国庆假期期间，英镑等货币对美元大幅波动，导致美元指数大幅走强，同时，全国多地也密集出台房地产新政，引发市场对人民币汇率及房价走势的担忧。
方正证券首席经济学家任泽平研究了俄罗斯、日本及东南亚等地区房价与汇率的变化情况后发现，这些地区在汇率与房价问题上采取的举措不同，最终结果也大不相同。比如俄罗斯选择放弃汇率、保房价，日本选择保汇率、放弃房价，东南亚一度放弃汇率和房价。
不过在中国，任泽平表示，情况与上述三个地区有所不同：在人民币汇率方面，中国尚未实现资本项目全面放开，不会出现大规模资本外逃和恶意做空人民币的现象；在房价方面，新一轮调控意味着小周期的结束，但中国房地产市场仍有城镇化等长期基本面、预期中速经济增速支撑，未来将呈现“总量放缓、区域分化”的新发展阶段特征。
俄罗斯：放弃汇率来保护房价
任泽平在报告中表示，2000年以后俄罗斯政局稳定，经济快速发展，2007年经济增长率达8.1%，投资、消费需求旺盛，居民支付能力提高，促进了房地产投资和需求。
俄罗斯房地产业的市场化也是推动房价上涨的重要因素。俄罗斯停止拨款建房，开发商开始根据市场需求制定房价。同时，对俄罗斯房地产的政策支持力度加大。普京将住房纳入国家四大优先发展项目，梅德韦杰夫承诺让大多数俄罗斯人口拥有必要的住房。
值得注意的是，俄罗斯严重的货币超发也是房价上涨的重要推手，由于当时抵押贷款利率较低，超发的货币进入房地产市场，迅速推高了俄罗斯全境房价。
汇率方面，1998年金融危机后，俄罗斯先是放松了“外汇走廊”，后因外汇储备枯竭而放弃，此后卢布汇率实行自由浮动，2006年6月30日卢布实现完全可兑换。
报道称，从理论上讲，货币可兑换是在一国经济条件满足的情况下自发形成的，但俄罗斯的进程是在申请加入世贸组织的背景下，在国际组织的要求和政府行政命令的推动下，实现了正式的可兑换。
汇率自由浮动后，汇率波动风险将从央行转移到贸易公司。报道写道，对于实体经济而言，汇率稳定最为重要。俄罗斯经济发展的“结构性依赖”很大程度上决定了汇率的高波动风险。在汇率波动风险尚未消除的情况下实行自由浮动汇率制度，无疑会增加经济的不稳定性。
2014年，乌克兰危机、马航MH17事件发生后，欧美国家对俄罗斯经济制裁逐步升级，标准普尔、穆迪等评级机构纷纷下调俄罗斯信用评级。俄罗斯国内经济下滑和外部压力持续，导致俄罗斯经济不确定性增加，投资者信心受到严重影响。仅2014年，俄罗斯资本流出总额就高达1540亿美元，卢布汇率下跌预期加剧。
雪上加霜的是，随着全球经济下行，原油价格开始下跌，由于俄罗斯经济结构单一，过度依赖能源出口，能源价格波动将直接影响卢布的稳定，贸易环境恶化导致能源出口收入减少，卢布面临持续贬值压力。
面对大规模资本外逃，俄罗斯央行一方面不断上调基准利率，由2013年9月的5.5%提高至2014年12月的17%，另一方面动用外汇储备对冲汇率下跌。
但在国内通胀高企、油价暴跌的情况下，加息仍未能遏制资本外逃，反而加剧了俄罗斯国内经济下行压力。2014年11月10日，俄罗斯央行宣布取消实际有效汇率上下限，放弃卢布汇率自动干预机制。随后两个月内，卢布贬值近50%。
与此同时，俄罗斯央行逐步下调基准利率，自2014年12月高位五次下调，半年内降幅达6个百分点，一年内进一步下调至10%，短期内卢布汇率下跌缓解了俄罗斯国内经济风险。
与此同时，房地产一手房价格也走出了震荡上行的走势，俄罗斯一手房价格从2014年12月的51714卢布/平方米上涨至2016年6月的53558卢布/平方米，涨幅为3.6%。但二手房价格在2015年一季度达到顶峰后逐渐回落，从58707卢布/平方米跌至54792卢布/平方米，降幅为6.7%。
日本：保护汇率，放弃房价
1985年9月《广场协议》签署后，美元持续大幅贬值，而世界主要货币对美元的汇率则出现不同程度的上升，其中日元升值幅度最大，3年内升值幅度达86.1%。
