在建工程不能作为融资租赁合同中的租赁物
作者：李姝、李媛媛、郭志伟（北京云庭律师事务所）
阅读提示：《融资租赁公司监督管理暂行办法》和《融资租赁公司管理办法》均将融资租赁的租赁物限定为固定资产。从会计角度看，在建工程在资产负债表中单独列示，完工后才可计入固定资产项目。仅从这个角度来看，在建工程不能作为融资租赁关系的租赁物。但实践中，一些企业为了获得融资，将在建厂房、设备视为租赁物，通过售后回租的方式整合资金。当纠纷产生时，司法机关如何认定此类融资租赁关系？本文分享一个来自佛山中院的典型案例。
判决摘要
1.在建工程不完全具备“物”的法律特征，不具备转移所有权的适当性，不能作为融资租赁关系中的租赁物。
2.售后回租业务中，整个项目作为租赁物，项目价值中所包含的费用不属于法律意义上的“财产”，不能作为融资租赁关系中的租赁物。
案情摘要
1、2017年4月28日，海盛公司与宁阳盛运公司签署《租赁物权转让协议》，约定海盛公司以人民币1亿元收购宁阳盛运环保电力有限公司的工程资产及设备，相关标的为在建工程，尚未办理过户登记。
2、同日，海盛公司与宁阳盛运公司签订《融资租赁合同》，约定双方采取售后回租方式，由宁阳盛运公司租赁上述项目资产及设备，租赁期限为36个月，租金总额为109,097,198.28元，分12期支付。
3、同日，海升公司以支票形式向宁阳盛运公司汇款9700万元，扣除租赁资产管理服务费300万元。
4、宁阳盛运公司未按照合同约定向海盛公司支付租金。2018年2月22日，海盛公司向宁阳盛运公司发出《融资租赁合同提前到期通知书》，告知融资租赁合同已于2018年2月22日提前到期，要求宁阳盛运公司立即支付合同项下的全部租金、逾期利息、违约金及相关款项。宁阳盛运公司未支付相关款项。
5、海升公司向佛山市中级人民法院起诉，请求判令宁阳盛运公司支付海升公司租金90,914,331.90元及逾期利息、违约金。
6、宁阳盛运公司辩称，双方当事人之间名义上是融资租赁，实际是借贷关系。佛山中院认定双方属于借贷关系，并按照民间借贷的法律规定处理该纠纷。法院判令宁阳盛运公司向海升公司支付本金80,603,085.10元、利息1,890,400.19元及违约金。
裁判要点
本案争议焦点在于海盛公司与宁阳盛运公司之间属于融资租赁关系还是借贷关系。换言之，案中的《融资租赁合同》项下的标的物是否可以视为融资租赁关系的租赁物。佛山市中级人民法院支持了宁阳盛运公司的答辩意见，认为《融资租赁合同》项下的标的物不能视为融资租赁关系的租赁物，理由如下：
1、《融资租赁合同》项下的标的包括宁阳盛运公司主厂房、生活垃圾焚烧炉、汽轮发电机、锅炉等资产。
2.主厂房仍为在建工程，尚不完全具备“物”的法律属性，不具备转移所有权的正当性。但租赁物的所有权由出卖人转移到出租人，是融资租赁合同关系的法定构成要件之一。因此，主厂房作为在建工程，不能作为租赁物。
3、其他资产包括宁阳圣运公司垃圾焚烧项目主厂房建设及设备安装使用过程中涉及的测绘费、环境影响评价费、科研设计费、规划设计费、工程咨询服务费、电力工程勘察设计费、电力接入系统、便道建设、设备安装、污水管道、环保设备、烟气净化系统等相关费用。这些费用明显不属于法律意义上的“物”的范畴，与融资租赁法律关系中租赁物所有权属于出租人的要求不一致。
4、五件租赁物原值共计173,951,762.02元，而主厂房等不符合法律规定的资产价值占总价值的53.62%。该情况显然对争议合同关系的定性产生了根本性影响。且双方当事人只是通过签订合同、贴牌、办理一般登记等方式进行所谓的融资租赁业务，并未按照法定程序核实租赁物并过户，双方仅存在金融往来。
综上所述，双方并不构成融资租赁关系，而是借贷关系。
实践经验总结
北京云庭律师事务所唐庆林、李姝专业律师团队处理、分析了本文涉及的大量法律问题，具有丰富的实践经验。在处理大量案件的同时，他们还总结了办案经验，出版了《云庭法律实务丛书》，本文即摘录自该丛书。该丛书的作者均为奋战在北京云庭律师事务所一线的专业律师，理论功底深厚，实践经验丰富。该丛书的选题和写作风格以实际案例分析为主，力求从实际需要出发，针对实践中经常遇到的疑难复杂法律问题寻求最直接的解决方案。
1、在建工程不能作为融资租赁关系中的租赁物。主要原因有：1、在建工程尚不具备法定的所有权，出租人实际上并未取得在建工程的所有权，与出租人在租赁期间享有租赁物所有权的特征相悖；2、在建工程不属于真正意义上的固定资产。从会计角度看，在建工程在资产负债表上不作为固定资产，只是作为在建工程项目单独列示，待完工并满足交付条件后，才纳入固定资产账户。
2.企业厂房设备可以作为租赁物用于融资租赁关系。理由是，此类租赁物符合银保监会关于租赁物属于固定资产的规定，体现了融资租赁与物权融资相结合的特点，也符合融资租赁支持实体经济的产业政策。国际统一私法协会《租赁示范法》第2条规定，租赁物不因附着于或嵌于不动产而不再是租赁物。不能以设备附着于或嵌于不动产为由否定融资租赁合同的性质，但附着设备的所有权必须明确。从权利义务的确立角度看，企业厂房设备所有权转移给出租人，并在此基础上成立融资租赁合同关系，符合《民法典》第735条和《合同法》第237条关于融资租赁合同权利义务的规定。
