改革开放以来，中国房地产发展史可谓是企业家致富史、企业腾飞史。1987年，潘石屹刚刚辞职创业，王石还在深圳做家电买卖房地产投资岗，当过兵的王健林转行当上了大连西岗区办事处主任，杨国强只是建筑公司的包工头，宋卫平在珠海的电脑公司上班，许家印在国有钢铁厂的车间忙碌，孙宏斌应该还在找工作……也是在这一年的7月1日，深圳市政府首次提出：“土地所有权与土地使用权分离，土地使用权可以作为商品转让、出租、出售。”9月8日，深圳市以协议竞价方式出让第一块国有土地有偿使用；9月11日，又以招标方式出让第二块国有土地； 12月1日，以拍卖形式出让第三块国有土地使用权，这是新中国成立后第一次土地拍卖，从此开启了房地产开发时代。
短短三十余年，创造了不少创富神话。以碧桂园为例，2019年销售额7715亿，相当于一个中小国家的GDP。近年来，尽管接连遭遇各类调控政策的轰击，但房地产行业在逆境中依然不断发展，作为国民经济不可动摇的核心支柱。正是在这个时代，诞生了一个特殊的职业——房地产投资开发。毫无疑问，房地产行业的发展受益于时代的红利，但能够突围而出、做强做大的企业，无一不是拿地扩张的佼佼者。而在时代洪流中被洗牌、淘汰的企业，很大一部分都可以归结为拿地失败、血本无归。
在一个成熟规范的房地产公司里，各个部门的工作协调流程图
地产投资岗是地产开发链条中最前端的岗位，投资开发岗的具体功能本质上就是帮助企业老板实现拿地的功能。当一个企业快速扩张的时候，老板根本忙不过来去每一块土地都去考察，这样效率太低了。所以他需要找一批懂地产开发、懂财税、懂谈判、懂会计，最好还有点人脉关系的专业人士帮他快速拿下土地资源。由于拿地很大程度上决定了地产公司的兴衰，所以地产集团或者区域公司里的投资开发部，大多都是大老板直接管理的。毫不夸张地说，投资岗是任何一家地产公司的核心岗位。
根据投资阶段不同，各大公司投资岗位的工作内容可分为投前、投中、投后三个阶段（如图）。
流程图
从以上投资开发工作流程可以看出，风险控制贯穿了整个投资流程，因此投资开发人员的核心KPI之一就是确保工作各个环节风险可控。从流程中我们可以抓住代表性任期变更的重点来了解投资开发的日常工作内容：
土地信息获取阶段
获取信息的途径主要有：①由集团、政府或合作单位直接推荐；②通过个人资源获取信息；③通过对城市的地毯式调查获取信息。一般来说，对于投资开发新人而言，项目信息主要由集团或领导直接提供，后期逐渐建立自己的信息渠道。
城市巡查虽然繁琐，但效果一般都不错。这种方式意味着，每当看到城市里有一块空置土地，就可以通过各种关系找到这块土地的实际控制人，然后主动寻求下一步的合作。因此，在如今土地公开招标竞争日趋激烈的情况下，获得有价值的土地信息也是投资开发人员核心价值的体现。
项目勘探阶段
踏勘主要包括：①熟悉地块所属城市及街区位置、竞品情况、配套设施等；②多角度观察地块现状（是否存在高压线等不利因素）；③必要时可走访当地政府相关部门或采访周边居民，了解当地政府及周边居民对位置及目标地块的认知与态度。另一方面为项目产品设计寻找灵感，有条件的话可进行无人机航拍、实地拍摄，为后续的群体评估准备素材。
市场调研阶段
很多投资者以为市场调研是营销的事，但其实市场调研与投资拿地息息相关，因为只有了解市场，才能从容拿地。市场调研往往需要配合营销人员、客研人员进行，由投资开发人员主导。在开始之前，首先需要确定一定范围内有哪些竞争产品，市场调研内容的重点是什么。
其中营销人员关注产品数量、价格、销售速度，客研人员关注产品定位、客源，并针对项目所属板块、位置乃至整个城市进行深入调研，最终形成完整的《市场调研建议报告》，对项目的量价销售、产品定位、产品配置、客源展示、城市整体库存健康度等提出明确的专业意见。
当以上三个步骤完成后，项目的整体评估即可完成。通常一份完整的项目评估报告应包括以下部分内容：
投资估算及可行性研究阶段
估算是一项非常复杂细致的工作，需要对项目的投入产出进行清晰的测算，需要市场、研发、财务、成本等各个业务部门的协助才能完成。但投资开发人首先要懂得如何填写测算表。因为只有清楚了整个测算表的填写流程，才能清楚的了解整个项目的交易方式、销售节奏、现金流安排等。整个项目以现金流的形式呈现在你的脑海里，会为未来项目的成功获取、成功销售提供良好的前瞻思维。
小组评估阶段
一个集团的评估流程各有不同，大致可以分为：评审会、立项会、投委会。一般评审会更多的是集团投资发展中心召集营销、财务、成本等职能部门找项目毛病，挑出项目存在的问题，然后赶紧改正，再去立项会、投委会。老板很可能会参加这两个会议，毕竟投的钱是自己的房地产投资岗，而且不只是三五块钱，而是几亿甚至几十亿，最后要自己做主。
进入土地征用程序
投委会通过审核后，就开始进行尽职调查、签订协议等工作，这是一个紧张又伤脑筋的过程。当然，这一步做完后，投资人就可以松一口气了，因为他们接下来要累死别人了。
以上只是对投资开发仓位核心工作的概括概述和理解，如果大家对房地产投资开发仓位或者投资开发工作的内容和计算逻辑感兴趣，可以关注我，我会定期更新相应章节，分享给大家。
