从事房地产这几年，我听到最多的一句话就是，珍惜生命，远离三四线城市！
特别是在职业生涯初期，作为刚入行不久的菜鸟，分配给我的项目也大多是一些三四线城市的土地拿地可行性研究。
2013-2014年，作为公司最知名的三四线城市记者，我做过20多个三四线城市项目的可行性研究，最终这些项目都以房地产商退出、项目流产而告终。在我们的报道中，提到最多的一句话就是，三四线城市供应量大、消化慢、周期长，房价涨幅空间别说，只要不跌就是福气！
甚至在很长一段时间里，我的固有印象是——
对于房地产来说，三四线城市就像泥潭、沼泽，千万别去碰，谁不听劝告，就会深陷泥潭无法自拔，无一例外！
就因为在三四线城市住着一套简陋的房子，就被有钱的朋友打脸、辱骂！
得益于去年房价的疯狂上涨，加上各大自媒体公众号的火爆，现在全国各地的人都下定决心“炒房赚钱”。而我身边的朋友每周都会问我：“胖子，哪里有好房产？你能买一套吗？能帮我走上人生巅峰吗？”
我有一个有钱的朋友长期生活在上海，去年10月份他问我，上海西南有个嘉兴开封房价为什么涨不了，距离上海大概一百公里，现在房价才8000多，我能买下来投资吗？
我问他为什么要买这个，他说因为便宜，上海的房价基本都在7万左右，而嘉兴的房价才8000多元，明显低了点啊！
当时我只是按照自己的成见行事，没有做任何调查，就说“你买不到，上海到嘉兴的辐射范围才一百公里，在我面前炫耀一下钱还行，填个坑？你跳进去连影子都找不到！”
这位有钱的朋友最终听了我的建议，放弃了这个想法。
四个月后，春节前，他给我发来一条微信，里面是他看中的那套房子的价格变化图，三个月涨幅30%，用红色粗体标注出来，十分醒目。
然后，又是一句话——
你这个不要脸的胖子，天天装专业，却骗我，不让我上车，我居然信了，损失了几十万！
这显然是不能忍受的，我必须用专业知识打败他，一个拥有多年市场经验的专业人士怎么能忍受这样的侮辱呢？
经过一个星期的调研询问，我整理出了沪津冀区域连续12个月各城市月度市场报告，经过数据统计和分析，最后只好给这位有钱孙子发了一条微信：
兄弟，我错了，我犯了经验主义的错误！
三四线城市房价确实涨了，而且涨幅出乎意料！
以下是我经过一周的数据整理分析得出的三四线城市房价指数变化图表：
这个所谓的房价指数，是一个能够直接反映房价涨跌趋势的重要数据，数据越大，涨幅越大，数据越小，涨幅越小。
通过数据对比我发现，通过“限购、限贷、限价、限售”等一系列历史上最严的调控政策，一二线城市房价确实出现了戛然而止的走势，目前房价涨幅在逐步回落。
但与此同时，三线城市也在不停地跳出来，房价也在成倍上涨！
同时我还发现，在中国房价变动的历史上，每当一线城市上涨的时候，三线城市的房价都很平稳甚至有所下跌，然而就在一线城市房价即将从巅峰回落的时候，三线城市却开始躁动地上涨！
尤其是今年以来，在一二线城市房价涨幅放缓的同时，三四线城市房价却大幅上涨！有的城市甚至出现了上涨！
我真的无法理解这个结论！为什么？是数据有问题？还是我的专业素养有问题？这不科学。这是对我多年专业经验的赤裸裸的侮辱！
作为一个可以24小时加班的房地产专业分析师，我当然不能放弃，一定要找到问题的原因！
最后经过我的不断分析，我总结出了四个原因：
城市集聚效应、比价效应、供应真空、库存消化完成！
1.城市集聚效应正在以看不见、摸不着的方式改变着我们的城市和生活。
以前有人跟我讲城市群、都市圈，我毫不犹豫地说，这又是一个被洗脑的人，讲大局有什么用，我们这些人怎么能看懂城市格局的变化！
直到我看到这张照片——
中国城市灯光地图▼
这是一张中国城市夜晚的灯光图片，从图片中我们可以清晰的看到，灯光的背后，中国正在形成一个个巨型的城市群，这些城市群正由点到线，由线到面，疯狂的向外扩张！
在上海、北京、深圳等几个强势一线城市的周围，有几十个甚至几十个三四线城市守护着。强势一线城市通过高铁、高速公路、城市快速路等交通体系疯狂向外扩张，将周边的三四线城市吞并，纳入自身城市配套的辐射范围。三四线城市丝毫不抵抗，乐此不疲！
到了珠三角之后，这种感受更加深刻。
