上周终于拿下紫薇花园岛项目一号的方女士不停地感叹：“早知道现在买房这么难，房价这么高，我几年前就卖掉所有家当买一套了。”
一些早年买房的人暗自欣喜。杜女士2014年在广厦滨水东方买了一套房子，现在回忆起来满心欢喜。她表示，当时买房的利好因素很多，房价在5000元/㎡左右，开发商还推出了多重优惠，赠送家电等。
记者给杜女士算了一笔账，按照当时5000元/㎡的均价计算，杜女士买下一套130㎡的户型，总价65万元，目前该项目二手房均价12014元/㎡西安最新房价走势分析，涨幅约140%，6年时间，她“净赚”约91万元。
和杜女士一样，前几年买房的人都庆幸自己买得早。那么，2009年以来西安的房价涨了多少呢？
西安新房均价十年涨幅达124%
据创电监测数据显示，2009年西安市商品住宅成交均价为5071元/㎡，2010年为6800元/㎡，上涨1729元/㎡；2011年至2016年6年间，西安市房价在7000-7500元/㎡左右徘徊。
2017年，西安市政府降低户籍门槛，推出人才落户政策，尽管西安实施“六区限购”，并经历四轮调控，但仍未能遏制房价上涨速度，导致2017年成交均价为9367元/㎡，一年涨幅近2000元/㎡。
2018年，受益于建设“国家中心城市”的利好消息和众多投资产业的扶持，西安房价突破万元，达到11374元/平方米。
以此推算，2009年至2018年，西安市商品住宅均价上涨6303元/㎡，涨幅达124%。而根据创点全城2019年上半年公布的数据，西安市均价已达12077元/㎡，涨幅有所放缓。
从2009年到2018年的房价来看，西安房价经历了两个快速增长期，分别是2009年到2010年，以及2017年到现在的“摇号购房”时代。
2011年至2016年，西安房价基本保持平稳，根本原因是库存过剩。相较之下，2017年至2018年房价的快速上涨，被不少业内人士称为“追赶”。
资深媒体人王涛分析，近十年西安商品住宅均价年均涨幅12%左右，在全国范围内都是正常的。
高新区产业优势显现，部分社区增幅高达410.6%
记者查阅2009年典型项目开盘价、成交价发现，不同区域价格涨幅也不同。梅城机构数据显示西安最新房价走势分析，2008年至2018年十年发展历程中，西安各区域房价“飙车”。城南区2013年房价排名第一，但随着其他区域逐渐开发完善，2018年跌至第三位；高新区2008年排名第二，但在2017年超越曲江，2018年房价依然排名第一。
以如今房价排名第一的高新区为例，高新逸翠园一期2009年开盘价4950元/㎡，2019年二手房成交均价约22856元/㎡，涨幅达361.7%；枫林逸树2009年开盘价5200元/㎡，2019年二手房成交均价约26552元/㎡，涨幅达410.6%。
率先登上房价排行榜榜首的城南片区涨幅较为温和，如长安路上的紫君长安2009年开盘价4150元/平方米，2019年7月二手房成交均价13256元/平方米，涨幅219.4%；电子城附近的融侨紫薇新苑2009年开盘价5000元/平方米，2019年二手房成交均价18533元/平方米，涨幅270.7%。
西安欧亚大学人居环境学院客座教授朱宇分析称，高新区依托产业优势，资源进口明显，高净值客户集中度高。近10年来，高新区房地产购买节奏快，产品更新换代强劲，土地价值不断上涨导致资源稀缺严重。区域配套设施和基础设施功能相对系统齐全，地铁3号线直通运营等便利条件，让其成为客户青睐之地。
王涛认为，高新区主要是因为企业和商务人口集中，市场需求很大，但供给有限，而且高新区的优质教育资源不断推高房价。显然，西安房价最高的区域以前是曲江，现在是高新区。
曲江、浐灞生态宜人，板块价值逐步提升
虽然2017年曲江新区新房价格被高新区超越，但区域涨幅依然显著。曲江中海花园2009年开盘价4500元/㎡，2019年7月二手房成交均价约19707元/㎡，涨幅337.9%。曲江城市花园2009年开盘价4200元/㎡，2019年二手房成交均价约15508元/㎡，涨幅269.2%。
美城股份市场研究中心总监沈炜认为，雁塔区是西安市GDP、人口、产业最集中的行政区，最先受益于其辐射的新区便是曲江。另外，相较于高新区，曲江开发较晚，从一片农田到大片豪宅，只用了几年时间，所以曲江是房价上涨较快的新区之一。如今曲江二期生态环境优美，地铁已开通，也成为房产投资的热点。
同样以生态环境闻名的浐灞地区，在世界园艺博览会、欧亚经济论坛、地铁3号线辐射等因素的带动下，其价值点逐渐提升，成为购房者青睐的区域。城东御金城元香2009年开盘价3950元/㎡，现在小区新房均价参考价13700元/㎡（安居客数据），涨幅246.8%。恒大名都2009年开盘价4400元/㎡，2019年7月二手房成交均价14414元/㎡，涨幅227.6%。
朱宇分析称，近三年来，浐灞片区供应量和成交量均领先全市各区域/板块，全运会将是未来新动能，价格上涨预期明显。浐灞片区房源丰富，客户置业偏好强烈，是未来市场高供应、高溢价、高成长的热点板块。
