市场预计全球主要央行将在2023年开始降息周期，许多资产类别将从动荡中复苏。
然而，在资本市场上，商业地产前景并未好转，拖累了美国、亚洲和欧洲多家银行的财务表现，包括纽约社区银行、日本青空银行、德意志银行等。随着2025年更多商业地产贷款到期，银行面临风险的商业地产相关资产规模或将达到5600亿美元。
除了已经显现的写字楼贷款冲击外，租赁公寓贷款是全球银行另一个潜在的“爆点”。
5600亿商业地产债务到期，或影响全球银行
上周三，纽约社区银行发布盈利预警。商业地产行业持续动荡迫使该行增加贷款损失准备金并大幅削减股息，导致其股价周三、周四分别下跌38%和11%，创下23年来新低。KBW地区银行指数也在这两天分别下跌6%和3.2%，创下自去年3月硅谷银行倒闭以来的最差表现。
随后不久，上周四，日本青空银行警告称，其在美国商业地产的投资可能遭受巨额损失，预计全财年净亏损280亿日元（约合1.91亿美元），大幅低于此前预计的盈利240亿日元。该行股价当天下跌逾20%。该行美国写字楼贷款约占其投资组合的6.6%，约合18.9亿美元。日本青空银行表示，其总价值7.19亿美元的21笔写字楼贷款被列为不良贷款，因此该行将美国写字楼贷款损失准备率从9.1%提高至18.8%，并将不良写字楼贷款价值减记58%。
欧洲方面，德国最大银行德意志银行披露，其2023年第四季度对美国商业地产的损失准备同比增长逾四倍，该行对相关投资组合计提1.23亿欧元（约合1.33亿美元），远超2022年同期的2600万欧元，几乎是该行2023年第三季度拨备金额的两倍。
松井证券公司高级市场分析师久保田智一郎表示：“这种情况令人震惊。市场原本预计最糟糕的时期已经过去，银行已经拨出了足够的准备金。但事实可能并非如此。”
更糟糕的是，市场现在预计商业地产波动将持续，全球更多银行可能面临难以预测的贷款损失。亿万富翁投资者巴里·斯特恩利希特（Barry Sternlicht）近日警告称，写字楼市场将面临超过1万亿美元的损失。摩根大通去年4月发布的报告显示，商业地产贷款占小型银行资产的28.7%，而大型银行的这一比例仅为6.5%。同时，据房地产数据提供商Trepp称，到2025年底，银行将有总计约5600亿美元的商业地产债务到期，占同期到期房地产债务总额的一半以上。其中，地区性银行尤其脆弱融资租赁和房地产，由于缺乏大规模的信用卡组合或能够抵御风险的投资银行业务，它们受到的打击比大型银行更严重。
专门从事不良资产重组谈判的Keen-Summit Capital Partners公司负责人哈罗德·博德温表示，此前银行的资产负债表并没有考虑到“大量商业地产贷款到期难以偿还”的问题，但现在这已经成为市场必须考虑的重大问题。
除了已经“爆仓”的几家银行外，加拿大帝国商业银行（CIBC）近期也开始以折扣价出售不良美国写字楼贷款，尽管相关贷款仅占其总资产组合的1%，但相关信贷损失准备金增加仍将拖累该行盈利。
财富管理公司 St. James' Place 首席投资官 Justin onuekwusi 表示：“很明显，商业房地产与地区银行之间的联系是 2024 年的尾部风险。如果今年金融市场出现任何裂缝，它们很可能出现在商业房地产和银行业。”
租赁公寓贷款是另一个令人担忧的问题
除了已经浮现出的商业地产贷款冲击之外，市场还担心另一项物业贷款——租赁公寓楼贷款将成为全球银行的另一个隐患。
疫情期间飙升的租金和廉价资金使美国的租赁公寓成为不容错过的投资。开发商纷纷涌入建造数百万套多户住宅，一些投资者抢购了较旧的建筑群，将其翻新成多户住宅。
但此后美联储大举加息导致借贷成本飙升。惠誉近期警告称，有迹象表明部分租赁公寓房东将面临再融资困难。尽管租金相对稳定，但房东支出增加和行业竞争加剧将导致租赁公寓贷款拖欠率今年翻一番至1.3%，超过疫情高峰。
惠誉发出警告之际，Trepp 汇编的数据显示，到 2028 年，超过 1 万亿美元的租赁公寓楼债券将到期，这可能会导致银行和债券持有人的违约率和违约损失增加。
以此次遭遇财务井喷的纽约社区银行为例。尽管写字楼贷款是市场最关注的领域，但该行最大的房地产资产敞口其实来自多户住宅。该行持有约 370 亿美元的相关贷款，其中近一半受到租金管制，这使其容易受到纽约州 2019 年通过的法规的影响，这些法规严格限制房东提高租金的能力。
去年年底，联邦存款保险公司以 39% 的折扣出售了约 150 亿美元的租金管制住房支持债券。根据 Trepp 基于这些房产建造时间的分析，截至 12 月，纽约市租金管制住房证券化贷款的拖欠率约为 4.9%，是其他公寓楼贷款拖欠率的三倍，这也是这些资产面临挑战的另一个迹象。
根据MSCI 实物资产指数汇编的数据，价值超过 670 亿美元的租赁公寓楼贷款可能陷入困境，这是所有房地产资产类别中最严重的问题。
因此，一些机构已开始减少对该资产的敞口。对冲基金 Polpo Capital 创始人丹尼尔·麦克纳马拉 (Daniel McNamara) 预测：“随着利率维持高位，以及 2024 年更多供应进入市场，多户住宅市场将面临巨大痛苦。”该机构目前正在大规模做空办公楼，同时也建立了一些租赁公寓的空头仓位。
住宅建筑商 Lennar Corp. 也于去年年底开始出售其子公司运营的 11,000 多套公寓。首席财务官黛安·贝塞特 (Diane Bessette) 表示，其多户型公寓预计第一季度亏损约 2,500 万美元融资租赁和房地产，是上一季度亏损的两倍多。
美联储也注意到了这一风险领域。亚特兰大联储在去年11月的一份报告中指出，高端多户住宅是一个值得关注的领域。旧金山联储也发现，“市中心一些高层多户住宅的入住率较低，房东正苦苦挣扎。”随着利率不断上升，圣路易斯联储辖区的一些出租公寓楼项目已被取消或推迟。美国银行商业抵押贷款支持证券策略师Alan Todd表示，爱达荷州博伊西、亚利桑那州菲尼克斯和德克萨斯州奥斯汀的出租公寓楼市场也显示出一些疲软迹象。
