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1. GIS概念简介
地理信息科学是在卫星遥感（RS）、全球定位系统（GPS）、地理信息系统（GIS）、数字传输网络等一系列现代信息技术高度集成以及信息科学与地球系统科学交叉的基础上形成的一门科学体系。它以信息流为手段，研究地球系统内物质流、能量流和人力流的运动状态和方式。其中RS（遥感技术）、GIS（地理信息系统）和GPS（全球定位系统）技术是地理信息科学的主要技术。这三种技术统称为3S技术。地理信息是指与地球上的空间位置有直接或间接关系的信息，常称为空间信息。
国际GIS词典对GIS的定义是：“用以收集、储存、管理、处理、检索、分析和表达地理空间数据的计算机系统房地产定价模型及应用，是分析处理海量地理数据的通用技术。”国际评估师协会《批量估价指南》对GIS的定义是：（1）用以储存、检索、控制和执行空间信息的数据库管理系统；（2）能综合运用不同层次基础地图的空间信息（土地信息）和要素数据的计算机化测绘系统。
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简单来说，地理信息系统（GIS）是对地理空间数据进行综合处理和分析的技术系统。从应用角度看，GIS由硬件、软件、数据、人员和方法五部分组成。本文仅从评估人员的实际应用角度进行探讨和思考，因此主要介绍评估数据的收集和分析，并不深入专业的计算机领域。
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二、GIS 在房地产特征价格模型因素量化中的应用
住宅特征价格模型的构建需要建立科学、完备的指标体系，进而对指标体系中涉及的内容进行基础信息的收集和量化。由于影响房地产价格的因素众多、复杂且相互影响，如何结合现代信息技术高效地推进基础信息的收集，以及如何用科学的量化方法量化影响住宅价格的因素，是价格模型构建的重点之一。
在建立房产特征价格模型进行回归之前，我们做好了初步的检验方案。我们采用1-5分制对“交通状况”等变量指标进行人工评分，估价师先进行人工评分判断，然后导入统计软件进行回归检验。但回归结果并不理想，变量的影响不显著。原因可能是以下几种情况造成的。一种情况：每个估价师的感受都不一样，对便利性或者相对便利性的判断会有所不同；另一种情况：人工评分会出现人为遗漏，因为估价师会去现场调查，不可能走遍每个小区，收集所有的交通路线，现场收集工作量很大。第三种情况：在内环路以内，虽然交通密度很大，但是房产对交通的依赖程度还是有差异的，应该有更精细化的评分。但估价师的感受并没有表现出明显的差异； 第四种情况：不区分15分钟时段的区段地铁和2分钟时段的地铁，评分相同，收集到的评分数据无法统一或没有实际应用价值。
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于是我们调整方案，在基础信息数据批量采集、指标量化方法选择等方面总结了一些经验，最终引入GIS。首先，可以批量采集的基础数据可以与GIS相结合，尽可能采用先进的信息技术手段。其次，对于一些可以采集客观量化数据的指标，尽量避免人工直接打分的方式，做到科学量化。例如，对于便捷交通状况指标下的地铁状况子指标的量化，我们结合GIS落地信息，批量测算各小区大门出入口到不同地铁线路最近车站的直线距离，然后结合不同地铁线路的可达性、便捷性赋予不同的权重进行累加计算得分，最后将各小区的地铁得分作为地铁状况指标的量化值。回归结果即时有效，方案可行。
进一步加强推广，并在部分区域房地产特征价格建模中充分应用，取得了十分有效的效果。除了地铁得分指标外，区位条件、生活设施等多种因素的数据采集与量化也与GIS系统相结合。模型中涉及到的变量，如地铁得分、匝道得分、隧道得分、大绿地得分、公园得分、大学得分、图书馆得分、国际社区得分、菜市场得分、超市得分、大卖场得分、银行得分、医院得分、社区文化中心得分等，都可以先通过清查调查，然后GIS点位布点，验证后再批量计算得出。由此得到的回归效果还是十分理想的，模型中各系数值的大小、方向都符合一般的经验判断，检验结果也符合各项检验指标。
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3 GIS应用实例中数据提取的技术特点
我们在上海市进行住宅物业批量评估时，采用了本机构自主研发的UGIS系统。
本GIS系统以在线地图为基础，采用开放的百度地图作为底图支撑，有效保证了数据的真实性和安全性。系统采用BD-09坐标系结合SQL空间存储。技术架构采用第三代互联网下的Web2.0理念及相应的技术体系（Ajax、CSS+XHTML等），封装了数据的提取、识别、存储、空间生成等过程。同时，系统采用在线POI查询的方式，通过二次分析自动提取相关地理数据进行数据提取。之后再由人员进行人工审核，确保其准确性和可参考性，为后期GIS计算奠定有效的数据基础。
4. GIS应用实例中信息的识别与处理
GIS系统在处理信息数据时，首先对其进行分类管理，主要将数据在国家测绘局制定的相关算法下以及经过BD-09二次坐标转换后的数据进行记录。以便能够在不同类型或不同的分类运算中独立进行操作，并在相对条件下进行耦合运算，实现最终的处理要求。例如GIS系统可以同时满足各类业务地理信息的最短距离、规定范围内的业务案例数、均值、分布等统计需求。
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GIS系统以点、线、面作为地理信息空间存储的基础，利用SQLSpatial的空间计算方法获取这三类数据之间的空间关系。此外，系统在处理各类地理数据时，支持同一业务信息的多种不同空间类型。即使最复杂的地理信息也能以友好的方式进行存储和计算，保证案例计算的完整性和准确性。
