文｜唐叶琴（本文摘自《DT财经》）
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经历了“买房如买白菜”的房价疯涨时代后，房地产市场已步入相对平稳期，住房消费升级、性价比的意义也开始凸显，大数据为重新发现住房价值提供了新的视角。
不管房地产市场是繁荣还是稳定，位置永远是影响房价的最重要因素。相比于装修、朝向、楼龄等个性化标签，位置更容易标准化。作为大城市人流的“源泉”，地铁站就是位置的具体符号。
在一线城市，当被问到“你住在哪儿？”时，答案通常是地铁站。在各大房产中介的房产网站上，“地铁房”也是最明显的选项。上海60%的房屋距离地铁站都在1公里以内。
地铁站辐射圈形成城市新的认知坐标，可以说，了解了地铁房源价格分布，就基本了解了城市的房价体系。DT君通过编写《在地铁上重新认识上海：2017上海城市大数据活动报告》（将于11月30日在上海发布），以超过1亿条城市数据，制作了上海房价洼地指南，希望为科学购房事业做出一点小小的贡献。
▍看价格：陆家嘴站房价最高，闵行五号线均价最低
DT获取了上海中原2017年6月至8月的上海二手房交易价格数据，将这些小区与最近的地铁站进行匹配，并计算出它们到最近地铁站的距离作为位置标签。
上海59%的居住区距离地铁站不足1000米，这个范围内的房产就属于地铁房产。
我们发现，围绕单个地铁站，并不存在越靠近地铁站房价越贵的规律，距离地铁站300米的房子并不一定比距离地铁站800米的房子贵，但总体来看，地铁口的房子要比非地铁口的房子贵很多。我们统计的时间段内，上海二手房成交均价为52853元/㎡，如果做个区分的话，地铁口的房子是62847元/㎡，非地铁口的房子只有38441元/㎡。
上海各车站地铁房屋价格如下图所示：
DT手里有一张该城市地铁房价的excel表，结合地理位置信息，他发现了一些在地图上无法一眼看到的信息：
①常识没有被打破，一般来说，越靠近市中心的地铁房子越贵。但具体到每条线路，并不是平滑地向两端延伸、降低，比如7号线终点站花木路站，其价格在同一线路上仅次于常熟路站。2号线终点站徐泾东站和10号线最后三个站三门路站、殷高东路站、新江湾城站，都不是各自线路上价格最低的。这里要说一点背景知识，靠近10号线最后三个站的花木站和五角场站，在早期规划中与徐家汇站、真如站并列为城市四大副中心。
②地铁房均价排名前五的行政区分别为黄浦区（83326元/㎡）、徐汇区（78653元/㎡）、静安区（71406元/㎡）、长宁区（71095元/㎡）、虹口区（61819元/㎡）。排名第三的静安区指的是新静安区，包括老闸北区。
③平均房价最高的线路为13号线，其次为2号线、4号线、10号线、1号线；平均房价最低的线路为1号线的延伸5号线，其站点均在闵行区。
④ 两处近地铁口高价位区域上海房价洼地在哪里，可俯瞰全城。一处是黄浦、徐汇、静安三区交界处，具体有淮海中路（127235元/㎡）、常熟路（111250元/㎡）、上海图书馆（108428元/㎡）、新天地（103101元/㎡）、陕西南路（101928元/㎡）、南京西路（102248元/㎡），这些都是浦西家喻户晓的名字，每一处都让人眼前一亮；浦东竞争激烈，陆家嘴站（154614元/㎡）独领风骚，远眺江对岸的车站，俯视点更高。
▍看住宅表现：外向型趋势下滑，莘庄七宝崛起为黑马
单看价格其实没办法判断是否值得，我们还需要找到一个评价维度来衡量地段的价值，给地段评估打分。
总的原则要坚持，房子是用来住的，我们做评估的时候主要考虑的是居住的实用性。城市人住在这里需要什么？第一当然是基本生活服务设施的便利，医院/诊所、幼儿园/托儿所、菜市场、小超市/便利店、洗衣店甚至宠物医院都是可以让生活更美好的基础设施和社区商业设施；第二是通勤方便，最好30分钟的交通时间内有足够多的好工作机会，早高峰地铁如果不太挤就更好了；第三是休闲购物方便，最好是想什么时候逛就什么时候逛上海房价洼地在哪里，餐厅、咖啡店、体验店、品牌店甚至书店都需要，有高品质的mall或者购物中心似乎可以解决问题，如果有公园/绿地就更好了。
DT综合考虑了以上所有需求，并结合数据，赋予每个地铁站辐射圈的居住绩效评分（具体算法见文末注释）。此表实际使用可灵活处理，如存在学区房、重大设施改善预期等满足个性化需求的重大加分项，可酌情给予特定站点额外加分。
上海各地铁站周边居住性能得分如下图所示：
可以看出，居住性能得分基本遵循由市中心→内环→中环→外环依次递减的规律。排名前五的站点分别为黄陂南路、新天地、大世界、南京东路、豫园，均位于黄浦区。排名前二十的站点无一位于内环外，其中黄浦区占7个，静安区、虹口区、徐汇区、浦东新区各有3个。
