房价与中产自救系列一：俄罗斯房价上涨60万倍！
我该用前半生的积蓄加上后半生的房贷还款来买房，还是不买房，面对后半生的不确定性？这篇文章值得花5分钟仔细看完。深挖中国、日本、俄罗斯的房价数据，我们发现有太多看似真实、却又虚假的陈述。只有理解了这些，我们才能打破房价、商品价格和各种因素之间的复杂关系，守护财富，拯救通胀时代的中产阶级。
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本文的主要逻辑路径是为焦虑的读者写的：
1. 提出我的房屋价值分析模型，分析和讨论主要影响因素，并试图确定房价是否被高估以及未来走向；
2、发现存在制度性通胀和推高房价现象；
3. 探讨中产阶层如何保住资产和经济地位，随着通胀和多元化、全球化资产配置窗口的逐步打开，机遇与风险并存。
1. 不考虑物价和汇率，只谈房价，就是流氓行为
国内流行的说法“房价是货币现象”，基本可以这样描述：货币发行过多，使得贷款购房门槛极低，导致交易火爆；也必然引发通货膨胀，导致人们为了保值而抢购房屋，这两种情况共同作用，推高了房价，也使得交易量增加。用一句话概括就是：货币发行过多，就会引发通货膨胀，通货膨胀必然导致房价上涨。
先看战斗民族俄罗斯，说实话他们的经济和货币太吓人了，我不希望中国变成那样，但极端的例子能让我们看清一些东西。
1.1 先来看看俄罗斯的房价：涨了60万倍！
据羊城晚报2012年8月报道，结合其他数据，1991年莫斯科一套带厨房卫生间的公寓售价约为500卢布每平方米（平均面积约66平方米，那个年代的房子应该距离市中心不远），去年最高峰时价格飙升到30万卢布每平方米左右。你以为这是30万卢布/500卢布的600倍涨幅吗？天真，哪有花招？1998年，卢布货币改革，1新卢布等于1000旧卢布，也就是现在的价钱换算成旧卢布是：300,000X1,000=300,000,000=3亿！ 这样一来，实际增幅就是3亿/500=60万倍！
图1：2000年至2016年莫斯科房价趋势
在很多地方找到的俄罗斯房价数据并不完全一致俄罗斯卢布贬值房价，包括这里提到的莫斯科房价都比本文使用的数据高很多：。《莫斯科房价24年涨了150万倍》一文中的数据和我所了解的有些出入。数据不符的地方，采用的都是比较保守的数值：也就是说，之前得出的莫斯科房价涨了60万倍的结果，只比实际情况低了一点。
面对如此骇人听闻的涨幅，很多人第一时间想到的就是物价。大家都知道，俄罗斯近几年物价涨幅惊人，但涨幅到什么程度呢？我找到了与本案例时间跨度最吻合的1992年至2016年俄罗斯CPI（消费者支出指数）：
图1-2：1992年至2016年俄罗斯CPI
1992年至2016年的CPI指数是531.2点，涨了5.31倍？天真，怎么可能没有套路？如上图大红圈标注的，是以2000年为100计算的！根据我的分析，表格中小红圈的“最低点0.1”应该是指最早年份（1992年）的CPI指数点，因为俄罗斯这些年物价一直“一路高歌猛进”，从未跌过！这样算下来，CPI涨了531.2/0.1=5312倍，也就是说25年来年均涨幅43%！
这里我们得出第一个结论：通货膨胀不仅仅是大宗商品价格上涨，房价上涨也同样如此，温和通货膨胀如此，恶性通货膨胀更是如此。
人都说俄罗斯什么都大，这回你信了，房价涨幅也巨。可是等等，物价指数这几年涨了5312倍，房价却涨了60万倍，明明房价涨的更多，这难道不是保值，还是抢劫？！这合理吗？等一下——怎么可能没猫腻？房价真的涨得像孙子的孩子一样吗？我们换算成美元再算一下：
莫斯科一居室公寓的价格
1991年
2011 年左右
2015
价格（10,000 美元）
0.5
三十九
33
绝对增幅（%）
100％
7700%
6500%
相对增长（%）
7700%
-15％
结果就是25年涨了65倍！看起来有点吓人？但数据显示，2015年对应的单价大概是5000美元/平米，相当于3.1万人民币/平米（当时的汇率）。不算多，毕竟是大国首都。莫斯科同样物价高，富人多，其外在因素和物价水平与北京差不多，去年北京的房价中位数也大致如此。
首先这个极端案例，体现了房子的保值功能，25年前，这套房子价值3.3万卢布（5000美元），这笔钱如果留到现在，相当于33卢布，可以换5.6个鸡蛋（最新价格是一打鸡蛋70.93卢布）。这笔钱买了一套房子，虽然会有修缮和折旧，但今天它还是一套房子，2015年的市场价值是33万美元。
怎么理解卢布房价上涨了60万倍俄罗斯卢布贬值房价，但折合成美元只有65倍呢?而且，上涨60万倍之后，每平方米才5000美元，跟其他国家比，不算多吧?