我发现，整个珠三角最繁忙的地方就是高速公路。珠三角的高速公路上，大多停满了货柜车，它们像一只只勤劳的小蜜蜂，穿梭在城市之间……这些小蜜蜂的背后，是这样的一家企业——总部在深圳，研发在东莞，工厂在惠州，在惠州港装货，直接出口到东南亚。当地的朋友告诉我，珠三角这样的企业有几千家，甚至上万家！
未来这样的企业会越来越多，这个现象的背后也是城市集聚效应的作用！
城市群的形成，是带动三四线城市房价上涨的基础！因为三四线城市会随着城市群的形成，纳入一线城市的辐射范围，打破原有的城市边界，缩短原有的交通距离，打破原有的城市配套壁垒！
在一线城市工作和生活的人们开始不再抗拒向外迁徙。
2. 真正吸引他们移民的是价格。三四线城市的价格比较优势很强！
这是目前珠三角粤港澳大湾区各城市房价分布图——
4月粤港澳大湾区房价分布图▼
从这张图上我发现，去年全年房价上涨，一线城市和三四线城市的房价差距越来越大，深圳和惠州的房价差距高达5万元，和东莞的房价差距也接近3万元！
周边三四线城市的价格优势被进一步放大，而随着一线城市房价的上涨，总有买不起房、有急需的客户开始溢出、逃离一线城市，到价格优势更大的周边三四线城市买房。
我们在东莞考察的时候，经常碰到刚从深圳逃过来的客户。一开始我们不理解他们为什么要跑那么远来买房，每天上下班至少要多花一个小时。他跟我说，这一小时的通勤时间可以买辆宝马了！因为中心区房价五六万，这里两三万，首付差几十万，够买辆宝马了！
看吧，这就是市场的力量，这就是价格的力量！
对于有急需的买家来说，无非就是每天多出一个小时的通勤时间，高达3万元的差价，一切问题都不再是问题。
3、三四线城市经过多年土地供应压缩，终于迎来需求爆发，供需关系逐步平衡！
上面我说过，我做过20个市州的可研报告，反映出来的共同问题就是库存大，这五年来，开发商其实在逐步退出三四线城市。
另一方面，政府也看到了去库存的困境，正在主动减少土地供应，并将工作重点放在去库存剩余上。
这是我整理的三四线城市供需关系图▼
一方面多年来土地供应受到控制，甚至维持在零供应，另一方面积极去库存，三四线城市供需终于在这个需求爆发的季节迎来了相对平衡的供需关系。
三四线城市，尤其是经济实力雄厚、接近一线的城市，多年来首次出现供给真空！去年年底，这些城市的很多楼盘突然发现，看房的人多了，但卖不出去的房子却少了！而且，这是第一次出现卖不出去的房子！
于是，那些已经完成库存清理的城市率先引领价格上涨，房价开始上涨！
结合以上三点，我们发现，一方面，由于城市集聚效应、比价效应导致一线城市客流溢出，三四线城市购房客户数量突然增多，需求增加。
另一方面，三四线城市多年来供应量减少，甚至为零；
两者结合，带动了不少三四线城市，尤其是一线城市周边城市的库存去化，房价自然就涨起来了！
这是围绕一线城市的三四线城市库存周期与房价的对比图▼
通过这张图我们发现，芜湖、徐州等率先完成库存清理的城市，在这一轮变动中率先引领了房价的涨幅。
最后，不辜负我多年的专业经验，整理了一份三四线城市房价上涨轨迹：
城市群形成，一线城市带动周边三四线城市发展，城市边界被打破，城市距离被打破，越来越多在一线城市工作的人对三四线城市不再抗拒，吸引力和带动力显现。
一线城市房价暴涨，有刚性住房需求的购房者买不起本市的房子，只能到更远的郊区甚至三四线城市买房；而受到限购冲击的投资客也纷纷向周边城市转移，形成压力和驱逐力。
三四线城市多年来一直处于供应真空、销售放缓的态势，不少经济实力相对较强或者接近一线城市的三四线城市已率先完成库存销售，提价动力正在到来；
所以房价就上涨了！
我把近两周的研究成果摆在了我的有钱朋友面前，他眼神迷茫地问我——那你说我是不是要赶紧去三四线城市逛街买房？
我摇摇头，告诉他——
三四线城市不是都围绕一线城市，三四线城市也不是都已经完成库存清理，如果贸然入市，还是会成为炮灰。
一线城市的影响力不是万能的，也不是无边无际的，永远会有一个主要的发展方向，只有朝着这个方向去行动，才能避免掉入坑中。
数据是检验真相的唯一标准，别听信谣言，因为别人忽悠你，就跑去开封、许昌、荥阳这些城市，这些城市大片的空置土地，终将成为炮灰般的陷阱！
现在你问我哪里靠谱？哪里可以入市？这个步骤我还没研究。等下一篇文章开封房价为什么涨不了，我会整理机会城市。
