对于商住业主来说，2017年3月26日是一个刻骨铭心的日子。截至目前，市场仍处于冰冻状态，即使价格大幅下跌，也难以套现。
北京大兴房产中介李祥浩（化名）说，现在的商住市场就是一个很好的例子，“对于之前那么火爆的商住市场，现在我们的态度是‘放弃’。”
2017年3月26日，北京出台了比住宅更严格的商住限购政策，个人可以购买二手房，但需要具备购房资格，并且必须全额付款。
“3.26新政”实施两年来，北京商住公寓网签量仅为6550套，同比下降93.1%。中原地产研究中心收集的数据，用“暴跌”来形容也不为过。在市场大数据之下，区域市场、商住业主、经纪人的感受更真实地反映了当前的市场状况。
去年一家店铺仅售出一套商住物业
李祥浩2016年大学毕业后进入房地产经纪行业，他经历过市场交易的高峰期，但那是2017年之前，更多时候他看到的是市场下滑，然后趋于稳定。
北京商住楼市最重要的转折点是在2017年。“3.26新政”出台后，李祥豪的门店主要处理的是因房源资质不足而被取消的案例。2018年，整个门店只卖出一套商住楼盘。2019年以来，情况一直没有任何好转。李祥豪说：“对于这样的市场情况，我们只能放弃。”
小环境尚且如此，大环境也好不到哪里去。中原地产研究中心的数据显示，近两年，北京商住楼盘签约金额合计167亿元，但调控前两年，却高达1943.99亿元。从月度数据看，目前，商住楼盘签约每月数量都在几百套。近两年，最低也只有20套左右，但调控前，每月都有几千套，甚至每月接近万套。
商住混合住宅在2011年开始活跃，指商业办公用地上的商业写字楼改建成住宅。当时由于住宅限购、高端住宅开发等因素，一些被抑制的投资需求和刚性需求进入商住混合住宅市场。商住混合住宅总价普遍较低，在200万元以内。如此低的总价使其成为一种较强的投资物业，当时成交也十分活跃。
李祥浩介绍，商住楼盘的买家大多为投资客天宫院房价，有时也有客户一并购买多套房产，但“3·26新政”出台后，商住楼盘仿佛踩下了“刹车”。
李祥浩说，大兴有一位业主天宫院房价，2013年花80万买了一套商住物业，去年急着用这笔钱，以90多万的价格卖了出去，加上装修费用，能收支平衡已经不错了。他认为，如果你有购房资格，又能付全款，现在正是以便宜的价格买下商住物业的好时机。
新京报记者了解到，这套房子去年以90余万的价格售出，目前房主的报价约为115万元，而在2017年最高峰时，这套房子能卖到160万元。
中原地产研究中心数据显示，二手商住物业平均价格下跌幅度超过35%，部分物业跌幅甚至超过45%。
限价项目“抢走”客户，商住地产由买卖转为租赁
由于目前商住楼盘价格较低，很多业主并不着急出手。“半年内我最多只能遇到一个卖房的人，不仅房源少，买家也少，平均一个月只能遇到一个问询商住楼盘的客户。”李祥浩说。
事实上，去年上半年，商住楼市曾出现趋稳趋势，但一些低价限价楼盘入市后，不仅影响了二手房市场，还“抢走了”部分商住客户。商住楼限购政策对个人购房资质要求严格，不允许贷款。现在大兴的商住楼总价一般都在100万元以上，能全款买得起商住楼的人，才有能力买得起大兴的限价楼盘。李祥浩认为，“能买得起住宅的人，就不能考虑商住楼了”，如果是他，除非有办公需求，否则也会考虑买住宅。
“一房难求，卖房难”是当前商住楼盘交易难的根本原因。据李祥浩介绍，他认识几位在大兴区魏善庄买了京码的人，但现在却换不了房。由于商住楼盘不能折现，他们没法凑足住宅楼盘的首付。
由于难以达成交易，商住楼盘交易几乎停滞，因此北京二手房交易以住宅为主。“大部分商住业主将房子转投租赁市场。目前在租赁市场，商住楼盘地位并不弱，租金也不低，甚至与住宅相差无几。但过去住宅的租金普遍高于商住楼盘。”李祥浩说，近两年大兴商住楼盘租金上涨较快。
以商住集中的天宫院为例，2017年3月之前，一套47平米左右的LOFT月租金为2400元，到2017年底已经快到3000元，现在则在3500元左右。
商住物业成交价虽然回落，但租金却上涨，让不少业主感到欣慰。中原地产首席分析师张大伟也认为，商住物业的持有价值在提升，从租赁角度看，商住物业的租售比远高于住宅物业。
李祥浩介绍，同样的租金，大兴商住物业均价为2万元/平方米，而住宅物业均价在4万元/平方米至5万元/平方米之间。
包括李祥浩在内的多位经纪人认为，商住市场的未来取决于政策放松，但政策放松意味着商住房价将再次上涨，必然会触及调控的底线，因此，商住楼市在租赁市场仍将生存下来。
新京报记者 袁秀丽 编辑 吴欣 校对 李丽君
