十年来，苏州工业园区产业集聚、经济快速发展、城市界面不断升级，在商务部公布的国家级经济技术开发区综合排名中荣获“六连冠”。同时，园区在交通工程、项目建设、城市规划等方面也积极作为，发展势头强劲。
帕克湖西中心商务区
今年8月19日，园区发布阳城南岸创新城、吴淞湾未来城开发建设规划，将继续加强环金鸡湖主城市中心开发提升。
兴港街
从以上不难发现，尽管房价很高，但工业园区，尤其是金鸡湖周边地区，一直是苏州购房者最愿意落户的区域，因为实力决定一切。
公园金鸡湖大道绿化
早在2010年，“苏州楼市看园区，园区楼市看湖东”的说法就在苏州市场盛行，当时湖东已成为苏州楼市的风向标。
苏州中央广场俯瞰湖东中央商务区
时代变了，这句看似讽刺的话依然适用。但经过几年的发展，随着苏州璞悦府、苏州唐宁府、中瑞星圆明府等高端地产项目的入驻，沪东早已从刚需大本营升级为改善型首选区域。以下是解释。
沪东奥体中心两大新盘今年四度售罄
2022年9月30日，公园湖东侧颐和远景花园首次推售，共231套，建筑面积约198-248㎡，均为纯改善型产品。
价格方面，颐和园一期均价约45050元/㎡，总价区间约805-1191万元/套。即便如此，据钻石云数据显示，截至目前，已领证的231套中，已有224套实现线上签约，销售率约97%。
附近奥体中心的人气项目颐和玲珑花园，同样是2022年开盘的全新楼盘，今年4月、6月、9月开盘三次，三次均当天售罄，中签率较低（最低仅3.47%），标层成交均价约4.4万元/㎡。
颐和玲珑花园三批727套住宅，已完成711套网上签约，尚剩16套未签约，销售率约98%。
虽然上述两个楼盘的成交均价均已达到或超过4.4万元/㎡，但与周边已突破6万元/㎡的二手房相比，价格优势明显，且整体品质高于二手房，因此两个楼盘迅速售罄也在情理之中。
胜浦板块内卷严重 9月爆发多起网签潮
但园区内并非所有楼盘都能获得如此待遇。如坐拥“高贸新城”、“星海教育资源”等优势的胜浦板块，目前在售楼盘已有5个，内循环现象突出。万科东方花园、越秀悦简云庭、华宇兰苑等多个楼盘在9月前均未能走出销售困境。
其中，华宇兰苑为全新项目，今年6月下旬取得首证，7月22日开售，9月21日取得二证，共计推盘388套，截至10月20日，项目已实现网上签约273套，销售率约70%。
自2021年10月9日以来，万科东方花园已四次获证，1036套房源已全部获批销售，截至目前，共有877套房源完成网签，仅9月份就完成网签355套。
越秀越简云庭也出现同样情况，该楼盘801套房源已全部领证，目前已售出657套，其中9月份网签525套。
此外，今年还有另一个新盘——路劲与五矿联合开发的蓝悦曦云，今年8月27日在园区柏悦酒店三楼金鸡厅首发。当天发布海报宣称首卖已达5.6亿元。据钻石云数据显示，截至目前，该项目首发228套单位仅36套完成网签，销售率约16%。
中海独树云筑试水车房 今年将再添新项目
二者都是此前园区不起眼的版块，如今的车坊与胜浦的“高贸新城”有所不同，前者定位为产学研住一体化的创新城，占地面积约24平方公里，即独树未来城，由园区作为重点规划建设。
值得一提的是，车坊地区多年来一直缺乏新房，中海地产采取了与开发沪东中海国际社区时同样的态度，成为首家入驻独蜀未来城的房地产企业，打造中海独蜀云筑。
中海独树云筑5月21日开售首盘，主销别墅，9月3日开售第二盘，主销高层。551套已全部上市，网上签约205套，销售率约37%。据苏州市城市商品房销售网上管理系统显示，网上签约户型以别墅居多，高层认购情况并不理想。
独树云珠山庄7号楼网签情况
独树云珠高层15号楼网上签约情况
