胡文
提出这个问题的是深圳中原代理事业部总经理余家雄，昨日，在华南城发展中心23A举办的海原市“新产业新机遇”高峰论坛上，有媒体人提出这个问题。
余家雄解释原因：“平湖是深圳让我感觉复杂的地方。为什么呢？大概10年前，深圳春交会、秋交会火爆的时候，有观众在论坛上问：未来深圳，你觉得哪个区域发展最好？其实问题是哪个区域房价涨得最快？当时我回答了两个区域，一个是龙华，一个是平湖。今天看来，我说对了一半，一个是对的，另一个好像有些问题。当时为什么会提到这两个地方？因为当时我觉得这两个区域都是低价区。我用香港发展的规律去判断这两个地方，比如平湖离市区本身不远，龙华其实也不远，它和福田中心就一山之隔，就像香港的沙田，和九龙就一山之隔。现在沙田的房价不比九龙低，所以我觉得房价龙华和平湖的房价应该会涨得很快。我刚来平湖的时候，就看中了佳兆业的地块，觉得这个地方前景非常光明。但目前为止，这两个地方的房价差了大概一倍。
为此，有媒体及时向余家雄提问：您10年前就预测平湖和龙华都有很大的发展空间，那么平湖房价能赶上龙华吗？随着产业升级不断调整，平湖作为低价区的印象正在改变。如果答案是肯定的，那需要多长时间？
“这确实是一个非常有挑战性的问题，海源城的开发商也在这里。”余家雄说，平心而论，比如5-10年内，平湖想超越龙华，我确实认为很难。龙华的自然条件比平湖优越。比如龙华新城是一个完全没被触及的区域，可以让你很好地规划，布局整个城市发展的轨迹。比如一开始不是有二线拓展区的概念吗？我们可以看到深圳这几年有一个区域的房价涨得很快，那就是深圳湾。但你说深圳湾比华侨城好吗？比香蜜湖好吗？不同的客户会有不同的答案，但有一点确实是比华侨城好的，就是整个区域是整体规划的，在一些地方确实有相对的优势。 我觉得龙华有这么天然的优势，平湖短期内可能很难超越，但是10年后会怎么样，谁也说不准。就像刚才有专家讲的深圳平湖房价走势，如果真的赋能，像龙华那样成立一个平湖新区，可以带动当地的产业有一个好的发展。我相信平湖的价值不会比龙华低，因为产业发展好的话，可以带动整个地区的经济实力，这个是未来有可能的。
余家雄认为，今天看平湖，要关注两大机遇。
他说，“第一，交通网络的完善。平湖以前可能主要体现在公路网络的完善，但现在地铁项目带来了一点不便，也就是说我们三年后再来的时候，坐地铁会很方便。我相信未来的交通网络会以几何级数带动平湖，这个机会从过去5、6年深圳地铁网络的不断完善就可以看出来。”第二，城市更新项目越来越多，带动区域价值的提升。过去5-10年深圳平湖房价走势，龙华、宝安等地不断有更新项目上马，带动了片区的发展。预计未来平湖更新项目还会不断出现，更新效果、产品层次不断提升，能带动片区价值的提升。”
海源城营销总监谭勋对此作出了回应，他以平湖旧城改造为例，表示很多朋友可能对这张图感兴趣。这是未来2-3年平湖旧城改造项目清单。包括华润、卓越、宝能、保利、佳兆业等品牌开发商，除万科外，几乎都在地铁开通前入驻平湖，布局旧城改造。因此海源城定位为创新、金融、贸易生态圈，与平湖整体的产业、城市升级相契合。平湖周边的配套越来越完善，平湖还将拥有深圳最大的三甲医院——平湖市人民医院，将于2018年落成。
广东省政府顾问、深圳大学产业经济研究中心主任魏大志教授对平湖房价能不能超越龙华也很感兴趣，他曾多次对龙岗和平湖进行研究规划。他认为，余家雄10年前对龙华和平湖房价的预测，主要是从区位优势出发。这个角度当然很好，但是还有一个容易被忽略的角度，那就是产业结构。同在深圳北，龙华的房价为何远高于平湖？也是因为它的产业结构优于平湖。但是，平湖也有后发优势，比如在龙岗区的发展规划中，平湖其实是一个重要的现代服务业群，包括金融业、物流业等等，这就决定了平湖的产业结构是优化的，而我一直认为结构大于数量。 因此，如果平湖在金融服务、跨境电商等领域成为产业高地，平湖房价超越龙华也并非不可能。
“如果有人忽视了平湖，以后就不要抱怨平湖忽视了你。往日的低调正变得亢奋，往日的平静正被城市咄咄逼人的脚步践踏，往日的价格洼地也将被迅速填满。”中国城市规划发展研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁教授对魏大志的观点表示认同。宋丁认为，作为深圳“东进战略”和前海后陆政策实施的重要支点（金融企业可在前海和平湖注册办公），平湖一定会成为深圳的一匹黑马。在物流领域，平湖已经是深圳的老大，从而聚集了极大的交通优势。未来，平湖有望成为华南地区最大的现代金融电商物流城。因此，平湖将从产业中心模式向城市中心模式转型。
于是宋鼎反问道：这样的平湖，你们准备好了吗？