1.2 俄罗斯房价60万倍上涨只是货币玩的把戏
那都是因为卢布已经贬成渣了，当本币不断贬值的时候，房价是人为上涨的，但换算成第三方稳定货币，其实涨不了多少，房价只是在“体现自己的价值”，唯一合理的解释就是，房价只是被动地体现了由某些因素决定的房屋价值，并没有主动创造出脱离现实的价格。
卢布这几年到底贬值了多少呢？我暂时放下了理科生的严谨，拿出了文科生的天马行空的想象力，画出了下面这张混合卢布汇率走势图。请注意，左边第一个纵轴是对数坐标，第二个是自然数坐标。
图1-3：近30年卢布兑美元汇率
是的，卢布兑美元贬值了6.4万倍，也就是说购买力只有0.000016。那么货币贬值和房价到底是什么关系呢？对金融不太了解的人可能会觉得有点费解，我们拿黄金来举个简单的例子，相信很多人看到黄金眼睛都亮了。
黄金市场规模巨大，难以操纵，甚至俄罗斯人也难以操纵。过去十年，卢布和美元计价的黄金价格存在巨大差异。
图 1-4：黄金价格（美元计价）
图 1-5：以卢布计价的黄金价格
如图所示，自2006年底至今的10年间，以美元和卢布计价的黄金价格分别上涨了2.35倍和5.33倍，而自2012年以来，两种价格明显分道扬镳，需要注意的是，黄金在全球只有一个价格，两次涨幅的差异，唯一原因可以在货币本身上找到。真实情况是，2012年金价下跌时，油价暴跌引发的俄罗斯经济崩溃，导致卢布价值再次大跌，结果，以卢布计价的黄金价格却持续上涨，事实是卢布的标尺本身在测量黄金价值时不断缩小，导致测量读数越来越大。
好了，还没疯掉的朋友们继续说，货币对房价也开了同样的玩笑：2012年以后，以卢布计价的房价不断上涨，而以美元和欧元计价的房价却下跌了，而真实的情况是，房价下跌了，但卢布缩水的更多，所以用它衡量的房价反而上涨了。
图1-6：莫斯科不同货币房价
这一切曲折都表明，在俄罗斯物价背景下，物价上涨、汇率下跌导致的卢布房价上涨，并不一定意味着房价“真的上涨了”，以美元和欧元计价的房价更接近真实情况。（其实美元和欧元都贬值了，但两者贬值的幅度很小，为了简单起见，这里就忽略了。）说到这里，应该清楚了，俄罗斯房价65倍和60万倍的涨幅，其实是一回事，只是“卢布”这把尺子在测量房价时，不断变短，导致得到的读数不断变大。
我给大家讲个故事：在某个星球上，有一只熊（巧合的是，它叫俄罗斯熊）在射箭。它先拔出一支叫做“美元”的箭，射中远处的靶心！接着，它又拔出第二支叫做“鲁布”的箭，朝相反的方向随意射去。你猜发生了什么？第二支箭飞过万水千山，绕着星球转了一圈，然后也飞走了。射中靶心！两支箭所飞过的距离分别是65米和60万米。靶心叫做“莫斯科同一栋房子的价格！”
这么诡异的事情居然是真的。我只能说，吸引这两支箭（便宜）到这里来的靶心上一定有巨大的吸引力，如果任其发展，拉弓便会四散而去。靶心上的吸引力就是房子本身的价值。保值的货币价格上涨了65倍，不保值的货币价格上涨了60万倍，但其实它们反映的都是同一栋房子的真实价值。因此可以说，在通货膨胀的时代，房子的真实价值才是吸引人的靶心，购买力缩水的货币和货币所标示的房价最终都会被靶心吸引。用经济学术语来说，房价的涨跌是货币现象，不考虑商品价格就谈房价，就是耍流氓。
下一期：日本房价如何？上世纪八九十年代，房价稳定得多，日元也没有贬值，为什么房价会崩盘？请关注下一期。
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