3.对于企业厂房、设备作为融资租赁关系中的租赁物，应及时办理厂房所有权转移登记，并在中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统中办理设备融资租赁登记，与企业厂房不动产所有权登记相对应。《天津市高级人民法院关于审理融资租赁财产权属纠纷案件的指导意见（试行）》和《上海市高级人民法院关于审理融资租赁财产权属纠纷案件的指导意见（试行）》分别要求出租人应当将融资租赁合同中载明的融资租赁财产权属状况在“中国人民银行征信中心融资租赁登记公示系统”进行登记、公示。未登记的，不得在特定范围内对抗善意第三人。 《民法典》第745条对此作出了明确，为建立完善的登记制度奠定了基础。
相关法律法规
中华人民共和国民法典
第二百零九条 不动产权利的设立、变更、转让和消灭，经依法登记而发生效力；非登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，不需要登记。
第七百三十五条 融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。
第七百四十五条 出租人享有的租赁物所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。
融资租赁公司监督管理暂行办法
第七条 适用于融资租赁交易的租赁资产为固定资产，另有规定的除外。
融资租赁公司应当以权属明确、真实存在、具有创收能力的租赁资产作为开展融资租赁业务的载体。融资租赁公司不得接受已设定抵押、存在权属纠纷、被司法机关查封、扣押或者权属瑕疵的资产作为租赁资产。
金融租赁公司管理办法
第四条 适用于融资租赁交易的租赁资产为固定资产，银监会另有规定的除外。
中华人民共和国合同法
第二百三十七条 融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。
城市房地产管理法
第三十九条 以转让方式取得土地使用权的，转让房地产应当具备下列条件：
（一）按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）按照出让合同的约定进行投资开发。属房屋建设项目的，完成开发总投资的25%以上；属大规模开发用地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
如果房产过户时房屋已经建成，还必须持有房屋产权证。
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第一条 人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定，根据标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利义务关系，判断是否存在融资租赁法律关系。
对于名为融资租赁合同但实际上并不构成融资租赁法律关系的合同，人民法院应当按照其实际构成的法律关系处理。
《中华人民共和国物权法》
第九条 不动产权利的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力；非登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，不需要登记。
法院判决
以下是佛山中院在审理该案时《本院意见》对该部分的论述：
根据已查明的事实，海升公司与宁阳盛运公司签署了《融资租赁合同》和《租赁物转让协议》，协议约定宁阳盛运公司将自有资产173951762.02元以1亿元的价格出售给海升公司，再通过融资租赁合同从海升公司租回“租赁物”，即双方以售后回租的形式开展融资租赁业务。 根据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条规定，“承租人通过融资租赁合同将自有财产出售给出租人，随后又将租赁物向出租人租回的，人民法院不能简单以承租人与出卖人为同一人为由融资租赁和房地产，认定不构成融资租赁法律关系”，售后回租形式的融资租赁不受法律禁止。