中铁建在苏州开发的首个星悦项目、中铁建苏州园区第三个项目星悦湖畔10月15日正式开放星翠样板房，同期启动意向客户报名。项目规划建设14栋住宅楼，其中仅4栋为26层高层，其余均为6层、7层、9层、10层住宅。
可以看出星月湖畔主推套数约129-143平米的别墅，从想要升级购房的买家角度来看，此项目比中海独树云筑更有优势，目前已启动意向客户登记，预计11月开盘。
保利天汇入驻园区 预计四季度完成首单销售
保利天汇为苏高新区跨塘28号地块，位于园区跨春路以南、唯亭街道芳湾街以西，楼面价2万元/平方米，由苏高新区、保利发展、江苏水利三方联合开发，为苏州保利首款天系列作品。
该项目于10月10日召开发布会公布项目名，并于10月15日开放临时售楼处——畅想生活馆，营销节奏十分紧凑。另有消息称，保利天汇或将于第四季度首次开盘。
上述畅想生活中心不仅仅是一个营销中心，更是苏州首家π-COFFEE，以咖啡为媒介，吸引潮人前来“种草”，成为既“潮”又“热闹”的全新打卡地。之所以在项目名称发布会和临时售楼处引入“π”元素，是因为保利天汇距离IFC发布地点约3.14公里，这确实超出了公众的想象。
据悉，《保利天绘》作为“天”系列作品，是保利尊居系列的代表作，它不仅是保利的代表作品，更是城市的代表。
虽然项目定位高，距离湖东CBD也不远，但却改不了跨塘的标签。纵观房地产市场的发展，地产项目两头收场的案例还多不胜数？胜浦、车坊等地在售的多个地产项目表现都不尽如人意，跨塘保利天汇能否成为特例？让我们拭目以待。
苏州第四次土地集中拍卖中园区缺席，未影响新房上市节奏
独蜀湖
2022年10月最后一天，苏州将迎来今年第四轮土地集中拍卖，前三轮土地拍卖中均有土地供应的产业园区，在本次土地拍卖中意外缺席。
即便如此，园区新项目上线速度也不会受到影响。接下来可能入市的地块还有招商蛇口旺墩路地块项目，以及景园、朗诗的娄葑7号地块项目。前文提到的保利天汇所在地块是在今年第二次土地拍卖中拍得，星悦湖畔所在地块则是在今年第一次土地拍卖中被中铁建拿下的。
此外，建伍、万科海尚一品北地块、苏高新、招商蛇口月亮湾地块29的项目规划均已公布，苏高新斜塘地块27、保利发展斜塘地块43、象屿斜塘地块44暂未公布规划，但明年入市可能性较大。
核心地产项目热销或延续 园区新增8块纯住宅用地增加供应
从颐和玲珑花园、颐和远景花园的多次开盘来看，上述地块中能够掀起热销浪潮的恐怕只有招商蛇口旺墩路地块项目、建屋项目和万科海尚一品北地块项目，因为它们占据湖东板块核心区位优势，且房源数量有限。
据了解，招商蛇口旺墩路地块项目定位为“兮系列”产品，始终代表着招商蛇口最强的产品实力，户型建筑面积约150、260、370平米，为纯改善型大楼层项目，仅500套单位。
按照规划条件，建屋万科海尚一品北地块项目装修成本不低于6000元/㎡。规划15栋高层住宅（15-23层），建筑面积约150㎡、250㎡，也是极致改善型房型。
早在今年4月，园区清剑湖万科大家和湖东苏州唐宁府就各售出一套二手房阳澄名邸房价，单价均超8万元/㎡。两套房源分别为一套建筑面积约284.09㎡的别墅（总成交价2400万元）和一套建筑面积约164㎡的大平层（总成交价1320万元），充分说明了园区核心区高端市场需求巨大。
要缓解面包短缺带来的负面影响，必须增加面粉的供给。今年9月阳澄名邸房价，苏州工业园区管委会官网发布了《2022年第四批地方土地调控（调整）计划公告》
此次控制性规划调整后，园区核心区将新增8宗纯居住用地，包括独蜀湖万寿街、岳松路以东，斜塘河南金岩路、东红路以西等地块。随着土地供应量的增加，未来园区核心区的“房市热”或将降温。
