上周，南沙湾板块xx宇开售，据称起步价2.65万元/平米，含物业车位。
这个价格有点出乎我的意料，除去车位，折合每平米2.5万元，跟角门河地区最新在售的海轩同价，比东轩要低。
但要知道，2017年该地区山西湾烂尾房的价格就已经在2.5万元/平米了；而目前该地区不少新盘的售价都在3万元/平米以上。
那么，这种2.5万元/平米的怪现象，是项目方各方面的考虑？还是2020年的市场问题？还是行业本身的问题？
或许两者都有，或许都不是。
但既然谈的是南沙湾，我们不妨探讨一下这一区块的价值，或许从中可以得到答案。
这是南沙湾地区唯一的房产。
区块定位：海上门户、滨海宜居富民区
根据2018年8月发布的南沙湾详细规划修编公告深圳沙湾房价，南沙湾段规划总陆域面积2407公顷，北至友荣船厂，西至黄山路森林公园，东至虎门水道，南至福州水道。
南沙湾地块定位图
定位为粤港澳大湾区创新合作先行区、粤港澳大湾区海上门户、广州国际海洋文化体育休闲中心，规划人口24万。
南沙湾规划结构图
官方的说法有些模糊深圳沙湾房价，换言之，大家都很熟悉的一句话就是：未来，这一区域将以科技创新、海洋经济为主，打造成为适合富人的高端滨海休闲旅游度假区。
那么这个定位符合现实吗？我们先来看看南沙湾现在的情况。
配套：布局科创产业、邮轮母港产业、先天山海资源
总体来看，南沙湾片区建设的配套设施与片区的定位具有一定的契合度。
例如，在规划建设的国际科技创新区内，目前已有香港科技大学何应通研究院、南沙信息科技园、中科院广州工业技术研究院等科技创新产业，形成具有发展规模的聚集区。
南沙湾国际科创区现有配套设施
该区域规划为休闲商务服务区，是南沙湾板块的核心部分，也是南沙目前聚集高端商业配套最多的区域。
南沙湾核心区配套
这里有早年何英通集团建造的珠江三角洲世界贸易中心大厦、中华总商会、南沙游艇俱乐部、南沙酒店、英东中学、南沙客运港等商业、教育、交通设施。
南沙游艇俱乐部
同时，还有南沙自贸区设立以来建设的地铁四号线、南沙国际邮轮母港、华南师范大学第二中附属小学、幼儿园等完善的服务设施。
南沙国际邮轮母港
目前，滨海大堤、明珠湾大桥、二中天元学校等科技创新产业及配套设施也在积极建设中。
二中天元学校
可以说该区域发展至今已拥有较为成熟的生活、教育、医疗及休闲娱乐等配套设施，加上得天独厚的一线海景资源以及黄山麓森林公园、天后宫、滨海公园等优越的景观资源，在地产领域，南沙湾拥有诸多优势。
南沙湾鸟瞰图
这也是为什么该区块能被推为广州未来富人区的原因。因为该区块对标后海深圳湾滨海居住区，以海洋经济+稀缺山海景观，打造区块内高端宜居生活区典范。
但后海深圳湾房价动辄十几万，南沙湾均价却三万多，就连今年新开盘的开盘价也回到了2017年2.5万的水平，究竟是什么原因造成了这样的差距？
现状：人口基数不足，缺乏热闹的大型商场
理想可以很美好，但现实总是有些惨淡。
随着海湾一号、银河湾、南沙湾皇家花园等住宅项目的建设完成，南沙湾其实已经积累了一定的人气，但与规划的24万人口相比，这个基数还远远不够。
人口问题不仅是南沙湾的问题，也是整个南沙区的问题，目前南沙居住氛围最成熟的是金洲—蕉门河区域，目前一些老楼盘如天熙湾、龙光棕榈水岸等已开盘，但开盘率并不理想。
说到大型商场，南沙湾地区现有的一些配套虽然很高端，但说实话，还是缺少生活的韵味，简单来说就是还没有大型的购物超市。
居住的首要条件就是解决吃喝玩乐、大小便问题，如果区域内连一个高档的商场都没有，如何吸引人气、营造商业氛围？
至于区域内现有的游艇俱乐部、世贸中心、邮轮母港、南沙大酒店乃至花园酒店，确实很高端，但是谁又能天天去游艇俱乐部？谁又能天天坐邮轮环游世界？谁又能天天去酒店花钱？
这些配套对于三亚这样的休闲旅游度假区规划来说确实非常好，但真正通过旅游带动区域繁荣，还需要时间。
此外，还有一种比较矛盾的情况，楼盘希望往富人区方向发展，但基于目前南沙房地产市场整体水平与真正富人区差距较大的现状，楼盘能快速吸客，其中很大一部分是首次置业者，购房目的是为了居住。
这部分人群很容易被板块的未来价值所吸引，同时对板块内现有的资源（如学校、地铁等）也有需求，因此很可能会为板块买单。
但这一群体需要生活必需的配套设施，同时又无法承担高昂的价格，综合考虑这些因素，不难解释为何2020年该板块新房开盘价能低至2.5万元/平米。
回到最初的命题，这既是市场的问题，因为2020年的开局确实不一样，也是行业本身的问题。
未来：实际上，我很乐观。
最后我想说的是南沙湾区未来的价值是否值得期待。
我个人的看法是，我对该行业持乐观态度。
几个原因。
第一，板块的定位。目前我觉得发展和定位是匹配的，在近些年越来越激烈的城市竞争中，广州逐渐意识到要加强自身的发展，必须加强与港澳、深圳的联系，为此，广州需要一个腹地，缩短粤港澳的时空距离，承担起粤港澳深度合作融合的职能。
在这片腹地中，唯有南沙这个唯一拥有出海口、距离香港、澳门、深圳最近的城市能担此重任，而南沙的出海口就在南沙湾地区。
第二，一直觉得南沙是个很宜居的地方，南沙湾有山有海，抛开现在“没有烟火气”的感觉，居住环境确实不错，出门就是海，开窗就是风景，还有海浪声，海风吹拂，鸟儿苏醒，想想都觉得好美好美。
第三，按照南沙湾土地利用规划的性质，未来南沙湾实际上不会再有纯居住用地可供开发，大部分土地利用规划为商业和科技创新用地。
这说明两点，一是目前的楼盘稀缺，因为未来不会再有供应，二是南沙湾目前还没有大型的综合商业设施，这在未来的发展中会得到改善。
第四个原因，这片沃土是霍英东在80年代开发的，相信他未来也会继续大力支持这片沃土的开发。
所以，如果今年南沙湾地区的房价在你能够接受的范围内的话，不妨考虑一下。
当然，前提还是一样，要给南沙足够的时间，不要着急。
