购房者与经纪人签订的独家代理协议有效吗？
词汇表：格式子句
标准条款是双方事先制定、重复使用的、在签订协议时未与对方协商的条款。 此类条款往往会减少提供条款一方的责任，增加对方的责任，或排除对方的主要权力。 如果该等协议条款被视为格式条款，法官极有可能判定该等条款无效。
法律规定基于：
中华人民共和国协议法
第三十九条 采用格式条款签订协议时，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理方式引起对方注意减少或者限制的条款。它的责任。 根据对方的要求，请对此条款作出解释。
标准条款是双方事先制定、重复使用的、在签订协议时未与对方协商的条款。
第四十条 格式条款有本法第五十二条、第五十三条规定情形的，或者提供格式条款的当事人减轻责任、增加对方责任、排除对方主要权力的，该条款应无效。
第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照一般理解进行解释。 格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于格式条款提供方的解释。 标准条款与非标准条款不一致的，采用非标准条款。
典型：
广州市第二高级人民法院
民事判决
案号：（2016）沪02闽中5262号
原告（原上诉人）为北京G房地产经纪有限公司，住所地为北京。
被告人（原审被告人）陈某，男，1969年3月25日出生，汉族，住北京。
被告人（原审被告人）周某，女，1976年7月9日出生，汉族，住北京。
原告北京G房地产经纪有限公司（以下简称“G公司”）不服广州市松江区人民法院（2015）洪民三（民）初字1960号刑事裁定，因因中介协议纠纷，向本院提起诉讼。 申请再审。 本院依法组成合议庭审理了本案。 目前该案已结案。
一审法院经审理查明，2015年6月4日，G公司与陈某签订了《房地产有限责任出售合同》，约定陈某委托G公司转让XXX巷XXX室房屋，广州市广粤路XXX号（以下简称“涉案房屋”）； 委托价（收购价）为人民币345亿元（以下货币均为人民币），约定低于收购价的部分作为G公司的佣金； 合同签订当天，G公司向陈某某支付了2000元定金。 如果代理期间没有完成代理销售，这笔款项将归陈某所有。 代理期间陈某单方面解除协议的，退还押金一份，赔偿一份； G公司向陈某提供服务之日起12个月内，陈某依赖G公司提供的信息和其他条件，未能通过G公司完成合同。 委托期间陈某私自终止委托的，陈某应向G公司支付委托房产价款2%的违约金； 陈某确认G公司为其独家代理，代理期限为2015年6月5日至2015年9月5日，共计92天。 同日，陈某留下承诺书，表示：陈某将全权委托G公司在有限的时间内出售涉案房屋，即2015年6月5日至2015年9月5日。详情请参阅承销合同。 在此期间，陈某单方面终止委托或者不转售上述房屋的，将承担房产总价1%的罚款，收到的押金则加倍。 合同签订后，G公司向陈某支付了定金2000元。 随后，G公司向陈芳提供了客户购买信息。 原审法官还查明房地产独家代理合同，陈某于2015年9月10日在没有G公司中介的情况下，与案外人崔某、杨某签订了《上海房产买卖协议》。将以308亿元的价格出售争议房屋。 价款已转让给案外当事人，并于当月30日重新提出产权转让申请。
2015年9月，G公司向原审法官提起诉讼，称陈某委托G公司转让涉案房屋。 独家委托期已于2015年9月5日结束，G公司按照合同约定向陈某支付了保证金2000元。 合同签订后，G公司积极为陈某物色房屋，但陈某以各种理由拒绝回应或拒绝看房。 而且，陈某在合同期内通过其他中介公司转让了涉案房屋，故构成违约。 诉讼要求陈某、周某向G公司支付违约金6.9万元，并退还押金2000元。 原审法官经审理认为，中介协议是中介人向委托人报告签订协议的机会或者为签订协议提供中介服务，委托人支付报酬的协议。 G公司作为中介的义务是为房屋买卖双方提供签订房屋买卖协议的机会。 现在G公司已在其起草的《房地产限时责任合同》中以格式条款的形式表述了这一点。 陈女士在代理期间单方终止委托事项的，应当退还订单金额，并缴纳委托财产价款2%的违约金。 对于G公司的违约责任，即使加重陈某的违约责任，也没有相关约定。 甲方责任，本标准条款无效。 尽管陈某签署了承诺书副本，确认如果单方面终止委托或不转售房屋，将承担楼市总额1%的违约金以及收到的定金双倍的处罚，但承诺书的内容也是以原合同内容为准。 ，而G公司也没有提供证据证明其为陈某找到了明确的买家。