至于租赁物，无论是双方签订合同时《融资租赁合同》附件二中的《租赁物清单》，还是《租赁物转让协议》附件二中的《租赁物转让清单》，还是合同履行时在中国人民银行征信中心所做的融资租赁业务登记，都只表述为宁阳盛运公司的“工程资产及设备”，并未明确其具体构成。 本案诉讼过程中，应本院要求，海升公司提交了一份不同于前述《融资租赁合同》附件二中另一份明细清单的《租赁财产清单》，该清单对租赁财产进行了统计列举，并明确写明为宁阳盛运公司原值分别为43,533,835.51元、72,235,000元、3,015,000元、5,433,000元、49,734,926.51元的主厂房、生活垃圾焚烧炉、汽轮发电机、锅炉等资产，并提供前四项资产对应的合同、发票及照片以证明其主张。宁阳盛运公司对此事实无异议，即双方当事人均确认本案租赁物即为该五项资产。
（一）关于宁阳盛运公司主厂房，本院经审查，认定系诉合同关系成立时其仍为建设工程。理由如下：第一，海盛公司以两套证据证明宁阳盛运公司主厂房为租赁物，一套增值税专用发票，另三套承包合同。其中，增值税专用发票上记载的“货物或应税劳务名称”均为建筑安装工程或工程款，三套承包合同均为包括宁阳盛运公司主厂房在内的工程建设合同。该部分证据作为租赁物权利转移的凭证，以建设工程形式记录了当时宁阳盛运公司主厂房的情况，反映当事人并未以竣工工程成为不动产的形式将宁阳盛运公司主厂房的权利转移。 其次，海升公司在庭审后出具了《租赁房产相关情况说明》，称“双方签订合同时，主厂房主体结构已完工封顶，仅剩装修垃圾清运等收尾工作尚未完成……”可见，海升公司也确认，系争合同关系成立时，宁阳盛运公司的主厂房尚未全部竣工，即尚属在建工程。第三，海升公司和宁阳盛运公司均未提交证据证明当时宁阳盛运公司的主厂房已竣工，且宁阳盛运公司已取得该房产所有权。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十七条规定，“融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同”，租赁物的所有权由出卖人转移到出租人，是融资租赁合同关系的法定构成要件之一。虽然本案双方当事人采取了售后回租这种特殊的融资租赁方式，导致承租人和出卖人的身份出现重合，但这种方式并不能否定前述租赁物所有权转移的融资租赁的根本性质。但就宁阳盛运公司主厂房而言，由于其仍为建设工程，并不完全具备“物”的法律属性，不存在所有权转移的适当性。 因此，海升公司与宁阳盛运公司约定将宁阳盛运公司主厂房作为租赁房屋使用不符合法律规定。
（二）关于“其他资产”一事。首先，海升公司在诉讼中未提供任何证据证明该部分“其他资产”的具体构成及数额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，其应承担举证不能的不利后果。其次，在海升公司庭后出具的《租赁物相关情况说明》中，载明：“其他资产包括宁阳盛运公司建设垃圾焚烧项目主厂房及安装使用设备所涉及的测绘费、环境影响评估费、科研设计费、规划方案设计费、工程咨询服务费、电力工程勘察设计费、电力接入系统、便道建设、设备安装、污水管道、环保设备、烟气净化系统等相关费用。” 上述费用均为租赁物形成过程中发生的必要费用，因涉案发票金额较小、数量较大，海盛公司已查验相关发票。”可见，该部分所谓的“其他资产”实际是宁阳盛运公司在工程建设过程中发生的费用，明显不属于法律上的“财产”范畴，不符合融资租赁法律关系中租赁物所有权属于出租人的要求。第三，即便海盛公司关于“涉案发票金额较小、数量较大，海盛公司已查验相关发票”的说法属实，这种情况也仅仅体现了海盛公司对相关发票的查验，而非双方转让租赁物所有权的约定和行为，这一事实也不符合融资租赁合同对于租赁物所有权转让的要求。 因此，海升公司与宁阳盛运公司约定将该部分“其他资产”作为租赁财产，同样不符合法律规定。
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条规定：“人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利义务等情况，判断是否构成融资租赁法律关系。对于所谓融资租赁合同，但实际上并不构成融资租赁法律关系的，人民法院应当按照其实际构成的法律关系处理。” 本案中，经双方核查，五件租赁物原值共计173951762.02元，而上述宁阳盛运公司主厂房原值43533835.51元，其他资产原值49734926.51元，即不符合法律规定的租赁物价值占总价值的53.62%。此种情形显然对系争合同关系的定性产生根本影响。
融资租赁合同的根本特征是“融资”与“物权融资”的结合。但本案中，在宁阳盛运公司垃圾焚烧项目筹建过程中，海盛公司与宁阳盛运公司将宁阳盛运公司的“项目资产及设备”笼统地当作租赁物融资租赁和房地产，单纯通过签订合同、贴牌、登记等方式开展所谓的融资租赁业务，并未按照法定程序对租赁物进行核实和过户。显然，双方订立合同的根本目的与“物权融资”无关，而只是关于资金的融资，换言之，双方之间的关系实际上是一种借贷关系。
案例来源
佛山市海盛融资租赁有限公司与宁阳县圣云环保电力有限公司、安徽圣云环保（集团）有限公司民间借贷纠纷一审民事判决〔佛山市中级人民法院（2018）粤06民初56号〕
