对于中国房价的走势，各方观点分歧很大，笔者总体判断是：短期中国房价稳定，中期不确定，长期看涨。
一，
短期内房价总体保持平稳，少数近年涨幅较大的城市或将稳步回落
所谓房价短期稳定，是指房价短期内不会出现大涨大跌，而是呈现平稳的表现。但从结构性来看，过去15年房价涨幅过大的少数城市房价将呈现“平稳回落”的态势。2018年房价出现大涨不现实，也不会出现大跌。
短期稳定（不暴涨暴跌）的原因，主要来自于六个“稳定”。
一是货币供应量和利率保持稳定。
目前，我国货币供应量已经超过160万亿元未来中国房价的走势预测，并连续多年保持高位增长，短期内货币大量发行的可能性较小，货币供应量大幅减少的可能性也较小；从外部环境来看，短期内我国货币供应量大幅增加的可能性也不大。
美国货币政策发生方向转变，由宽松货币政策转向中性货币政策，再转向紧缩货币政策。从欧洲来看，自次贷危机、欧债危机以来，欧洲货币政策一直处于宽松状态，但随着欧洲经济的复苏，欧洲央行加息的概率在增大，这也是我国制定货币政策时要考虑的重要因素。
二是人民币汇率保持稳定。
2017年3月以来，人民币对美元汇率反转升值，中国外汇储备趋于稳定。人民币汇率稳定对稳定国际投资者信心、人民币国际化、吸引国际资本具有重要作用，对稳定包括中国房地产在内的中国资产价格大有裨益。
三是房地产市场调控目标稳定。
近年来，中国采取了大量行政手段调控房价，目的就是防止房价出现大的波动。对房价影响最大的是房产税制度改革和货币政策。行政调控手段只会抑制房价过快上涨，并不会引起房价的大幅下跌。从近几年的实际情况来看，也是如此。行政调控手段并没有引起中国房价的大幅下跌。
不少居民担心，限购、限贷、限售、产权共享、租售同权等行政调控措施会导致房价大幅下跌。其实，行政手段的根本作用是控制房价过快增长、抑制非理性投资。短期内，中国房地产调控不会出现松动迹象，即防止房价过快波动的调控目标不会变，“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位不会变。
第四，房地产市场本身需要“休养生息”。
由于过去15年中国房价涨幅过大，市场本身需要调整，需要“休息”和“理性”，这也决定了中国房价短期内不会大幅上涨。统计数据显示，北京等部分城市房屋交易量同比下降明显，房屋交易量是反映房价走势的重要指标。
五是通胀水平保持稳定。
国家统计局公布的数据显示，2017年1-11月全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.5%，总体来看，我国物价保持平稳，短期内我国通胀率不会出现较大波动，房价也不会因通胀率波动而出现较大波动。
第六，中国短期城镇化水平稳定。受户籍等原因影响，中国实际城镇化水平可能被低估，未来短期内不会出现“突然”大幅增长，这决定了住房需求将处于相对平稳的趋势。
二，
中期房价存在不确定性，可能大幅上涨或下跌
所谓中期不确定性，是指未来3至5年房价的三个“不确定性”，要么大涨，要么大跌。
中期不确定性的原因主要来自于三个“不确定性”。
第一，从中期来看，美国货币政策转向所积累的负面因素将对美国股市、楼市产生巨大冲击，并有可能刺破美国股市、楼市泡沫。
由于美国已经进入加息周期，货币供应量增速逐年下降，当未来十几次加息后再次升至高点，而美国股市和房价在几年后再创新高时，其结果可能是股市和房市的崩盘。和次贷危机一样，美国股市和房市的崩盘必然会对中国楼市造成巨大的冲击。2008年美国次贷危机爆发时，中国房价，包括一线城市的房价未来中国房价的走势预测，经历了深度调整。
二是美国减税政策带来的不确定性。
据估计，美国因减税而产生的财政赤字在未来10年可能增加1.4万亿美元。一旦美国股市和楼市出现类似2008年的剧烈波动，政府需要投入资金稳定股市和楼市，美国政府将因巨额财政赤字而无法履行稳定经济的职能。中期内，美国紧缩的货币政策加上减税的负面效应，将加大美国股市和楼市大幅下跌的可能性，从而对中国楼市产生巨大的负面影响。
第三，中国房地产税制度改革存在不确定性。
从中国自身的经济状况来看，房产税制度改革何时推进还存在不确定性，房产税改革的内容也存在不确定性，比如税率是多少，这些不确定因素的存在导致中国中期房价走势存在不确定性。
当然，从中期来看，美国、欧洲、日本和中国经济也有可能在新兴产业强劲发展的带动下呈现强劲增长，中国房价在经过短期调整后，可能再次出现大幅上涨。
三，
长期来看，房价将呈现稳定上涨趋势
所谓“长期看涨”，是指从长期来看，中国房价有稳定的上涨趋势。
中国房价长期看涨，主要有五大“上行”因素。
第一，从长远看，世界经济增长趋势有利于包括中国在内的世界各国房地产市场的发展。
毫无疑问，经济增长必然利好房地产行业和房地产市场的发展。长期来看，随着科技创新加速、技术应用速度大幅提升、商业模式不断创新，全球经济有望实现平稳上行，中国经济也将呈现高质量平稳增长态势。
二是我国区域和城市经济发展不平衡状况将明显改善，有利于房价总体平稳上涨。
从目前情况看，由于区域、城市发展水平差距较大，我国各地房价涨幅和涨速差异较大，一线城市房价涨幅和价格远高于其他城市。但长期来看，随着粤港澳大湾区建设等区域发展举措的落地，随着东北振兴战略的不断推进，随着中西部地区的崛起，我国区域、城市经济不平衡的状况将发生明显变化，欠发达地区和欠发达城市的房价有望实现平稳增长。
第三，美国在20世纪的100年里经历了三次财富大增长，中国在21世纪的100年里也将经历至少三次财富大增长。
从长期来看，随着中国经济增长质量的不断提升，随着中国企业并购规模的不断扩大，随着中国创新能力的不断提升，中国有望在21世纪成为世界强国。与美国20世纪居民财富的三次大增类似，中国在21世纪也有可能出现三次甚至更多的居民财富大增。居民财富大增的必然表现是房地产需求的大量增加，从而推高房价。
第四，中国庞大的人口基数和不断提升的城市化水平，将增加房地产需求。
从长期来看，随着“二胎政策”的实施，中国人口规模将保持稳定，中国城镇化水平有望逐步达到发达国家水平，住房需求将稳步增长。
五是中国居民房地产资产配置比重上升。
从历史经验看，中国家庭或居民购买住房是一种文化和习俗，中国家庭或居民对于住房的这种“热爱”在长期内不会改变。而且，从各类另类资产配置来看，相较于其他资产，在中国，住房资产具有更稳定的保值增值功能。
（作者为经济学教授、西方经济学博士生导师）