综上，G公司仅依据《房产独家转让中介合同》中的格式条款要求陈某承担违约责任，缺乏事实和法律依据，不符合公正原则。 因此，G公司要求陈某、周某支付违约金。 靳某提出新台币69,000元的诉讼请求，法院未予支持。 但G公司确实向陈某提供了相应的服务，陈某应向G公司支付必要的费用，具体数额由法院酌情确定。 陈现同意退还G公司2000元押金，但须经法律批准。
原法官据此判决：
1、陈某应自裁定生效之日起7日内将押金2000元退还上海G房地产经纪有限公司；
2、陈某应自裁定生效之日起7日内向上海G房地产经纪有限公司缴纳中介服务费2000元。
原判后，原告G公司不服，向本院提起再审，称原审法官认定事实错误，适用法律不当。 原审中，陈某已确认其故意以全额支付余款为条件，以达到不履行合同的目的。 他还承认，自己故意将转售协议的签署推迟到9月5日，实质上已构成违约。 请求撤销原判第二项，支持原审G公司的全部诉讼请求。
被告陈某、周某共同主张，相关合同是G公司在诱导下签订的。 作为格式协议房地产独家代理合同，未在工商部门登记，合同中的权利和义务不对等，应属无效。 G公司在原审中对陈某的陈述是断章取义，捏造了陈某的意思。 陈某并未违反合同，请求驳回原告，维持原判。
本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，G公司与陈某起草、签订《房产转让独家中介合同》的目的是为了以提供独家服务的形式获取相应报酬，并防止合同相对人在享受中介服务后恶意规避。 G公司提供的服务。报酬的支付。 根据查明的事实，G公司不仅在《房产独家转让中介合同》中对陈某整个过程中的相应责任作出了多项规定，而且要求陈某以承诺书的形式予以确认。 需要强调的是，《承诺书》是G公司提供的证据，因此认可《承诺书》内容的有效性。 但相关合同与陈某的违约责任等内容存在不一致的承诺书，故G公司依据《房产独家转让中介合同》主张追究陈某的违约责任。 ”本院不予采信。
据悉，正如原法官所说，G公司在《房产独家转让中介合同》中为陈某设定了房价、相应责任等不合理的义务，增加了陈某的责任负担，不符合规定。以公正的原则。 。 从事实来看，原审法官已认定陈某与案外人就涉案房屋达成的买卖协议并非以G公司提供的中介服务为依据，G公司未能提供足够的相应依据。推翻上述事实。 因此，G公司原告的抗辩也缺乏相应的事实依据。
综上，原审认定事实清楚，判决并无不当。 据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
原告被驳回，维持原判。
一审案件受理费1525元，由原告北京G房地产经纪有限公司承担。
该裁决为最终裁决。
首席法官陈鹏
姚跃法官
代理法官陈家旭
2015 年 7 月 23 日
首席成员范庆云
杨壮律师解读：
通过独家代理房屋中介销售留住购房者，是目前一些房产中介公司常用的手法之一，即通过向购房者缴纳小额定金，限制购房者委托其他中介公司代销房屋。作为中介出售房屋。 一般来说，中介与购房者签订的协议条款是由中介公司制定的。 由于条款对购房者设定了不合理的义务，增加了购房者的责任，双方的独家代理协议很容易被法院认可。 由于该协议是不公平的标准协议，因此该协议被视为无效。 司法实践中形成的类似有效案例越来越多。 中介公司需要对此情况给予足够的重视，调整自身的交易模式。 只有加强自身的服务水平和品牌美誉度，才能吸引更多的客户委托代理。
对于购房者来说，一般的建议是不要贪图一时的小利，签订像本案这样的独家代理协议。 遇到中介要求这样的协议时，要慎重考虑。 虽然如果您很想签署，协议的条款也应该仔细阅读和更改。
