金地时代广场陷入维权风波。王英超摄
防城港市不动产登记中心回复称，金地时代广场的土地起止时间是他们搞错了，将联系开发商和已领证的业主，收回房产证，修改时间后重新办理。
中国房地产报记者高中华王英超防城港报道
黑龙江的吴先生在2023年3月取得房产证后，却震惊地发现，土地使用年限将于2031年11月29日到期，这意味着他所购买的两栋写字楼，使用年限只剩下8年了。
“开发商卖房子的时候不是说产权是40年吗？要是知道期限这么短，我肯定不会买。”这让吴先生很不爽。
吴先生于2017年11月27日在广西壮族自治区防城港市金地时代广场购买了一套房子，花了100多万元买了两套公寓。房子2019年交房，2023年3月开发商通知可以办理房产证了。吴先生的妻子去防城港办证时发现了这个问题，还跟开发商吵了好久。
“从开发商签订的买卖合同看，约定的土地使用权到期日是2041年11月29日，比房产证上的到期日晚了10年，这难道不是合同诈骗？另外，开发商还和购房者约定，商铺、公寓由他们负责出租，并定期将租金收入打到业主账户上。然而，房屋接收3年多过去了，业主们一分钱都没拿到。”吴先生告诉《中国房地产报》记者，金地时代广场维权群有100多名业主，来自北京、山东、四川、黑龙江、河北、新疆等省市，20多位业主约定8月22日前往防城港联手维权。
8月23日，《中国房地产报》记者赴防城港市进行调查采访。8月25日，防城港市不动产登记中心回复称，金地时代广场土地起止时间填写有误，将联系开发商和已领证业主，修改时间后收回房产证重新办证。同时，记者了解到，对于开发商“售后回租”违约问题，多位业主表示将找律师起诉维权。
土地取得房产证后使用年限仅剩8年
业主的房地产证上所列的土地使用年限与购房合同上所列的土地使用年限相差10年。
吴先生在黑龙江从事贸易生意，他在防城港买房主要看中了这里的港口资源。2017年11月27日，他在金地时代广场买了两套公寓，一套70多平米，一套90多平米，每平米均价不到7000元。“这个价格比我老家有车库还便宜。”吴先生告诉记者，买房时听置业顾问说，他们家房子有40年产权，签合同时，他着急，没注意到土地使用终止日期是2041年。“置业顾问没告诉我这个，要是早知道，就不买了。”
与吴先生不同，来自河北的杨女士注意到了合同上的土地期限。杨女士在防城港房地产市场火爆的2018年，在金地时代广场买了一套建筑面积12.33平方米的商铺。“当时老乡在这里买了商铺，介绍我来看看。到了售楼处，看到金蛋、红地毯，人来人往，很是热闹，就冲动买下了。”杨女士回忆说，买下商铺后，开发商还与他们签订了委托经营管理合同，将商铺委托给防城港市昌盛物业公司统一经营管理并出租，租期从2020年1月1日起至2029年12月31日，共计10年。前3年免费提供，第四年开始定期向业主支付租金。
“我2020年来过一次，看到我的商铺还没租出去，今年3月来办房产证时发现商铺租给了一家瑜伽店。我问了托管公司，对方说现在处于维护商铺阶段，还没收租金，我们商铺第四年还没盈利。”杨女士告诉记者，拿到房产证后发现房地产土地使用年限，土地使用权到期时间比合同约定的早了10年，变成了2031年。她曾多次联系开发商防城港市金地置业有限公司（下称“金地公司”）房地产土地使用年限，但负责人始终没露面。她也投诉过防城港市信访办、自然资源局、房地产矛盾纠纷调解中心、不动产登记中心等部门，但都没有得到合理解释。 她只是被告知，合同上约定，土地使用期限到期后，由开发商负责延长。
“现在金地的负责人不见了，法人也被限制高消费，如果到2031年开发商破产，续约费最终还是要我们业主来付。”来自北京的李先生说，他曾到托管公司问租金问题，对方告诉他，因为三年疫情的影响，商铺已经免费给租户使用。他要求出示与商场租户签订的免租合同，但托管公司并未出示给他看。“这种做法明显违背常理。”
来自四川的杨女士告诉记者，她来到防城港市住房和城乡建设局时，工作人员打电话给开发商，派人过来与业主协商解决纠纷，但对方称法人不在防城港市，从始至终都没有人到场。
防城港市不动产登记中心：我们搞错了时间
8月24日，《中国房地产报》记者到防城港市住房和城乡建设局采访。市住房和城乡建设局住房保障中心提供的信息显示，金地公司2010年取得的土地证上明确写明土地使用期限将于2041年11月29日到期，他们也以此为依据取得了预售许可证。合同上标注的时间没有问题，但为何与房产证上的时间不一致？建议向自然资源局、不动产登记中心联系查询。
