库存大幅增加，房价增速放缓，而政府却还在拼命卖地，前两年还红火的福州楼市，似乎陷入了微妙的境地！
据相关媒体报道，福州新建商品住宅可售面积已连续7个月增加，截至6月中下旬库存已达620万平方米，销售周期约为24个月平潭房价下降，属于典型的供大于求的局面。
要知道，去年3月份，新建商品住宅库存才297万平方米，也就是说，短短一年多时间，福州房地产市场的库存就增加了100%左右，增幅还是比较大的。
当然，我们可以解释福州房地产市场受到了疫情的影响，库存增加也是可以理解的。
这其中有一定的疫情因素，但要考虑到福州房地产库存量自去年3月触底以来一直在增长，8月增长了23.6%，此后受金九银十行情影响有所回落，但10月之后库存又持续上涨直至现在。
所以福州一手房库存大幅增加，肯定有疫情因素在，但市场原因占了大部分。
另外值得注意的是平潭房价下降，伴随着库存的大幅增加，福州房地产市场新房价格的增速也在明显放缓。
至于2018年5月份的负增长，主要还是“有形的手”的力量所致。上半年，福州房地产市场调控趋紧，从时效性上看，一般在政策刚出台时对市场的影响最大。事实上，下半年福州一手房价同比增速就重回正增长，年底已达8.5%。
因此，没必要过度解读这种偏差。
但去年5月以后，一手房价同比增速出现明显回落，这期间福州并未进一步加大调控力度，考虑到与库存大幅增加同步，这一现象应为当地房地产市场环境相对稳定下自然市场竞争的结果。
也就是说，在当前福州房地产市场的调控下，市场能量不足，羊毛被薅了，这相比2017/2018年福州房地产市场调控收紧、房价依然猛虎下山的局面，已经有了根本性的变化。
对此，在福州房地产市场一线工作的人士有更深的体会，有的表示，“早在2017年下半年、2018年上半年，库存激增的拐点到来之前，楼市的火爆、房价的高企就已经透支了福州的购买力，才导致了随后的房地产寒冬和高库存。”
虽然当地从业者也感受到了福州这几年房价的快速上涨，但让房价下降两三成并不现实。
对于福州官员来说，如果不想让库存持续暴涨、陷入岌岌可危，最终由量变引发质变，有以下选择：
第一，抑制供给。但这显然比较困难。
2019年，福州市土地出让收入1230亿元，同比增长63.7%；2020年1-5月，福州市土地出让金收入491亿元，同比增长18%。土地的高销量意味着未来新建住宅供应量将持续增加。
当然，这又涉及到一个问题：福州为什么这么积极地出让土地?这里我只想说，福州市的一般公共预算是赤字的，而且赤字还在逐步增加。
二是直接放松管制，但这是大忌。
从驻马店、宝鸡、广州等城市相继受到处罚的情况来看，估计福州不会越过红线。
三是放宽人口落户政策，以吸引人才为名，间接增加购买量。
换言之，这是救楼市的迂回之举，事实上，福州已经开始这么做了。
上个月，福州市人民政府网站发布《关于鼓励高校毕业生来福州就业创业的若干措施》，采取对本科生、硕士生、博士生奖励、全面放宽落户限制等措施，积极吸引高校毕业生来福州就业创业。
纳入福州市“千名博士引进和培养计划”的博士生，落地后奖励30万元，分三年均等发放。
对国内“双一流”大学、国外知名大学、国家级科研机构的全日制硕士生、本科毕业生来福州企业工作的，给予硕士生每人3万元、本科生每人1.5万元奖励。
教育部直属重点师范大学全日制免费师范教育项目应届毕业生来福州任教，经试用期满，每人给予3万元奖励，在6年服务期内（含1年试用期），每年给予2万元补贴。
这些都是未来的房地产市场买家。
这一举措是必要的，福州作为省会城市和区域中心城市，这几年常住流动人口增长情况很不理想，现在不招人，以后就没机会了。
当然，有人可能会说，福州的房价已经突破4万元了，即使招揽买家，也未必能买多少，这是有问题的，但是我们也应该看到，招揽买家的目的，不是让他们把房价的上限拉高，而是把下限拉低。
目前福州比较好的地方一个方面是，房价和供给的结构阶梯式变化，与城市发展战略的大方向是一致的。
按照规划，福州城市重心正在向东南方向移动，近年来增量核心资源也确实往这边靠拢。
如福州第二机场位于东南海域的平潭岛；福州自贸区主要位于东部五大主城区之一的马尾区和周边的平潭。
值得一提的是，除了市中心的鼓楼区、台江区房价普遍较高外，北边的济南、南边的仓山区均位居第二；西边的闽侯区（城市发展重心不在这里，不用考虑太多）、东边的马尾、东南边的长乐等地房价都不高，至少不是遥不可及。大量供应也主要集中在这些区域。
由于外来人口一般沿着城市主轴线分布和定居，福州楼市明显的层级差异恰恰给他们提供了入市的机会。
与深圳不同，城市的主要发展轴线一直沿着西海岸向北延伸，而这条线上的房价是深圳最高的，这大大提高了外地人的落户成本。
回过头来看，从福州近几年土地供应和房价的表现来看，确实有激进的一面，如同当年福建的房企顺势而为、奋力拼搏一样。
值得一提的是，福州房地产市场是典型的以本土房地产开发商为主的城市，如下图所示，虽然有所起色，但整体水平仍处于绝对高位。
因此，福州房地产市场供大于求的现象，与福建房企老板的激进倾向不无关系，这是不可避免的。
如果福州能够把增量控制在可控的水平，最好是减少库存，那么在福州投入巨资的福建房企就可以高枕无忧了；但如果达不到预期效果，已经资金紧张的福建房企可能又要卖楼了。
