西宁越州国际广场未完工房地产项目
中国房地产报记者 项俊 | 西宁报道
炎热的夏季，一场大雨过后，天空中依然雾气弥漫。作为西部大城市，西宁特殊的地理环境，气候清新凉爽，让人有种进入深秋的感觉。7月19日，《中国房地产报》记者来到西宁越州国际广场地产工地，这个位于建国南街与夏都街交叉口西北角的停建房地产开发项目，虽然高楼林立，却掩盖不了它未完工的命运。
记者看到，营销中心大门上残留着多层封条痕迹，其实该项目已被“西宁市中级人民法院”和“西宁市住房保障和物业管理局”查封，楼内已空无一人。
━━━━
合作沦为“连环陷阱”
西宁越州国际广场营销部玻璃门封条及张贴整改通知
越州国际广场的故事，是从建国南路A区危房改造项目开始的。
公开资料显示，青海岳州房地产开发有限公司开发建设的“岳州国际广场”为建国南路A区危房改造项目，总占地面积120375.1平方米（约180.56亩），规划建筑面积65万平方米，其中住宅建筑面积49万平方米，总投资约25亿元。该项目由5个项目部共同完成，统一规划，分期建设。
按照规划，开发一期将由6栋住宅楼组成（1-6号楼），预计于2011年5月至2013年6月间完工，并于2013年12月30日前交付入住。然而，施工于2015年底暂停，至今仍未竣工并交付入住。
时间回溯到2009年，当年6月2日，西宁市城乡规划建设局批复《建国南路A片区危旧房改造项目》，其中就包括大众街路段大众街与瓦窑沟口交叉口、大众街与共和路交叉口（越州国际广场）商住楼建设项目。
2009年10月10日，西宁市发展和改革委员会向西宁市房屋局下达了《关于将建国南路A区建设项目纳入危旧房改造计划的批复》（以下简称《批复》）。批复中写明的项目名称为建国南路A区危旧房改造，建设单位为青海越州房地产开发有限公司（以下简称“越州公司”），以及所在地边界等。
2011年3月17日，西宁市国土资源局与岳州公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定岳州公司将建国路A区国有建设用地使用权出让给商业、金融用地及普通商品房用地。
越州公司取得该土地的规划、立项、出让合同后，面临缴纳土地出让金、拆迁补偿、开发建设等问题，但拆迁建设所需的巨额资金从何而来？
事实上，岳州公司对于此项目的开发早已有所准备，2009年4月8日，岳州公司第一分公司（以下简称“岳州公司第一分公司”）成立，2011年8月26日，岳州公司向西宁市工商行政管理局城中分局申请注销岳州公司第一分公司的登记，2011年9月23日，岳州公司第一分公司的登记被注销。
在岳州公司注销岳州公司第一分公司登记的同一天，即2011年9月23日，岳州公司（甲方）与乙方邵廷芳（岳州第一分公司负责人）签署了《房地产项目协议书》，该9.23协议书载明，乙方为四川德真房地产开发有限公司、中启建设有限公司，与岳州公司第一分公司共同出资成立项目公司，合作开发岳州公司“建国南路A片区危旧房改造项目（岳州国际广场）”商住楼。
越州国际广场尚未完工的楼体，裸露的钢筋已然生锈。
《9·23协议》还约定，岳州公司委派韩志明、邵廷芳为岳州公司全权代表，乙方委派邵廷芳、郑亚军为乙方全权代表，成立岳州公司第一分公司，全权负责开发和管理，是合作项目的最高权力机构。
甲方代表负责该项目的对外协调、项目建设手续的办理等，乙方代表负责该项目的具体组织实施，包括拆除、建设、岳州公司第一分公司的人员编制、第一分公司的管理等。
协议还约定乙方向甲方支付合作保证金2000万元：甲乙双方签署框架协议后10个工作日内，乙方向甲方支付1000万元；协议签署后30个工作日内，乙方向甲方支付1000万元。上述保证金将从合作项目最终结算时甲方应获得的净利润分配中扣除。协议还约定了甲乙双方各自的责任、合作项目的费用及分担（5：5的比例）、利润及风险。协议由越州公司为甲方盖章，其法定代表人韩志明签字；邵廷芳在乙方法定代表人处签字，郑亚军在授权代理人处签字。
2011年9月22日、10月17日，青海德准法定代表人孙欢先后三次要求其妻子张建文向邵婷汇款共计1300万元。
2011年9月西宁房价首付，郑亚军向邵廷芳支付200万元。
2012年6月29日、7月5日，孙欢先后向越州公司法定代表人韩志明转入共计300万元人民币。
2012年8月23日，德臻公司向越州公司支付200万元。此后，越州公司及其法定代表人韩志明便将第一笔“融资”2000万元收入囊中。
2011年10月27日，邵廷芳、郑亚军、孙欢等人就成立青海德真公司进行项目开发的有关事宜进行讨论，一致同意在西宁市成立青海德真房地产开发有限公司（暂定名），孙欢为股东。2012年3月25日，越州公司发文成立大众街项目部，郑亚军为项目负责人。
