案件
某开发商将某在建工程抵押给银行取得贷款，银行向房管部门出具证明，同意预售涉案房地产项目。张某个人全额购得涉案商铺上海房地产专业律师咨询，并缴纳涉案商铺物业维修金，在线签订合同，开发商出具收据。后开发商无力偿还银行到期债务，法院裁定查封其抵押财产，包括涉案商铺。张某的执行异议申请被驳回，其再次提起执行异议诉讼。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院审理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，本案银行作为抵押权人，对涉案商铺享有优先受偿权。本案涉案房产为商铺，并非住宅，不受《最高人民法院关于人民法院审理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十九条关于生存权保护规定的限制。《最高人民法院关于人民法院审理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条针对的是一般房地产购买者，而非商品住房消费者。本案涉案房产为商铺，并非商品住房，应结合第二十七条规定判断，不能用于反对银行的执行申请。
二审法院改判，依法支持张某的诉讼请求，并判令中止执行其所购房产。
判决摘要及解释
本案的核心是张某能否请求排除强制执行。执行异议与执行异议诉讼是两种不同价值取向的司法程序，后者更倾向于实体审判、实体公正的价值取向，往往涉及担保、财产权、建设工程价款优先权等基本法律关系。因此，在参照适用《最高人民法院关于人民法院审理执行异议、复议案件若干问题的规定》时，也需要综合考虑当事人双方的基本法律关系、权利性质、权利来源以及各方的过错程度，合理、合法、公平地处理当事人之间的权利冲突，而不能简单、生搬硬套《最高人民法院关于人民法院审理执行异议、复议案件若干问题的规定》。
1、银行同意办理涉案房地产项目预售对抵押权的影响。本案中，银行向房管局提供了同意办理该项目预售许可证并公开出售的证明，据此可以认定银行作为抵押权人，同意该抵押行为。开发商将涉案商铺公开出售给社会上不特定的第三人，银行作为专业的金融机构，对同意转让抵押财产的风险应当有清醒的认识。在张某支付全部价款后，开发商应当承担及时清偿抵押物的责任。银行不再有权追偿涉案商铺，而只能对出售价款即张某支付的价款行使代位权，其代位权在于抵押物的价值，而不在于抵押物的所有权。开发商将涉案商铺公开出售给社会上不特定的第三人。 自然人作为普通购房者，没有能力审查所购房屋背后的债权债务关系、开发商的债务偿还能力等。法院在核实涉案房屋已经取得预售许可后，对房屋实施查封。银行已与开发商签订了合法有效的书面买卖合同并完成网签手续，并支付了全部购房款。银行对所购房产有着合理预期，其享有的民事权利应当依法得到保护。在经部门核实其同意对外销售该项目后，又以其享有抵押权为由向人民法院申请查封已经完成网签手续的涉案房屋，此举违背了诚实信用原则，其主张不成立。
2、考虑各方过错程度。银行作为专业的金融机构，对于允许以涉案商铺作为抵押进行预售的法律后果应当有清醒的认识，对开发商的资金流向应当实施必要的监督、制约；开发商在取得涉案商铺销售收益后应当按照诚实守信原则及时偿还银行债务；张某作为普通公民，在整个交易关系中，只能查询涉案商铺是否有预售证等资质文件，并不了解涉案商铺背后的法律关系，按照开发商的要求付款，并不知道钱去哪里了，处于信息不对称的劣势。 如果法院认定不能排除对涉案商铺的强制执行，势必导致原本应由开发商、银行承担的未履行义务的后果由购房者承担，这是不公平的，进而影响广大民众的房地产消费行为，不利于整个房地产市场的稳定发展。
3、商铺是否属于“商业住宅”。 首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋公开出售，将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。”从该条款内容可以看出，其并未区分住宅和商铺。其次，在《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《最高人民法院关于房地产管理法施行前审理房地产开发经营案件若干问题的解答》、《城市商品房预售管理条例》等多部法律、法规、司法解释、规章中均使用“商品房”一词，包括《商品房预售管理办法》等。 《商品房销售管理办法》和《商品房销售管理办法》都有明确规定，但都没有将商品房限定为住宅，而现实中，由于群众的投资渠道狭窄，人们出于各种原因，购买商铺、公寓等非住宅物业作为投资，购买商铺的行为也应受到保护。
本案中，综合考虑当事人在法律关系中的地位强弱、过错程度以及社会公众对此问题的普遍认知等因素上海房地产专业律师咨询，应当认定买房人享有民事排除强制执行的权利，对其请求应予支持。
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