肯定。
合并诉讼的客观准备在我国立法中并没有明确的规定，但在一些地方高级法院的文件中可以找到相关规定[2]。事实上，近年来，合并诉讼的客观准备在司法实践中也得到了一定程度的运用。例如：
虽然客观预备性合并诉讼的适用并不十分普遍，但在审判实践中确实有不少案例，尤其是《新证据规定》第53条下的情形，可以尽可能起到一次性解决纠纷的作用。回到该条涉及“溢价”的案件，除了原有的“请求被告返还购房款”的诉求外，原告还可以提起“法院认定当事人之间存在其他法律关系（或居间合同关系）的，被告应当返还相应金额（或居间费）”的预备性诉讼。
3. 结论
近年来，在商品房买卖纠纷中，受国家限价政策影响，购房者签订“两证合一”合同的现象屡见不鲜。例如，在与开发商签订房屋买卖合同时，以“装修”、“改造”、“服务”等名义签订其他协议，变相抬高房价；此外，为了尽快收回资金、转移风险，房地产开发商与销售代理商采用包销模式。为降低税务成本、简化交易，双方对房产销售底价进行限定，并约定超过销售底价的部分为代理商的“佣金”。实践中，由此引发了销售代理商向购房者收取“团购费”、“服务费”等交易行为。
但一旦房屋买卖本身产生纠纷，则需要明确房屋买卖交易各个环节当事人法律关系的定性、纠纷的解决等问题。
实践中，我们处理过多次类似案件，但不同法院对相关问题的认定和处理有所不同。诉讼过程中，法院提出超出当事人诉讼请求的意见并直接作出判断的情况并不鲜见。新《证据规定》第53条的解释问题仍需法官、当事人等诉讼主体予以重视和更加规范的适用。同时，我们也希望合并诉讼的客观准备等制度能在类似情况下得到有效运用。
笔记
[1] 姜强，“法律含义的阐释及其在诉讼中的运用”。
[2] 例如，上海高院《关于审理债权转让纠纷案件若干问题的解答》规定，“先诉是同一原告在同一诉讼中对同一被告在主要诉讼请求未得到满足时提出的备用诉讼请求……”；重庆市高级人民法院《关于民事审判工作当前若干法律问题的指导意见》对补充诉讼请求的处理作出了规定。
关于作者
黄朝宇
上海市建伟律师事务所合伙人
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