澎湃新闻记者 季思敏
据新华社12月10日报道，中央经济工作会议于12月8日至10日在北京召开。会议总结2021年经济工作，分析当前经济形势，部署2022年经济工作。
从更宏观层面看，会议提到，我国经济发展面临需求萎缩、供给冲击、预期减弱的三重压力。会议要求，明年经济工作要稳中求进，各地区各部门要肩负起稳定宏观经济的责任，各方要积极出台有利于经济稳定的政策，政策力度要适当前移。
对于明年房地产市场基调，会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租住房市场，推进保障性住房建设，支持商品住房市场更好满足购房者合理住房需求，因地制宜施策，促进房地产行业良性循环、健康发展。
坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”
此次会议再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”。这已是中央经济工作会议连续第四年明确“房子是用来住的、不是用来炒的”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，是房地产和住房工作的顶层设计和长期指引，不会因行业一时的低迷、局部的风险暴露而调整，这个战略决心不能动摇。如果战略决心不变，调整短期策略时有底线、有恒心，就不会出现混乱。
“此前中央政治局会议没有提到‘房子是用来住的、不是用来炒的’，实际上‘房子是用来住的、不是用来炒的’这个定位不会变。换言之，不管后续对刚需、改善性购房需求的支持如何，炒房、投资性炒作的需求是没有支撑、没有市场的。因此，未来地方政府在理解政策的时候，即便可以放宽政策，也要严守这条红线。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
首次提出预期指引 探索新发展模式
中央经济工作会议提出，加强预期引导，探索新的发展模式。
严跃进认为，这次会议首次提出“预期引导”的概念，预示着预期管理和引导将会有新动作。
中指院报告提到，当前购房者、开发商、金融机构等多方市场主体的预期都存在不稳定因素，引导各方市场预期，有利于住房合理需求正常释放，有利于住房建设和城市发展稳步推进，“稳预期”的重要性更加凸显。
从《探索新发展模式》中还可以看到，房地产行业经过20多年的高速发展，我国城镇居民人均住房面积已达到40平方米左右，增量市场规模已见顶。过去房企“高杠杆、高周转”的发展模式亟待改变，企业通过高杠杆、高负债实现高速发展、快速扩张的模式正在走向终结，行业正在从增量发展转向存量运营时代。企业也需要顺势而为，拓展新商业模式，实现高质量发展。同时，对于地方政府而言，过去依靠房价、地价上涨的“土地财政”模式也亟待改变。
贝壳研究院首席市场分析师徐小乐认为，“探索新的发展模式”将推动房地产发展模式的转变。目前，我国房地产企业在长期发展过程中形成的高周转、高杠杆的发展模式已不可持续，部分企业出现债务危机。要采取疏堵结合的办法，加快房地产企业转型升级，从发展模式上防范化解房地产金融风险。房地产开发企业应探索新的发展模式，结合社会发展趋势、住房需求演变和自身优势，涉足租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域，实现多元化转型。这是防范和化解房地产行业发展风险的必然选择，也是房地产行业实现可持续发展的必由之路。
支持合理的住房需求
中央经济工作会议明确支持商品住房市场，更好满足购房者合理住房需求。
中指院认为，“支持商品住房市场更好满足购房者合理住房需求”与12月6日中央政治局会议的表述一致，预计信贷政策对首套、改善性住房需求的支持力度还会继续加大。
严跃进也认为，这一政策与政治局会议精神是一致的，会把“支持商品住房市场更好满足购房者合理住房需求”写进去，未来应该会有一些变化。一是合理住房需求包括刚需和改善性需求，未来土地、信贷、税收等方面都会得到保障。二是合理住房需求包括租房和买房，租房和买房都会得到鼓励和支持。
因城施策 促进房地产行业良性循环
中央经济工作会议提出，要以城市为单位采取措施，促进房地产行业良性循环、健康发展。今年12月6日召开的中央政治局会议提出，“促进房地产行业健康发展、良性循环”。
中指院认为，中央经济工作会议提出的“因城施策促进房地产行业良性循环健康发展”与政治局会议的措辞略有不同。一是强调“因城施策”。目前各个城市的市场表现不同，房地产相关链条不畅所面临的问题也不同，根据因城施策采取针对性措施，将更有利于加快各城市房地产行业实现良性循环。二是房地产行业“良性循环”与“健康发展”的顺序发生了变化。房地产行业只有良性循环之后，才会发展得更好更健康。目前对于政府来说，打通房地产行业各个链条的循环是重中之重。在因城施策之下，无论是资金端还是政策端，都将共同发力，促进房地产行业良性循环。
徐小乐认为，房地产“良性循环”需要两个必要基础，第一是要控制房企破产风险，防止局部企业风险向系统传导。第二是房地产市场要有运转性。今年下半年市场近乎停滞，主要是因为市场经历了从二手房到新房再到土地市场的连锁降温。二手房流通难，阻碍了卖旧买新房的链条，交易受阻房地产滚动新闻，加速了房企回笼资金的恶化，到期债务无法展期，面临严重的流动性问题，整个房地产链条无法正常运转。根本原因是下半年过度去杠杆，多项金融政策同时收紧，政策效应叠加，导致房企融资环境、购房者信贷环境迅速收紧。
徐小乐指出，未来在房地产“良性循环”的引导下，前期过紧的金融政策将进行结构性调整，一方面适度放松房企融资管控，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，缓解房企债务压力；另一方面改善住房信贷环境房地产滚动新闻，重点满足首套、改善性住房的房贷需求。在“房住不炒”的前提下，未来或有针对性地支持刚性购房需求和改善性购房需求的政策。预计2022年房地产市场将逐步回暖，不会出现硬着陆，继续发挥经济运行“稳定器”作用。
再次提出加快发展长租住房
中央经济工作会议提出，坚持租购并举，加快发展长期租赁住房市场，推动保障性住房建设。去年的会议更加强调“规范发展长期租赁住房市场”。
李宇嘉指出，长租房也叫长租公寓，自去年长租公寓市场崩盘以来，国家更加重视保障性租赁住房，而较少重视长租房。其实，长租房和保障性租赁住房都是多层次租赁市场的组成部分，是满足不同类型租赁需求的住房来源。因此，在总结长租公寓存在问题的基础上，未来应加强监管和建设模式，作为多渠道住房供给的源头，引导开发行业的转型升级。
徐小乐认为，未来将更多利用市场效率解决大城市租房客多元化、高品质的租房需求。随着城镇化率的提高，大城市住房租赁需求旺盛，租房客在租房市场停留时间延长。根据贝壳平台的数据，2021年北上广深购房者平均年龄在36-38岁，较2018年晚了2-3年，不少租房者租房年限可能超过10年，未来家庭租房需求将逐渐显现。我国住房租赁体系主要由市场化租赁住房、保障性租赁住房和公共租赁住房组成，依靠市场化的效率，可以有效解决租房群体的多元化需求。
其认为，机构化是提高租赁市场专业服务的必要途径和重要载体，但由于租赁行业利润空间狭窄，租赁公司面临成本高、融资有限、合规难等问题，导致我国整体租赁机构化率不足5%，一线城市机构化率不足15%。预计明年针对长租市场在土地、金融、税收等方面的支持政策将陆续出台，房屋租赁公司未来将拥有良好的政策支持环境。
