近日，领导指示：“探索房地产发展新模式。”这已经不是领导层第一次说这句话了。
旧模式行不通了，要探索新的模式。那么，什么才是新的模式呢？这是一个很大的命题，可以提出的方面很多，比如新的发展模式、新的供给模式、新的消费模式、新的管理模式等。
新的开发模式是告别“快周转、高杠杆”，回归建房本源；新的供给模式是“租买并举”，发展规模租赁；新的消费模式是先租后买、先小后大、理性消费；新的管理模式是不依赖房地产的长效机制和“一城一策”；
从管理层的讲话来看，发展大宗租赁、长租、廉租房，关注供给侧，似乎是新模式的重点。这方面，从2016年的国发39号文到2021年的国发22号文，也有集体土地建设试点、大宗租赁试点、财政奖补、长租房标准等，还有不少配套政策。
但时至今日，似乎仍未实现租购“并行”，大宗租赁、经济适用房、长租房等也并未成为大家心目中与商品房同等地位的产品类型。
目前不是做不做的问题，而是怎么做才能真正做到租购并举，领导也很着急，该出的政策、优惠、扶持都出台了，但为什么就是做不起来呢？
发展住房租赁的主要城市都是人口净流入的大城市（其他城市不需要这样做），但这些城市中，市场驱动的租赁供给已经激增。以珠三角地区为例，在拥有数百亿人口和万亿GDP的广州、深圳、佛山、东莞四座城市中，无论是城中村、工厂租赁，还是二房东，都存在着多种类型的大型租赁。
我们把他们称为租赁中的“不规范者”。
从占比来看，广州、深圳、佛山、东莞等地的租赁住房（实际用于出租）占全社会住房总量的一半以上，但这些租赁住房大多是“非正规”住房，因为它们所拥有的租赁住房大多是违章建筑，存在消防安全隐患，空间格局、公共服务设施、市场秩序等不适应租赁需求，不能满足人民群众美好生活需要。
如果它不能满足美好的生活，那就是不对的。
都说长租公寓“不赚钱”，但这些形形色色的“不正规势力”却过得舒舒服服的。他们是怎么赚钱的？一是靠偷税漏税，二是靠低成本，三是靠违规（比如分割）。偷税漏税不说，税务局也抓不到，因为征税成本太高；他们是怎么做到低成本的？那就是用“地下市场”的逻辑，投资城中村房产，包装成长租公寓。
试想，当我们的正规部队在国家政策支持下准备干出一番大事的时候，这些成千上万、穿着奇装异服的“小而散”、机动极其灵活的“非正规部队”早已蜂拥而至、大行其道、全面铺开，它们有成本优势，不用考虑消防安全是否合格，也不用纳税，正规部队怎么可能打败它们呢？
而且这些“野战部队”知道哪里的房子好租，广州、深圳地铁口附近的城中村、工业园区，早被这些野战部队占领了。俗话说，哪里有需求，哪里就有供给，有什么样的需求，就有什么样的供给。不要怪他们搞砸了市场，也不要看不起他们，觉得他们低劣。
因为他们在某种程度上了解市场，而且脚踏实地；这是违法的，但却是合理的。
谁不想租个好房子？谁不想租个大房子？但新市民和大学毕业生收入低！他们想攒钱买房！他们想把钱寄回家！疫情过后，大家的收入更低，对未来的工作和收入预期不乐观。这个时候，能租得起长租公寓和商品房的人已经很少了，大多数人还在想着怎么攒几块钱。
如今，不仅打工仔，就连外卖小哥、骑手、滴滴司机、餐厅服务员、保安等，都住在城中村或简易宿舍里，甚至不少写字楼白领、刚毕业的大学生，也选择在城中村租房居住作为长期居住的选择。
从这个角度来看，长租公寓、保障房在珠三角，特别是广州、深圳、佛山、东莞等城市，一定程度上属于小众产品。
前几年我们一直在倡导正规化、正规化的租赁产品，比如长租公寓，希望它们能逐渐取代城中村、集体宿舍、二房东等“非正式大军”，但先锋队要么在资本运作的路上自取灭亡，要么和“非正式大军”一起腐化，现有的基本都在盈亏平衡点挣扎。
如今，保障房时代已经到来，我们又要出发了。目前，国企、城投平台是“保障房”的急先锋，试图以无畏的精神打头阵，冲在最前面，让市场看到：一方面，这种房源符合市场的一切想象，企业可以光明正大地经营；另一方面，在政策的支持下，运营这种房源，也能赚钱。
顶层设计的初衷很好，政策支持也毫不留情。但调查发现，国企、城投平台打心底里原本想大干一场，却发现屡屡碰壁，现实太残酷。比如，他们谈下的很多项目，包括工业区、集体土地、闲置商业办公等融资租赁和房地产，都有不少潜力项目，但大部分地主都不想干。
第一，大部分房东都想改造、拆除旧楼，开发商品房，或者变相改造升级，开发商业、写字楼、孵化器等进行拆分销售，也就是想通过商品房市场一次性套现土地红利；第二，即使不能开发商品房，也可以通过当“二房东”或者把土地出租给“不正规势力”获得稳定收入。
如果国企或者城投平台收了租金，纳入保障性租赁房源，那就意味着我可能被“盯上了”，以后是不是要被征税了？而且，每次正规军看到比较好的项目，前期谈的本来就不错融资租赁和房地产，突然后面就来个“非正式军”，要么指使房东提高统一租金，要么谎称该区域需要装修。总之，很难对付。目前市场化的存量项目统一租金成本很高，任何好的位置，比如新工业园区或者地铁周边，租金都非常高。再加上后期的建设成本、运营成本，想要盈利实在是太难了。
这个过程中出现的诸多问题我还没说出来，比如不能用统一出租或者租赁权去申请规划建设审批，既有改造部分的消防改造不能和主体部分的消防要求衔接，公共配套设施必须按照商品房社区来配置等。
再比如融资难，如果租赁公司没有抵押物，融资需求不符合银行的风险控制要求，银行就不会借钱给租赁公司。国有企业、央企的租赁子公司、城投平台都是租赁公司，即使是国有的，如果没有大股东的担保，或者拿不出土地抵押，银行也不会借钱给租赁公司，困难还是很大的。
在银行眼中，商品房利润更高、风险更小，自然看不上租赁住房业务。归根结底，这背后的问题在于楼市的预期。在当地物价、房价还在上涨、城市政府还在进行拆迁式改造、市场下滑时开始“救市”，将存量房改建成大规模租赁、租金保底住房，不太可能成为一种趋势。
本质上，地方政府对工商、税收、金融、住房和建筑、自然资源等租赁业务的重视程度还不够，不能像重视租赁业务那样重视商品房，形成政策合力，各自守着自己的一片天地、坚持原则，导致上述税收减免、规划调整、优化建设申报流程、金融普惠等政策无法落地。
但是我们还是要落实上面的指示，有目标、有任务，站对位置，才能显得有责任、有能力。所以，要么让国有企业建几个样板工程，炫耀一下，每次上级来视察，就拿出来给大家看；要么就凑数，全部算作保障性租赁住房，这样就完成了任务。
新的房地产模式确实很难。
