湛江房产投资地图
李俊
无论买房是自住还是不自住，本质上都是一项投资。原因很简单：租房是消费，买房是投资。买房自住相当于把房子租给自己，买房相当于一次性付清未来的所有租金。
很多人都喜欢问，湛江买房哪个区域比较好？如果买房主要是为了住，愿意为了舒适的生活付出高昂的成本，那么就不用太考虑升值了。有些人在农村建的房子很漂亮，装修的也很豪华，但是这样的房子如果转卖出去，肯定会亏本的。不过，人们不在乎，总之钱多，该好好享受了。
如果买房不是为了自己用，就是我们通常说的投资行为。湛江比较繁华的地区是峡山、赤坎，而马章、坡头发展暂时比较滞后。所以有的人看峡山比马章繁华，就选择在峡山买房，其实这种做法是错误的。
投资房产不是买好房子，而是买升值快的房子。从现在的居住环境来看，马章肯定不如峡山，但是这两年马章房价的上涨速度已经远远超过峡山。很多时候好房子不一定升值快，但是老房子升值快。某种意义上，投资的低点就是便宜。
如果买房主要是为了居住，那么买新房还是二手房都无所谓。但是如果买房不是自住，这里面就有很大学问了。说实话，大家对新房还是有些眷恋的，所以二手房还是有折扣的，本质上跟二手车没什么区别。
某人买了某栋楼的一套房子，每平米售价6000元，一年后，该楼盘新房涨价1万元，账面上他从这套房子每平米赚了4000元，但实际成交时却不是这样，即便他买的这套房子没人住，是预售房，他转卖时也未必能卖到9000元每平米。
很多人陷入赚钱的幻觉，看到房价涨，就觉得自己赚了。比如他花一百万元买了一套房子，一年后，该区域的房价涨了10%，他就觉得自己赚了10万。其实这纯粹是幻觉，等他真正卖出去，可能就亏本了。
真正的职业炒房者，通常不买一手房，原因很简单，不管你买的房子是一手还是二手，卖出去都是二手的。如果房价稳定，你花100万买一套新房，却能卖到80多万，已经是很幸运了。有的人买二手车，开了一两年，还能靠卖赚钱，但买新车靠卖赚钱的人，几乎见不到。
我有个朋友是炒房高手，2017年12月在湛江开发区买了一套二手房，花了不到100万，半年后以160万卖掉。他告诉我，他不买一手房，就找那些被低估的二手房。
什么情况下职业炒房者会买一手房呢？那就是二手房价格高于一手房的时候，比如摇号买房。所以，只有在特殊情况下，职业炒房者才会看中一手房。我们经常听到这样的言论，湛江一手房价格上涨是职业炒房者造成的。说这种话的人，纯粹是居家幻想。
在我遇到职业炒房者之前，我也以为他们经常投资一手房，但遇到之后才发现，我之前的想法是错误的。真正的职业炒房者到底有多少？根据水库论坛创始人欧成晓提供的数据，全国大概只有千人左右。所以，很多自称炒房者的人，根本就不是职业炒房者。
如果你买了新房，不要以为一两年转卖就能赚很多钱。当然，买二手房风险也很大，所以投资需要背景知识。没有投资知识的人也可以买新房长期持有，未来收益率还是不错的。
未来三五年，马章、坡头房价上涨速度肯定比峡山、赤坎高。峡山区国贸中心周边曾经是繁华地段，但未来衰落是可以预见的，在那里买房，未来升值空间不大。有一条规律，就是穷人赶富，一个地方穷人太多，富人就会搬走。峡山区经济重心在北移，马章经济重心在西移。
湛江的小产权房比较多，所以有人问小产权房是否值得投资。这个要看小产权房的价格，预计租出去多少钱，土地性质等。一般来说湛江房地产，最好不要买预售的小产权房。买之前最好去规划部门了解一些情况，做足功课。
中产阶级通常不租小产权房。所以低密度富人区周边的小产权房租起来比较难。一般来说，老城区的小产权房比较好租，毕竟穷人比较多。比如霞山区国贸周边，需求就比较大。
虽然这几年房价一直在涨，但并不代表投资房产就能赚钱，房地产市场存在各种风险，稍有不慎就可能赔钱，所以不要听信卖家的片面之词湛江房地产，说买了房子就一定赚钱，要自己判断。
投资房地产有风险，需谨慎。因此，投资前需要做好充分的准备。
2018 年 10 月 3 日
