这是最好的时代，这是最坏的时代；
如果你走得太快，你的灵魂就会被抛在后面，你必须停下来等待；
最后，元旦过后，想说说振东的楼市，高地上的振东三兄弟，有点“口渴”了；
终于，“8481”新军出动了。不久的将来，当子弹上膛，是厮杀还是荣辱与共？恐怕新年后三月的春暖花开会告诉我们答案。
发生了什么？
8月30日，振东举行土地拍卖会，23号地块以8481元的价格成交，溢价率高达11%，这个结果连巨成自己都感到惊讶！
9月初祥盛开售，高层均价直接突破2万整数关口，最低仅.81，尴尬的是销量毫无增长，“啊”？
12月底万科开盘，“234”（高层）精装修优惠价桐乡最高，BUT，太高，没人气！
准确的说，三个月的冷水浇灭了九个月的热情，曾经热得秒售罄的真实酒店钻石厅的热闹消失了，植物园里散步的人群议论房价的喋喋不休也沉寂了下来。
是我们背叛了“我爱桐乡”？！那些在振东高原拥有显赫资产的人，都成了“逃兵”？！
都不是！说实话，不管是土生土长的桐乡老板，还是新来的桐乡人，他们骨子里早已和这座城市结下了不解之缘，荣辱与共。而且，对于温文儒雅的桐乡人来说，谁会承认自己买错了房子，承认自己笨呢？！
未来不是猜测，而是洞悉、思考，哪怕揭开“尘埃”；
（振东地产图）
时间长短：严格意义上来说，桐乡的这波行情是从蓝都城远期开始的，从2016年4月到2018年9月，整整29个月，几乎和二线强市杭州的周期一致。在没有大手笔投资者入市的情况下，足以让周边大部分城市“汗颜”；
价格高度：以振东为例，均价9500起步，9月30日涨到21500，29个月涨幅226%，近1.3倍，年均涨幅52%，我记得2.5万的二手房居然卖出去了；
成交量：成园，包括星湖湾、吾悦华府、月湖湾、望湖湾、梧桐府、雍华府，不含目前在售的国悦府和翡翠天域（紫檀园当时受销售低迷拖累，460套），29个月区域总销量近6300套，全年预计年销量2600套（一手房）；
政策性金融：相对而言，全国性的政策调控从2016年10月开始，从一线城市开始，到三四五线城市结束，到2018年年底基本结束。在“房子是用来住的、不是用来炒的”的政策引导和强力压力下，政策出台后依次回落，贷款利率最高时实际上涨了35%-40%，目前已经回落到15%左右，首付比例也从之前鼓励去库存的20%变为惩罚性的30-40%，对非本地客户最高降到50%；
供给同质化：这个话题终于可以谈了，潮水退去，才知道谁在裸泳。我们知道，振东的需求主要集中在刚装修和重新装修两个层面。在周边配套资源方面，植物园以东、振兴东路以北的区域主要依托植物园的“公园”优势嘉兴濮院二手房价，而振兴东路以南的区域主要依托学区优势。有两点非常奇怪：
1.不像城北，学区资源的价格还不如没有优势的学区高；为啥？有钱人不在乎公立学区，去私立学校还是能拿到学区？！
2、在供需关系即户型面积、户型特点等方面，外资房企不仅定位保守，也未能发挥创新优势。“振东三兄弟”目前的问题在于，从产品结构来看，同质化严重，主力面积定位在140-170㎡之间；
反观拥有地理优势的钜城，从星湖湾到望湖湾在整体产品升级上虽然还不是很成熟，但在户型设计、区域定位上对满足客户喜好、把握桐乡客户消费心理等方面已经稳扎稳打、把控得当；
事件：这起事件至今仍有影响，其对市场的影响已经超出了振东范围，也造成了嘉兴五县两区最“怪异”的房价差距——一条街之隔，毛坯房价格相差5000+；
到目前为止，我对此事的理解是：
1、某房地产公司对某城市客户群判断错误：
桐乡不是杭州，客户区域分层很明确，振东以改善性为主，没有完整、充足的“阶梯式”客户群。
2、某房地产公司对振东客群属性的定位判断错误：
改善型人群与刚需人群不同，镇东的低开与城北翰林院的低开不一样，改善型人群对于意外低价持“怀疑、观望”态度，一旦成交不出来，对案件以及后期的市场都会造成很大影响。
事实证明，在不合适的地点使用不合适的营销手段，是非常“麻烦”的！
——桐乡整体价格重心还在重新定位整合中！当然嘉兴濮院二手房价，没有这次事件，并不代表市场不会调整，只是，前者毕竟是人为的，后者才是自然的市场竞争的结果，对吧？！
关键是心态的转变，本轮比赛有两个特点：
1、投机性投资心态，资产保值；
2. 被迫过早做某事并随波逐流；
说1，在房价停止上涨之前，千万不要欲擒故纵，即要么“逃脱”，要么“陷害”；
说2、被动购买者，特别是想改善居住条件的人，没必要天天吃“燕窝”，吃得少也没关系；
所以：说P，收缩！
新版大富翁-桐乡振东版
