宣传广告与实际情况不符，开发商是否要承担违约责任？
如果开发商的广告与实际情况不符，开发商是否要承担违约责任？房地产市场竞争激烈，为了吸引购房者，开发商往往会写出非常吸引人的广告词，但很多业主购买房屋后发现，实际房屋与广告并不一致。
首先，我们要了解要约邀请与要约的区别。《民法典》第473条规定，要约邀请是他人向自己作出要约的意愿表达。要约邀请仅仅是准备订立合同的行为，对发出人不具有法律约束力。即使对方作出承诺，合同也并未成立。
一般而言，拍卖广告、招标广告、招股说明书、债权说明书、基金募集说明书、商业广告、为推广而发出的价格表等，均属要约邀请。但《民法典》第473条第2项亦规定了特殊情形，将上述广告视为要约，符合要约条件的商业广告及推广内容，即构成要约。
根据《民法典》第472条规定，要约成立房地产广告合同，必须符合以下规定：第一，内容必须具体、明确；第二，必须表明要约人已接受该要约。邀请人受意旨约束，也就是说，商业广告内容本身必须具体、明确，广告主传达无须经过受邀人进一步协商即可订立合同的意思表示，才能构成要约。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》对此作了进一步的指引，出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明、承诺等，具有具体性，对商品房买卖合同的界定和房价的确定具有重大影响，应当认定为要约。
例如，开发商的广告中含有“位于某小区”、“位于某名校”等广告用语，买受人因子女可就读某名校而购房，由于名校明确具体，且商品房是否属于某名校对合同的订立及房屋售价有重大影响，因此广告的文字内容构成了具体、确定的说明和承诺，此时该广告应当视为要约。
如果房产不在名校学区内，开发商已经违约，应当承担违约责任。开发商打广告是为了吸引买家，让潜在客户产生购买意向，然后双方再进一步商谈房屋买卖合同的具体内容。所以我们在路边看到的房产广告通常不具备合同的效力，即使这些广告将来没有兑现，开发商一般也不会承担违约责任。
在签订合同时，买方若想落实广告中宣传的内容，则应以广告为标准要求，将开发商在广告中宣传的事项写入合同中，或作为合同附件，以明确双方的权利义务房地产广告合同，避免出现货物与描述不符的情况。