市政府迁至城北，几座大型公园投入使用。
自2011年西安市政府北迁、地铁2号线开通以来，城北配套不断补充，同时大明宫、龙首村、凤城五路、赛高国际、王府井汉神等多个商圈形成，城市体育公园、汉城湖遗址公园、大明宫遗址公园等大型公园投入使用，无疑给城北房价带来多方面上涨动力。
例如华远君城2009年开盘价4300元/㎡，2019年二手房成交均价约13661元/㎡，涨幅约217.7%；百华林居2009年开盘价5200元/㎡，2019年二手房成交均价约16798元/㎡，涨幅约223%。
王涛认为，北片区房价的大幅上涨发生在2010年、2011年，当时与北片区相关的利好因素太多，比如2010年10月1日大明宫国家遗址公园开园，2011年1月西安北站投入使用，这些重大利好因素使得北片区在那两年成为热议话题。
对于城北发展，朱宇分析称，政府北迁、地铁2号线开通后，城北城市基础设施明显改善，中轴线东西两侧商住区快速升值，带来投资、开发、地产的大量增量。外地大型品牌企业纷纷涌入，其开发的产品布局多元化、品质有保障，也助推了房价上涨。
可支配收入增加
但它跟不上房价上涨的速度
不少人表示，这两年房价涨得太快，买不起。市民王先生说：“什么都在涨，就是工资涨不起来。”记者从西安市统计局了解到，2009年，西安市城镇居民可支配收入为18963元，2018年则上涨到38729元，增加了19766元，涨幅达104%。由此可见，城镇居民可支配收入的涨幅赶不上西安房价的涨幅。
房价上涨与人均可支配收入有关，但收入不能作为衡量房价是否合理的标准。王涛认为，西安市城镇居民近年来年人均收入增长8%左右，如果房价年涨幅与收入增幅相一致，那么意味着房价每年涨幅8-10%太正常了。西安市这几年都出台了房价涨幅控制目标，每年的目标就是不超过居民收入增幅。
朱宇表示，客观来看，当前西安市人均收入增长速度慢于房价涨幅，而家庭收入结构和客群分化趋势日益凸显，成为市场正常现象。
沈炜认为，房价和人均收入都是一个平均数，但家庭财富越来越两极分化，用均价来衡量不太合理，比如越发达的城市，房价收入比就越高。
未来房地产市场格局：西咸新区及高新三期
从2009年到现在，西安房地产市场的变化不仅是房价的上涨，还有市场化程度的提高。王涛认为，前五年，城市更新项目较多，占据了市场主要供给，具有容积率高、密度高、电梯户比高、产品品质相对较差等特点。近几年，产品品质明显提升。2015年以前，西安本土房企占据了半壁江山，比如天朗、海融、亚合等，但现在本土房企已经逐渐转型。
朱宇认为，目前市场集中度较高，前十名成交金额的基数门槛由10亿元提高至32亿元，增长了3.2倍。前十名开发商占据了市场份额、供应量、成交量的60%以上，形成垄断。高价位、高溢价、高性价比的功能性产品层出不穷。
除了高新、曲江、浐灞、城北，近两年成为房地产市场热点的西咸新区也发生了翻天覆地的变化。朱宇分析，未来房地产市场将以东侧浐灞、西侧沣东、沣西、南侧曲江二期、西南侧高新三期为重点，这些将构成未来潜在供给量较大的区域或区块，也将形成新的人居价值版图。
王涛认为，未来10年，西咸新区更有前景，房价肯定会涨。这主要是因为西咸新区是新开发的区域，从城市规划、城市配套、城市建设等方面来说，高起点、高要求，必然意味着更高的品质。
沈炜认为，很多人看好新区，是因为从这些年房地产市场发展的经验看，新区有较大的发展潜力，但从规划到实施肯定有偏差，并不是所有新区都能发展起来，发展的进度也有很大差别，归根结底还是要看经济、人口、配套等。
西安房价预计稳中略有上涨
不得不说，近十年来西安的整体城市发展发生了很大变化，西南有高新区，北有经开区，东南有曲江新区和航天基地，东有浐灞生态区，东北有国际港务区，西有西咸新区，二环内有大兴新区的城市格局已经成型，城市总体发展框架已经定型。特别是国家中心城市的建设，为西安的长远发展奠定了良好的基础。因此，不少业内人士对西安的房价依然看好。
陕西省社科院学术委员会副主任、研究员张宝桐分析，城镇化规律并不是大中小城市齐头并进，而是先发展特大城市，其次是以省会城市为代表的大城市，然后是以县城为代表的中小城市等等。有人说房地产黄金机会期过去了，但实际上只是北上广深为代表的一线城市黄金机会期过去了，现在已经进入以省会城市为代表的二线城市黄金机会期。
西安的城市地位决定了其人口数量还会不断增加。张宝桐认为，西安近两年实施人才、户籍新政，有200多万人落户该城。房屋供应量不足以满足需求，导致房价飙升。不过，西安房价在全国仍属中等偏上，与成都、武汉、郑州等周边省会城市相比仍处于较低水平。虽然目前调控暂时趋稳，但未来仍将上涨。
沈炜认为，从土地、人口、金融三个最基础的角度看，户籍人口在不断分化，预计2045年左右，中国户籍人口将达到峰值，并向核心城市或城市群中心集中；土地资源预计将日趋稀缺。金融方面，中国经济处于转型阵痛期，房地产仍是支柱产业。总体来看，房价趋势仍在上涨，但上涨速度和方向将发生变化。华商报记者党岚张毅