2012年8月3日，青海德真房地产开发有限公司（以下简称“青海德真公司”）成立，注册资本1000万元人民币，实缴资本200万元人民币，股东为孙欢、郑亚军，法定代表人为孙欢，经营范围包括房地产开发、房地产项目投资、房屋销售代理、旅游资源开发经营、酒店管理等。
值得注意的是，青海德准公司的设立与岳州公司及岳州第一分公司不存在法律关联，且岳州公司第一分公司已注销。
经梳理发现，从9.23协议的签订形式及内容来看，在“协议签订人”一项中，约定甲方为岳州公司，乙方为邵廷芳（岳州公司第一分公司负责人）。协议还在第1.1条中约定，乙方为四川德真房地产开发有限公司与中启建设有限公司、岳州第一分公司（现已注销）共同设立的项目公司。
上述内容也表明，《9·23协议》约定的“乙方”应为邵廷芳所代表的岳州公司第一分公司。但岳州公司和邵廷芳明知岳州公司第一分公司在《9·23协议》签署当天就已经解除了《9·23协议》，岳州公司与各方并未重新设立岳州公司第一分公司。《9·23协议》约定的最高权力机构——岳州公司第一分公司实际上已不复存在。岳州公司与邵廷芳签署本协议的目的，是为了吸引孙欢、郑亚军等各方对涉案房地产项目进行投资合作开发。”
青海德准公司是由孙欢、郑亚军出资设立的，而非合同约定的四川德准房地产开发有限公司、中启建设有限公司与岳州一分公司合作设立的项目公司。
于是，张建文等人多次将共计2000万元的资金汇给邵廷芳、岳州公司法人代表韩志明和岳州公司。青海德臻公司只负有投资的义务，并不享有任何分红的权利，至少在法律层面是如此。青海德臻公司从梦中惊醒，发现这场离奇的“合作开发”背后有一套完整的“套路”，但为时已晚。
于是，青海德臻公司只能寻求司法保护。2014年7月，青海德臻房地产有限公司就青海岳州房地产开发有限公司与邵廷芳合资合作房地产开发合同纠纷向青海省高级人民法院提起民事诉讼，请求返还2000万元定金并承担相关费用。经过青海省高级人民法院一审、最高人民法院终审判决、最高人民法院再审裁定，这场持续两年多的诉讼纠纷终于尘埃落定，终审判决判令岳州公司返还青海德臻支付的款项。但后续执行并不理想。
━━━━
未经招标就进行分包导致监管不力
越州国际广场项目现场停运的工程设备及材料
在岳州公司与青海德准公司陷入法律纠纷之际，岳州公司用基本相同的方法找到了另一个“合作”对象。
2015年11月4日，岳州公司与青海宝嘉房地产开发有限公司（以下简称“宝嘉公司”）签署了《房地产项目合作开发合同》，约定岳州公司与宝嘉公司共同开发建国路A区危房改造项目，岳州公司以项目投资及前期费用，占股40%，宝嘉公司以技术及项目后期所需的全部资金投资，占股60%；宝嘉公司对该项目相关的一切事项，包括设计、规划、营销策划、工程施工、物业销售等事宜拥有绝对的独占控制权。
2015年11月23日，双方签署补充协议，约定宝嘉公司负责为该合作项目融资7亿元人民币，并在2015年12月25日前筹措5亿元人民币，若宝嘉公司未能在规定时间内筹措资金，则双方所签署的合作合同自动失效。
2015年11月17日，宝嘉公司将该工程分包给江苏盛丰建设有限公司（以下简称“盛丰公司”），并签订了《建设工程施工合同》，约定由盛丰公司承包建设建国南路A区危房改造工程，暂定开工日期为2016年4月10日，合同价款4.4亿元（以实际结算为准），盛丰公司在约定时间内分期支付工程定金1000万元。
注册资本仅为1000万元、无开发资质的宝嘉公司，在认缴资本未全部到位的情况下，必须履行合同完成7亿元的融资。
该纠纷因宝嘉公司未履行承诺书约定的义务而产生。
2017年9月19日，青海省西宁市中级人民法院作出（2017）青01民初109号民事判决，认定宝嘉公司未取得涉案项目的开发权，并代表越州公司与圣丰公司签订了建设工程施工合同，“且该项目为危房改造工程，关系社会公共利益”，根据《中华人民共和国招标投标法》第三条规定，必须进行招标投标。宝嘉公司与圣丰公司签订的《建设工程施工合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。
由于圣丰公司为具有房屋建筑施工资质的公司，其在明知所涉工程尚未进行招标的情况下与宝嘉公司签订了施工合同，对于合同无效存在过错，越州公司应当对合同无效的法律后果承担连带责任。
越州国际广场营销中心大门已关闭并封存。