购房合同上明明写明土地使用年限是2041年，那为何房产证上的起止时间却改成了1991年至2031年呢？
土地上市这么久，为何隔了这么多年才开发？是否涉嫌长期闲置？
8月24日，《中国房地产报》记者将这些疑问提交给防城港市自然资源局，该局办公室工作人员表示，将审核相关资料后再进行答复。
8月25日中午，防城港市自然资源局、不动产登记中心相关负责人会见记者，介绍了该土地相关情况。2001年，当时的防城港市国土资源局将一块占地40余亩的商住用地转让给防城港市战霞房地产开发有限公司，土地使用年限为40年，使用权到期日期为2041年11月29日。
后因债务纠纷，2004年，法院判决将30余亩土地给了柳州鼎福房地产开发有限公司。2008年，又因债务纠纷，法院判决将30余亩土地给了现在的防城港市金地房地产有限公司。2010年，土地规划调整为金地时代广场现址。同年，金地公司办理土地证，国有土地使用权证编号为防港国用2010第0083号，面积为19999.04平方米。
《中国房地产报》记者查阅金地时代广场相关信息发现，该项目于2015年10月1日开工建设。一块自2001年上市的土地，在多家开发商之间流转，十余年后才开工建设。等到购房者买房时，原本40年的土地使用权只剩下20多年。根据《闲置土地处置办法》，土地两年未开发利用的，由市、县国土资源主管部门依据《中华人民共和国土地管理法》第三十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，报有审批权的人民政府并向国有建设用地使用者出具《国有建设用地使用权收回决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。 该块土地是否涉嫌闲置多年未开发？防城港市自然资源局相关负责人解释，由于债务纠纷，法院曾多次查封该块土地，导致该块土地长期不符合开发条件，但具体情况还有待记者进一步核实后才能回答。
“接到记者的反馈后，我们进行了核实，由于不动产登记中心是2016年成立的，迁移时新系统登记的历史数据有误，金地时代广场项目的土地证起止时间就有误。”防城港市不动产登记中心技术部张部长说，“证件发了之后，开发商也没有提出任何异议，要不是记者来，我们根本不知道这件事。”
张科长表示，下一步他们将逐一通知已领证的开发商和业主，修改房产证上的时间，重新办证，外地业主也可以将房产证邮寄过来办理。
很多业主听到这个消息后，都表示很高兴，说“心里的一根刺又拔掉了”。
业主拟起诉解除托管合同
曾经熙熙攘攘的营销中心如今已紧闭。 王英超 摄
“售后回租”是一种租售结合的营销模式，又称“售后回租”。其本质是开发商为促进商品房销售，承诺给予购房者租金回报，从而吸引购房者购买其开发的商品房的一种模式。《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得以售后回租或者变相售卖未竣工的商品房。
全国各地，商铺售后回租投资回报低于预期而引发的纠纷经常见诸媒体，而此类问题往往难以化解。最终，高价买下项目的业主血本无归，维权也远未实现。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受媒体采访时谈到“售后回租”模式时表示，售后回租模式往往存在两个普遍问题。第一，很多项目在竣工前就承诺售后回租，这是违法的。第二，如果给出各种租金承诺，而这种租金承诺往往暗含高额租金回报，这可以被理解为一种利诱，甚至涉嫌非法集资。
一位业主向记者提供了一份委托经营管理的合同。
多位业内人士表示，购房者签订租赁合同后，在后续的合同履行过程中，租赁公司常常以经营不善为由拖延租金，有的干脆破产。此时，开发商因不是租赁合同的相对人，也不是售后租回义务的承担人，所以免于承担责任。减少此类纠纷需要多方的共同努力。一方面，监管部门应加大执法力度，杜绝开发商违法虚假宣传、以不切实际的收益率诱惑投资等行为。另一方面，投资者在购买前，应增强风险意识，准确了解该类型商铺的特点，综合考虑各类风险因素，做出决策。
企查查APP显示，金地集团法人为周长山，注册资本1000万元，成立于2007年6月4日，大股东为廖秀玲，持股51%。2022年，公司因未履行法定义务被限制高消费，此外还因商品房预售合同纠纷、商品房预订合同纠纷被起诉。8月25日上午，记者来到金地集团办公室，经询问领导后，公司客服部一名工作人员拒绝接受采访。
记者了解到，不少业主已经联系律师，准备通过法律程序解除托管合同，维护自身权益。