报道说，由于日本政府错误判断日元升值对国内经济的不利影响，制定了一系列刺激内需、放松国内金融管制的经济扩张政策，在低利率和金融自由化环境下，大量储蓄转化为投资，主要流入股市和房地产市场。
随着大量资金涌入房地产行业，日本地价疯狂飙升，据日本国土资源厅公布的调查统计，1985年至1988年，短短三年间，东京商业地价指数上涨近三倍。
在泡沫的压力下，日本政府采取了非常严格的行政手段积极进行去泡沫化，随着日本货币政策的转向，股市泡沫首先破裂，大量银行、企业、证券公司遭受巨额损失，公司破产导致大量房地产涌入市场，房地产市场供大于求，房价呈现下降趋势。
与此同时，随着日元套利空间越来越窄，国际资本开始出逃。1992年，日本政府出台“土地价值税”政策，规定凡是持有土地的人，每年都要缴纳一定比例的税款。日本房地产市场随即进入“供大于求”的冰河期。
1991年以后，日本地价开始了漫长的下跌历程，根据日本统计局的数据，到2015年，六大城市住宅地价下跌了65%，全部城市下跌了53%。
东南亚：抛弃汇率和房价
1995年以后，美国“新经济”时代到来，美国经济出现长期繁荣，美元指数不断上涨。而东南亚国家由于实行盯住美元的汇率制度，其货币不得不跟随美元大幅升值，出口和经济增长受到严重冲击，贸易和经常账户出现巨额逆差。
随着美元升值，东南亚国家的出口及相关实体产业开始衰退，大量外资转而流入房市和股市，大幅推高了房地产和股价，最终形成了资产价格泡沫。
当美元开始升值时，泰国国内经济陷入困境，企业债务负担加重，企业破产、失业、银行不良贷款增加，但泰国政府调整汇率制度却迟缓，此时国际投资者意识到东南亚经济的问题，选择汇率管制最宽松的泰国做空泰铢。
1997年7月2日，泰国政府被迫宣布放弃泰铢盯住美元的汇率制度，实行有管理的浮动汇率制度。当天，泰铢对美元的汇率高达32.6：1，贬值幅度超过30%。到1998年7月，泰铢对美元已贬值60%。
泰铢大幅贬值迅速波及整个东南亚地区，包括菲律宾、马来西亚、新加坡、韩国和印尼，并最终引发了震惊全球的亚洲金融危机。
随后，房地产泡沫最终破裂，房地产价格迅速下跌。仅1997年下半年，泰国房价就萎缩了近30%，马来西亚房地产平均交易量下跌37%，各项房价指数开始大幅下跌。其中最严重的是香港，危机爆发后楼市“跳水式”下跌。1997年至1998年，香港房价大幅下跌50%-60%，交易量大幅萎缩，房屋空置率上升。
中国有何不同？
任泽平表示，俄罗斯卢布贬值是受能源价格下跌影响；日元升值是受广场协议干预影响；东南亚各国货币贬值是因为资本账户开放、国际投机资本抛空压力引发的资本外逃。
与俄罗斯、日本和东南亚国家不同，中国资本账户尚未完全开放，不会出现大规模资本外逃和恶意卖空人民币的情况。
人民币不具备长期贬值基础。尽管目前中国经济呈L型走势俄罗斯卢布贬值房价，美国复苏乏力，但只要中国能顺利推进供给侧改革，经济有望实现中速增长俄罗斯卢布贬值房价，增长中枢和资金回报率均高于美国。尽管两国货币政策并不在同一轨道上，中国货币政策已回归中性稳定状态，但美联储不具备高频加息的条件。
因此，除非未来中国面临重大的系统性风险，否则人民币不太可能出现长期快速贬值，同时中国现有外汇储备规模足够大，足以应对短期汇率贬值和资本外流风险。
即便如此，仍需关注美联储二次加息预期、美元走强、国内房地产调控、经济下行压力再度显现等因素可能带来的人民币短期贬值及资本外流压力。
在房价问题上，报告称，本轮房价上涨主要是货币现象，新一轮调控意味着小周期结束，本轮房价上涨行情即将结束。但中国房地产市场仍有城镇化、经济中速增长预期等长期基本面，未来将呈现“总量放缓、区域分化”的新发展阶段特征。
任泽平认为，中国经济和住宅投资已经告别高增长时代，房地产政策要适应“总量放缓、结构分化”的新发展阶段特点，规避寄希望于刺激房地产回归高增长的泡沫风险，直面结构性、体制性问题，中国经济的出路在于打破供给侧改革的坚冰。
目前，中国房地产行业仍有经济有望中速增长、城镇化仍有空间等基本面良好因素，只要调控得当，仍有转机的希望。