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5. GIS 在房地产特征价格变量中的应用示例
本文以上海市某区域房地产价格建模时交通条件变量的取值为例。
根据我们回归团队评估人员前期通过问卷调查、座谈会等多种形式收集的调查数据，上海市民出行的主要交通方式为乘坐地铁、乘坐公交车、驾驶私家车。不同的交通方式对交通最关注的指标也不同。经过梳理，主要交通方式与交通指标之间的关系如下：
搭乘地铁←→地铁线
驾驶私家车←→高架及环线匝道及隧道
巴士路线←→巴士
因此将交通状况变量拆分为四个子变量：地铁子变量、匝道子变量、隧道子变量、公交车子变量。
1.将某一区域内的所有社区定位到GIS底层地图上，作为基础信息层。
(ii) 收集和整理该地区的交通方式，并列出每个交通变量的位置。
区域中需要放置交通变量的部分列表如下：
（3）将与交通状况对应的点列表放置在GIS系统中，形成不同的图层数据。
该地区一些已放入GIS系统的交通图层如下：
（四）GIS软件开发人员根据各个变量的特征进行批量计算，得到点与点之间的距离、半径内的点数、点与面之间的距离等。
（五）回归团队评估人员将根据各子变量的距离、个数以及换算公式，分批对数据进行分类汇总，得到不同的分数。
（六）将各子变量纳入回归测试，根据回归结果确定最终的批量打分运算规则，得出“交通状况”的得分。
（七）将“交通状况”得分再次纳入回归模型进行验证，看变量值是否具有统计显著性。
通过对回归模型进行检验发现，模型基本满足正态性假设、方差等假设和独立性假设，且拟合度较高，具有很好的解释力，具有统计显著性。
（8）确保各社区“交通状况”评分合理、准确。
6.GIS辅助应用的优点和缺点
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优势
（1）全面统一的数据采集
不同类型的数据可以以列表形式查询，并在地图上直观查看，确保数据的全面性。
（2）海量数据快速获取
通过GIS落地，再进行统一IT计算的方式，可以在几分钟之内快速完成各个社区的地理数据计算，无任何遗漏。
（3）数据更新快捷方便
例如，某个区域增加了一条新的规划轨道交通线路，则只需要采集该区域内的规划轨道交通车站，将GIS着陆点添加至轨道交通图层，按照预先确定的计算规则重新获取新的得分数据即可。
（4）数值计算与目标值选取
通过统一的运算规则，客观地建立各个社区地理信息的拓扑关系，避免人工评分过程中的人为错误。
（5）大幅降低劳动力成本
使用GIS的辅助可以减少2/3的调查预算时间和4/5的人员预算成本。
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缺点
（1）平台建设成本高，对人员技术要求高
由于GIS系统建设不只是评估行业的技术范畴，还涉及计算机软件的开发与维护，GIS建设团队应由软件开发人员、数据采集人员、专业评估师三类人员组成，技术人员之间要保持顺畅的沟通，因此对人员的要求较高。另外GIS平台建设成本不低，一般中小型评估机构都会有资金困难。因此，最好的模式是：各评估机构打破壁垒，联合起来，基于统一的评估数据标准，打造统一的GIS数据平台。这样，评估师不仅可以实时贡献和共享评估数据，还可以随时轻松获取评估数据。
（2）确保地理信息数据准确
地理信息数据变化较快，如城市规划、交通路线调整、配套设施增删等，需要定期更新，评估师需定期抽查信息数据，确保准确性。
（3）操作规则需定期更新和维护
随着地理信息的更新，房产的价值也会发生变化，一些变量之间的相互关系也会随着政策的调整、供需市场的变化而变化，因此必须对计算规则建立完整、定期的更新维护机制。
7.GIS在估价业务中的其他辅助应用
笔者所在单位目前使用的UGIS包含了房产、土地、基准地价、医院、学校、轨道交通、匝道、隧道、公园、车站、超市（店）、银行等主要地理信息数据，帮助估价师进行定位、价格评估业务。目前的UGIS除了支持百度地图作为底图外，还支持GOOGLE地图作为底图。结合新兴估价业务的发展，应用实现了“新建商品房申报价格监测”模块、“土地盘活及招商模式建议”模块、“土地初步开发”模块等多种功能模块的开发，具有很好的实际应用，为估价师获取客观数据、进行分析研究提供了良好的辅助工具。
影响房地产价格的因素有很多，主要有房地产因素和房地产外部因素。其中房地产因素又可分为房地产物理因素、权益因素和区位因素。本文着重介绍作者在测试房地产特征价格模型时考虑区位因素时所使用的GIS辅助实例，效果已十分明显。随着GIS的熟练运用，GIS的辅助应用将更加宽广。例如房地产区位因素中的朝向、大气环境、水文环境、声环境、视觉环境、卫生环境，房地产物理因素中的土地面积、土地形状、建筑规模等。本文介绍的实例仅给同行提供一些启发，希望各位估价师集思广益，提出建议。
综上所述
我们认为GIS系统可以与房地产估价行业更加紧密的结合。但前提条件是：1、地理信息的自动化必须保证其准确性。2、信息数据的更新周期。应根据不同的数据类型设定不同的更新周期，在正常周期内保证时效性。3、建立人工审核机制，定期检查其计算规则的合理性。有了这些公共地理信息数据和自己拥有的房地产业务数据，估价师就可以对原本需要花费大量人力、时间和成本才能得到的各类估价结果进行统计分析，为估价师提供更加客观、全面、详实的价格评估和客户决策信息。因此房地产定价模型及应用，在房地产估价行业推广应用是可行的，具有广阔的前景。