事实上，居住绩效与资源集中度直接相关，在《从地铁上重新认识上海：2017上海城市大数据活动报告》中，我们运用BLECTS指数和聚类研究方法，对城市不同区域进行研究，居住绩效得分与报告的研究结果一致——内环线以内的车站辐射区域发达，各类功能相关资源供给密度较高。
按照这个逻辑，随着地铁线路向外延伸，居住性能应该会下降。但也有例外，在向外延伸的过程中，一些车站的性能凸显出来，比如嘉定的安亭站，以及闵行的莘庄站、七宝站，都是值得特别关注的。
虽然均位于外环以外，但在全市304个车站中，七宝站总体居住性能排名第111位，莘庄站排名第121位，最低的安亭站排名第148位。它们的居住性能指标相近，休闲娱乐、居住便利、商业等均处于中上水平。但30分钟商圈（30分钟出行时间覆盖范围内的商业发展）仍然相对较弱，说明此处的通勤生活成本仍然较高。
▍找到低点：上海性价比最高的十大地铁站
这是否意味着七宝、莘庄、安亭三个站可能是最具性价比的选择？
科学买房最重要的一步就是把房价和居住性能进行对比，查漏补缺，看看房价中是否存在相对低价值未被充分挖掘出来。
我们发现，地铁房价与区域居住性能得分的线性相关系数达到了0.76（系数大于0.8为高度相关，小于0.3为弱相关，其余为中度相关）。也就是说，大部分地铁站点都符合这样的规律：辐射圈层居住性能得分越高，地铁房价就越高。
在这个观察维度中，我们通过计算性价比来寻找便宜货（居住性价比=车站居住绩效得分/1000米内地铁价格）。分析计算结果，上海地铁房居住性价比呈现以下特点：
•从平均来看，内环站地铁附近的房屋性价比最高，随着环线向外扩展，房屋性价比逐渐降低。这在一定程度上意味着，即便城市发展的大趋势是将更多的资源导向外围地区，但这些传统非核心区域的配套资源集中程度，还未赶上这些区域房价上涨的速度。
•车站生活平均性价比最优的三条线路分别为4号线、10号线、13号线。
•住宅平均性价比最高的前三个区域为虹口区、静安区、黄浦区，三区交界处的住宅购房平均性价比最高。
通过对比不同站点购房性价比，我们可以发现城市地铁住房的“低洼地带”。这里的“低洼地带”是一个相对概念，指的是那些购房性价比比较高，或者在同等内外部居住环境下，房价相对便宜的地区。我们把全市地铁站按照地铁住房性价比进行排名，选出前10名的站点，将其定义为“低洼地带”，开始捡便宜吧！
性价比前十的地铁站中，有7个位于上述虹口区、静安区、黄浦区交界处，该区域紧邻静安寺、南京西路、人民广场、陆家嘴等综合实力排名较高的市中心车站，居住社区密集，中型购物中心等商业资源、医院、学校等公共资源十分丰富。
DT君还注意到，根据我们在《在地铁上重新认识上海：2017城市大数据活动报告》中对车站综合实力的排名，排名40-50位的车站更适合购房者关注，其中上海火车站（第49位，50931元/㎡）、四川北路（第43位，60718元/㎡）、提篮桥（第54位，60305元/㎡）、五角场（第46位，60399元/㎡）占据了TOP 10中的4席。
当然，最重要的一点是严重的风险提示：受统计期内销售房型的影响，统计房价可能在较长时间内高于或低于成交价格。性价比前十榜单中，出现统计房价更低的地块的可能性较大，本榜单仅提供有限的参考。
如果大家还想在城市里更科学地做点别的，可以密切关注我们11月30日发布的报告。DT深入研究了哪些问题？我可以先放个目录，大家自己感受一下。
笔记：
①我们以地铁站中心为中心，界定一定范围的区域为辐射圈，采集多项数据并进行标准化处理，对各地铁站辐射圈相关14项功能指标进行评分，即BLECS指数。指标构成详情可参考《从地铁上重新认识上海：2017上海城市大数据活动报告》；
② 站点居住性能得分=0.3*BLECTS居住便利性得分+0.4*30分钟交通圈站点商业得分+0.2*BLECTS商业得分+0.2*BLECTS休闲娱乐得分-0.1*早高峰站点拥堵程度
BLECTS居住便利度得分考虑与居住相关的配套设施供给情况，用于评估生活的便利性；30分钟交通圈指地铁站30分钟范围内的所有车站，其BLECTS商务相关指数得分用于评估车站的通勤便利性；BLECTS商务休闲娱乐相关指数得分用于评估休闲购物的供给情况；早高峰拥堵度指进站人流量，用于评估地铁拥堵程度。
11月30日，DT将为您带来《上海城市大数据活动报道》，带你“地铁上重新认识上海”，多位城市规划和商业品牌专家也将分享有趣又有深度的见解。报名及具体活动信息请点击“阅读原文”链接。