阿土博（居诚）：星都必清算，17500，“贪财，贪财，愚人有愚福”~
Sharonbas（招商局）：我是央企，不急，慢慢卖，等你抬轿子，“梦里都会笑”，2.1万~；
金贝贝（相声）：16000，《我是福气宝宝》～妈呀，砰，55555～
钱太太（万科）：25200带装修，万科金字招牌，“你的就是我的，我的还是我的”，振东门将就是我！颜值说了算~
阿图巴（巨城）：就等着瞧吧，镜湖湾后来居上，1000？
Sharonbas（投资）：
金贝贝（相声）：
钱太太（万科）：
嗯，还是现成的“三国”场景：万科顶天，祥生踩地，招商夹在中间，三家公司之间仅隔着一条马路；
怎样才能“打破”这种僵局？！
城市能级有待提升
（振东新区凤凰湖地区原初步规划构想及现状）
振石酒店及植物园建设后的振东新区核心在凤凰湖区域，在原有的城市构想中，这一区域是在原有城市基础上向东打造新核心，东侧与濮院相连，对接现有资源错峰发展，形成双核中心，提升城市能级；
目前各主要方向在地域范围、功能定位等方面存在差异，特别是二环东以东部分的定位还未明确，相对而言，东部城市厚度不够，整体城市发展框架显得有些“单薄”；
加强和完善配套设施
（凤凰湖原初步规划鸟瞰图）
（凤凰湖初始规划与现状差异）
商业娱乐、星级酒店、会展中心、文化体育设施等能够吸引人流、促进消费升级，满足人民群众日益增长的精神和物质需要，是提高人口基数和素质的关键；
尤其是像濮院这样的消费群体，还是需要一些“干货”才能让这些BOSS真正在桐乡“安营扎寨”；
文化是灵魂，一个城市的“老根”需要一个容器来传承、发扬，住宅用地需要拍卖、出售，配套设施也必须跟上。
事实上，经过近几年的快速发展，配套设施完善的速度已经跟不上近两年土地拍卖的速度，需要“追赶”；
我们每个人都曾有过这样的经历：当你走进真石酒店或乌镇大剧院的大堂时，你的行为和举止就会随之改变；
城市也是一样，当你沿着曼哈顿入口的和平东路行走，会觉得有点像杭州的“小滨江”，一方面是城市界面配套，另一方面其实是气质细节的营造。最近看到一家房地产公司自费“美化改善”自家门前的道路后，感觉完全不一样，真的是在为这座城市做贡献，大家的眼睛都是雪亮的；
如果你知道内置的美颜滤镜，是不是感觉自己也在“美化”这座城市的面容？！
等待测试的产品
如果说城市文脉的营造是外力的话，产品本身的竞争则是内部问题；
剥离投资的改善性需求，对产品的审视必将上升到一个新的高度。同质化的产品，从预售房到现房，从营销到服务，全方位的对标，最终会让有优势的项目脱颖而出；相对而言：
✔ 招募投资者，有项目进度的优势；如果我是招募投资者，我会尽力将产品详情推进到可入住房屋的阶段；
✔ 万科有全局管控能力；如果我是万科，我就让所有桐乡人知道，万科不仅仅是万科；
✔ 祥生具有绝对的价格优势；如果我是祥生，我会老老实实的把性价比拿给客户辨识；
✔巨成的优势在于扎根在当地；如果我是巨成，我现在肯定在做“点对点”的精准营销！
竞争创造变革
优胜劣汰是自然规律，2019年，国家、城市、企业、产品乃至人，都将面临新的竞争压力。
振东房企的竞争早已不单单是房价的竞争，更多的是产品和服务能力的竞争，突围的内力在于：能勾起人们对居住条件改善欲望的产品，以及基于未来居住场景的美好生活品质；
回顾房地产发展的20年，从实体住宅（套房）到商品房，从无客厅到有客厅，从一个卫生间到带卫生间的几套房，从卫生间到干湿分离、酒店式开放式卫生间，从厨房到中西厨具设计，如今客厅餐厅融为一体，更别提无线WIFI、精装修、智能化带来的科技享受，不断变化的需求才是产品生命力和竞争力的真正源泉；
政策预期
北京（雄安）、上海、深圳等相继出台大型城市规划和功能调整定位规划；
嘉兴、平湖、海宁加快推进与上海、杭州融合发展；
中国经济正在由粗放型向精准滴灌型转变，民风淳朴、人民勤劳、历史悠久的桐乡，乌镇、濮院、高桥、洲泉、崇福等小镇各有特色；
我们需要的是更有针对性、更可执行、更务实的做法；
不知道有多少人能够理解马云说的那句话：“做得更小，做得更慢，做得更快乐”？
小而精（凸显优势、做专业）、慢而快（注重品质、服务）、更有幸福感、更有成就感（合作分享）；
时间是我们最好的朋友，最终会给我们答案；美股隔夜暴跌660点，A股今日早盘大涨44点！
在正确的时间、地点和正确的人的帮助下，优秀的战士会从形势中寻求优势，而不是从他人那里寻求优势！
往期
2018 年 1 月 5 日
虎哥谈话
带你走进房地产热门投资领域
