理解清楚了这一点，就不难理解为何北京房价“连涨四年”了。
未来北京的房价还会继续上涨吗？答案是肯定的。
由于北京正在实施“内部大规模人口结构调整”，未来5-10年可能出现“救济式房价上涨趋势”。
第一，东、西城核心区房价会“涨到20万元/平米”吗？
作为全国教育资源“最好”的区域，东城、西城近年来大力“疏解常住人口”，不少人曾以为这里的房价或将下跌。
其实，这是一种“假象”。
因为北京东西城市疏解人口的手段是：暂停拆迁、暂停新房供应、直接“禁入”、直接“断”新房供应。
这意味着，未来10年，北京东西城区不可能新增“1平方米住房”，但其他区与东西城区之间的人口流动却并不“被禁止”。
于是大家都涌向“东西城”买房：稀有的地段，顶级的资源。
按照这样的趋势发展下去，北京东、西城的二手房、新房价格突破20万元/平米绝对不是梦。
东、西城房价要“稳”，就只能像副中心一样“守在区域”，否则，不想房价涨，他们的经济状况也不允许。
第二，北京四环内的房价会“涨到15万元/平方米”吗？
若“东西城核心区”直接“禁住”，禁止新增土地供应。
那么北京“四环路”以内的区域就属于“限住”了，所谓限住，就是“限制四环路以内各类土地改建为住宅商品房”。
所以北京四环以内的房子也很“稀缺”，基本上卖完就没有了，所以能买就买，买不到就可能卖完了。
目前北京四环内的二手房和新房价格在10万元/平方米至12万元/平方米之间亦庄房价还会上涨吗，未来价格将直接上涨至15万元/平方米，毫无压力。
由于稀缺性、配套成熟、资源雄厚，我们判断北京四环以内的房价上限为15万元/平米，不包括老旧、危旧、小户型。
因为破旧房屋并不稀少，而是随处可见。
三是市区“十二大边缘组团”+“副中心”房价有望突破10万+。
有人会问，那北京四环至五环之间呢？房价也会有15万的“天花板”吗？
事实上，除了“北四环—北五环”外，一旦撤四环，北京的发展重点将开始向“城区十二大边缘组团”和“城市副中心”转移。
因此，北京四环至五环之间很多地区的房价甚至比五环以外还要低。
比如北五环外的“清河上地”，被称为“后厂村”，房价早就超过10万+了。
还有东五环外的“东坝”、南五环外的“亦庄”，这些地方房价能“秒杀”不少四五环区域。
所以，买房子要么直接在“四环”以内，要么直接在“边缘组团”，别再相信“4-5环”什么狗屁概念了。
该区域房价上涨的基本逻辑是：随着四环内房价的暴涨和住房的稀缺，城市核心改善型群体大规模外溢。
未来大量“四环内危旧房”将改造至此区域，房价预计升至10万+左右。
四是北京五大新城房价有望迈上“8万+”关口。
北京五大新城主要包括“顺义、昌平、亦庄、大兴、房山”五大区块，新城发展是北京未来的“重点”，甚至是“重中之重”。
有人说，北京的“新城”不值得投资。
每当听到这样的话，我就想把他拖出去揍一顿，这种“争论”是典型的“误导学生”和“忘恩负义”的表现。
未来北京至少有60%的人口会居住在“新城区”，你敢说北京新城区没有“投资价值”吗？
我的判断是，未来北京五大新城区的房价上限是“8万+”。
目前“亦庄新城”房价甚至已经突破8万+，比如亦庄核心区部分项目目前售价已达10万/平米。
目前昌平、顺义两地房价都在6万以上。
昌平部分区域已达均价8万以上，如荣泽嘉园附近的“金悦华府”已达均价8万，回龙观东街的“首开国风美堂”也达均价7万，平西公馆的“朴悦府”也达均价7万。
顺义房价上涨速度稍慢，除新房“和光瑞福”能卖到6万多元外，其他二手房价格都在5万元以上。
未来五年内顺义的房价想要达到8万+基本不可能，但是6万+应该问题不大。
大兴现在人口基本在5万+的水平，未来五年达到6万+不成问题，如果要达到8万+的话，估计是在2030年左右。
目前房山大部分房子价格都在4万以上，我的判断是五年内“房山长阳板块”能到6万+，大学城板块5万+，2030年左右能到8万+。
北京新城房价上涨背后的逻辑很清晰：大规模人口迁移+配套完善及学区+产业发展，逐步推高了北京新城房价。
说到这里，很多人可能认为我们应该大力投资北京。
你想太多了。真的，你想太多了。
北京的“资产财富”只被少数人享有。
第一，北京限购严格，非北京户籍的人只能“买一套”，北京户籍的人只能“买两套房”，你不可能买多套房子。
北京允许企业购房，不设限购，但要求“全款付清”，没有杠杆，财富收益“大幅降低”亦庄房价还会上涨吗，投资意义也变小。
二是北京投资门槛“很高”，普通百姓不再适合来北京投资。
北京四环以内“房价上限很高”，但总价1000万元的项目就被“抢光”，2000万元的项目还要“优先摇号”，根本就买不到。
在北京的边缘地区，哪怕最差的项目也要七八百万起步，没有五百万现金，你“买不起”或“负担不起”。
在北京新城区，一栋地段稍微好一点的房子，总价都在500万元，你至少得有300万元现金，才可以说买得起。
至于总价300万，在北京只能投“别人留下的”，很少见，所以尽快上车。
人们多次说过，北京的资产“只属于少数富人”，一定要把北京的房券全部用完。
对于大多数普通百姓来说，选择“新一线城市”或者“周边一线城市”进行投资是比较好的选择。
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