“房地产开发商必须具备一定的实力。房地产行业是资金密集型、社会资源密集型行业，需要有较强的资金实力或者融资能力，包括硬实力和软实力。除了能够打造品牌文化、资本运作、企业管理等软实力外，最重要的是硬实力。简单来说，要有相应的开发资质和专业团队，还要有足够的资金支持。一个开发建设项目，小到几万平米，大到几百万，甚至上千万平米的建筑面积，需要前期巨额的投入，如拆迁补偿、土地出让、前期施工等；即使房子预售，也要按时交付。而且，大部分买家都是分期付款，除了首付，还有50%-80%的余款需要更长时间才能收回。”一位接近青海越州房地产开发有限公司的专业人士说。
他告诉记者，越州国际广场项目开发商一是资金实力不足，通过各种变相方式“合作”违规发包分包、收取定金、垫付工程款等“融资”；二是管理开发混乱，不依法招标，将工程判给没有施工资质的企业和个人，最终导致工程半途而废，负债累累。除了青海越州公司自身存在问题外，监管部门的监督管理严重缺失也是一个原因。造成这种情况的原因之一是“这个项目位于西宁市东区黄金核心地段，是西宁市三大商圈之一，房价高，卖不出去，实在是可惜。”
━━━━
债权资产拍卖转让几乎被忽视
参观越州国际广场营销部沙盘及设施楼层
该建筑现已被灰尘覆盖并且空无一人
2018年5月18日，中国长城资产管理有限公司甘肃省分公司（以下简称“中国长城甘肃省分公司”）发布了关于青海岳州房地产开发有限公司债权资产的营销公告；2018年6月13日，中国长城甘肃省分公司发布了关于青海岳州房地产开发有限公司债权资产竞价转让的公告。
上述公告显示，青海岳州公司债权总额为85,720,061.92元。
中国长城甘肃分公司相关负责人介绍，目前，债务人青海岳州公司尚未履行对中国长城的债权，但抵押资产转让竞价已结束，因该公司债权通过公开竞价转让方式转出，登记在册的参与公司仅有一家，不符合竞争条件，已取消竞价程序，只能通过直销方式进行，青海岳州公司及青海省毛业（集团）有限公司现有资产为土地、厂房、设备等无形财产，所涉资产涉及因素较多西宁房价首付，基本无法变现。 青海岳州公司虽然拥有二级房地产开发资质，但目前的困境，主要源于公司采用家族式经营管理模式，多名家族成员参与资本运作，其资本构成严重问题。债务人青海岳州公司、担保人青海羊毛工业（集团）有限责任公司及其法定代表人韩志明，因拒不执行已经发生法律效力的裁判文书，被法院列入“赖账者”名单，并被迫限制其高消费。
据知情人士透露，青海岳州公司对外负债逾4亿元，总资产逾20亿元，公司经营不善，处于停滞状态，即便有可供预售的楼盘，也已被西宁市房产局托管，且项目涉及危旧房改造，由于青海岳州公司资金链断裂，基本无持续经营能力。政府托管主要涉及拆迁户安置等民生问题，对青海岳州公司出售房产进行了实质性限制。政府托管由西宁市房产局负责管理，但青海岳州公司所欠债务并不在托管范围内。
西宁市房产局相关人员表示，青海岳州公司开发的岳州国际广场并未处于托管状态，对于青海岳州公司为中国长城公司债务进行抵押、担保的问题，可与中国长城公司联系，按规定处理。该局不予置评。
为进一步核实上述岳州国际广场开发建设项目有关问题，记者多方联系青海岳州公司及法定代表人韩志明，但未得到其任何消息。
然而，在越州国际广场营销中心调查时，《中国房地产报》记者发现，营销中心门口除了贴有西宁市中级人民法院的印章和欠款通知单外，还贴有西宁市住房保障和物业管理局的封条，以及西宁市住房保障和物业管理局下达的限期整改的行政责令限期改正的通知书。
通报显示，4月16日，经查，青海越州公司开发的越州国际广场18#、19#、20#栋未取得商品房预售许可，违反了《西宁市城市房地产交易管理条例》。依据《城市商品房预售管理条例》有关要求，现责令你公司停止销售房屋，进行整改。
同时，已认购、购买或下单购买岳州国际广场18#、19#、20#楼的购房者，可到西宁市住房保障和房产管理局房地产市场监管科或行政执法科办理登记。
由此足以说明，青海越州公司开发的越州国际广场项目被托管的说法并非空穴来风，但单纯用“托管”来解决移民问题，也只是权宜之计，想要彻底走出困境并非易事。
中华房地产网往期热点专题：
抛售项目股权成潮流，“钱荒”阴影来袭
任志强：认识中外差异 助力房地产行业良性发展
千亿金融业的“宫斗剧”：贵州房企第一股中天金融的转型之路
香港征收空置税打击囤房行为 向内地发出新信号
别做“吝啬鬼”，2017年A股地产上市公司分红最高是哪些？
凤凰安邦落地：万科等6家公司22亿股股份一天被转让
亚洲最大“鬼城”变相重新开放，曾经第一大地产商合生创展或许来得更快更慢
碧桂园一天赚22亿，恒大赚17亿，最惨的107家房企一天赚5000万
绿城内调被指规模焦虑 宋卫平独家回应称“条条大路通罗马”
闲置土地处理：公安局局长因开发商1200万元“劳务费”落马
