看到这里，很多人肯定会说：不可能，绝对不可能。
房子卖不出去，房价为何还涨？
我只能说，上半年的市场很神奇。
不知道大家还记不记得经济危机时那些倒牛奶的万恶资本家，这种事情我们当然做不到，但是现在房子难卖的时候，虽然我们没有把房子炸掉陶冬房价，但是真正降价的房地产项目也没几个。
原因并不复杂。
如果降价，前期买了房子的业主就会来到销售现场说：“你不让我过好日子，我就不让你卖房子，我们同甘共苦，双输共赢，说好白头偕老，你却偷偷去做头发护理？不可能。”很多房地产项目都不敢降价。
如果是全新且没有前任业主的房产，您是否想降价？这会扰乱市场，对每个人都不利，所以请立即停止。许多房产无法降价。
因此，直到6月底，我们才看到一两处保利楼盘低价开盘的消息。如果你不是金鱼，你应该还记得，2008年次贷危机来袭时，房价大跌，当时珠江新城一些1.4万的楼盘，敢降到8000、9000元。这种情况，今年以来，即便是在增城、从化等周边地区，也很少出现。
上半年直接降价的楼盘并不多
还有一个原因，大家要记得，2022年被称为广州豪宅元年，今年大量高价楼盘推出，而且除了少数楼盘外，大部分高价楼盘都卖得不错，平均下来，广州的房价是上涨的。
就好比方叔、东子和马云三人的收入如果平均下来，也能进福布斯富豪榜一样的道理。
所以，上半年一手房价20%的涨幅是虚高的，但说降价，最多是个别区域、个别楼盘的问题，并没有出现整体的降价。
02
下半年降价压力较小
上半年的压力未能使房价回落，下半年将更加艰难。
有金融专家把现在的房价当成金融产品，并得出了一个房价计算公式，这个公式确实有道理：
房价=货币供应量×流通速度/住房供应量
可以说，房价是“供给搭台，货币演戏”，戏永远比舞台更吸引人，货币对房价的影响也更大。
影响房价的变量有三个，分别是货币供应量、流通速度和住房供给量，其中有两个变量是基本确定的。
下半年货币供应肯定会增加，我们现在的主要任务是扩大经济，这需要更多的流动性。但是美国持续加息之后，联邦基金利率和我们的隔夜利率已经差不多了。如果我们不想汇率像日本那样崩盘，就不能让利差扩大太多。如果美国7月、9月加息，我们的货币供应就不得不放缓。
因此资金增加的量不会太大。
另一个可以确定的是，房源供应量会比上半年有所增加。因为有金九银十的因素，下半年房源供应量历来大于上半年，黄埔新城、海珠新城等大型地产项目都会在下半年陆续推出，尤其是随着救市政策的不断出台，房地产商推房的信心也会更加足。
下半年广州住宅供应将增加
两个变量都在增加，本质上互相抵消。
所以下半年房价还是要看流通速度，影响流通速度的因素一是限购，二是信心，广州限购很难放松，下半年信心会增强陶冬房价，上半年房价没跌，很多城市救市，郁亮的触底论都是推动因素。
至于房企暴跌，经过上半年的洗礼，大家也都习惯了，一对老夫老妻牵手能掀起什么样的波澜？
下半年大环境有利于房价上涨。
回到房企本身，上半年过后大家都知道市中心的房子好卖、豪宅好卖、贵的房子好卖，为了完成任务他们肯定会多推这些房子，这样也会拉高整体房价。
03
房价什么时候才会真正下跌？
我们先来说说为什么大家都要买房、做资产配置？
高EQ的说法是对抗通货膨胀，低EQ的说法是对抗货币税（意思是钱太多，钱就不值钱）。
如果你拥有多套房产，拥有大量资产，不仅可以避免通货膨胀引起物价上涨时缴纳的货币税，还可以联合相关部门对没有房产的人征税。
买房现在与幸福有关
但是我们要共同富裕，要靠艰苦奋斗才能致富，不能让少数人坐享其成，那怎么办呢？
对房地产进行深入研究的日本经济学家野口幸男曾说过，如果越来越多的人不劳而获，则意味着社会正在走向错误的方向。
所以，我们要限制购买，降低货币流通速度，如果房价继续上涨，我们还有一个杀手锏，就是房贷利率，通过提高利率，减少货币供应量。
其实，房价涨跌对于购房者来说很重要，但对于国家来说并不重要，它只是整体经济形势中的一个棋子而已。
压楼市不是治病，而是治标，不让泡沫破灭影响整体经济；救市不是推高房价，而是不让楼市崩盘影响整体经济。
房地产市场本身就是调节经济发展的节拍器，如果要说它是夜壶，没错，需要的时候就拿出来，不需要的时候就踢到床底下。
因此，房价若真大规模下跌，要么是国家有了节拍器的替代品，要么就是楼市本身完成了转型。这个转型的路径如下：
商品房为主导→推进公租房、廉租房→提高租金→租金弥补土地出让金的缺口。
从购房者层面来说，如果有其他渠道，比如股市，能够更好地对抗通胀，如果相关部门向别人征税，那么购房者也会从楼市抽走更多资金，流向其他地方，房价实际上可能下跌。
房地产市场短期内难以被取代
或者如经济学家陶冬在《人口悬崖》中所提到的那样，人口结构快速老龄化才是房地产市场低迷的根本原因（日本）。
我们房价整体下跌最可能的原因就是陶冬讲到的。
而像广州这样的一线城市，房价下跌的原因只有一个：城市地位明显下滑，人口由流入转为流出。
否则，房价的每一次下跌，都只是在积蓄上涨的动能。
