这可能是我最难定位的属性了！
一般来说，我在写评论文章的时候，心里都会对这个楼盘有一个清晰的整体定位，无论是好的楼盘，不好的楼盘，还是还可以的楼盘，心里都会有一个答案。
我已经绕了凤和三号院工地三圈了，也去过售楼处，想了好几天，还是想不通！
（实体大门及景观花园正在建设中）
你觉得贵吗？相比周边二手房（华润城、中海9号公馆），新房溢价似乎还算合理，尤其是中海最高品质的藏峰系列，在售楼处看到确实让人心动不已！
（沙盘实拍）
你觉得合理吗？好像单价超过9万（部分户型可能卖到10万），四环外的郭公庄支撑不住，或者可以说是该区域房价的上限了！
总之，想了几天，我还是无法定义凤和三号院！
所以我干脆建了一个模型，如果未来几年房价不涨的话，到时候二手房卖出去，丰和三号院会是一个什么水平？
希望本次模型推导能够给对此房产感兴趣的朋友一些启发！
01
产品与规划
2023年10月，中海地产以总价54.4亿元拿下郭公庄614、L08地块，其中L08为配套养老设施，全部为自有，住宅楼面价约6.25万元/平方米，溢价率6.67%，该地块销售指导价9.2万元/平方米，上下波动8%；
丰和三号院规划7栋共412套，其中1、2、4、5栋为25层高层，3、6、7栋为8层洋房，容积率2.2。
建筑面积范围为：洋房：168-178-249平米，四房；高层：185-200-225-263平米，四房。具体户型分布如下：
除公寓外，小区西侧还有3栋四合院，地上两层，地下一层，面积约500平米，总价5000万起。
单位赞赏：
1、项目为四房户型，户型结构较为简单；
2、从户型结构来看，是典型的中海藏峰系列产品，全系均附赠阳台，户型比例较高；区别在于168、200平米阳台是交房时附带的，类似合瑞三号院；249、262平米阳台为开放式，类似嘉三的200平米；
3、所有朝北的单位均设有开放式设备平台，即朝北有阳台；
4、目前售楼处开放了168、200平米的样板房，装修风格和标准都很“藏锋风格”，我倒是没发现什么特别让人意外的地方，唯一不同的是，丰和三号院的电视背景墙换成了“奢石”，比之前的藏锋风格要高一些。不过我注意到，这个样板房餐厅里的收纳柜比之前的藏锋风格要少一些。
5、为保持高端调性，目前样板房内不允许拍照，只能到售楼处亲自体验；
中海外也深知9.2万一平米的郭公庄是个难啃的骨头，所以在以往藏峰系列高品质、高房比的基础上，这次也在园林景观上下了不少功夫。
小区西侧修建了一块1000多平米的中央湖景，沿湖边有凉亭、戏水平台、叠水、瀑布、小型私人宴会会所等，可以说非常精致。而且这块湖景是在小区内部，仅供业主私人使用。
说实话，这些年为了控制成本，内城区的这些豪宅几乎从来不在社区花园里打广告，都是很普通的装修。
记忆中第一栋有这种湖景的建筑还是当年的泰和金福四合院，所以这次中海丰和三号院1000多平米的中央湖景还是很值得期待的！
另外下沉式会所，玻璃幕墙+铝板都是标配，可以参考3号院，目前3号院有现房。
总之，丰和三号院这次的产品调性被提得很高，营销也尽力把氛围营造到极致！
但这并非速卖通房产，以目前的行情和单价来看，估计会以即卖房产的方式出售！
02
位置和设施
郭公庄地块虽然销售指导价是9.2万元，但依然受到众多开发商的争夺，是有原因的。
首先从位置上来说，地块周边没有明显硬伤，城市界面很好，干净整洁；项目北面是澳门河，管理完善，可以看到清澈的水，北面是丰台科技园区；
（澳门河实拍）
东西两侧为两个已建成的住宅区，南侧为设有养老设施的开放空间，南侧为新建的振宇大厦。
项目位于丰台科技园核心区域，周边配套成熟，城市界面看上去很新；
项目距离郭公庄地铁站约500米，从郭公庄地铁站可以坐9号线到海淀，也可以坐房山线到丽泽商圈，未来利津线开通后可以直达金融街，轨道交通还是很方便的。
商业配套方面，项目南侧万科熙华府为临街商铺，基本走走就能逛完，另外项目距离丰科万达约1km，出行十分便利。
医疗配套方面，项目距离天坛医院约2公里，10分钟车程即可到达；
总体来说，丰和三号院周边配套比较齐全，城市界面也显得比较新，这也是楼面价能拍到6.2万元/平米的原因；
03
关于增值
看到网上很多评论在说到丰和三号院的欣赏时都提到了丰台科技园，对此我的看法如下：
首先，9.2万元的郭公庄售价并不便宜，甚至可以说9.2万元的单价吃掉了未来几年的红利。
其次，关于丰台科技园的产业，其实并不新鲜，丰台科技园存在很多年了，近几年并没有太大的增长空间，它的产业效益，或者说能给周边的房屋带来的附加值，大家早就意识到了。
它不像刚刚建成的丽泽商务区，企业入驻可以带来大量新增就业岗位和新增人口，因此这种情况下，没必要去分析丰科园区的各种数据；
这几年经济不景气，房地产繁荣期已过，现在买房很少有人敢谈升值，能保值就好了。
04
丰和三号院二手房未来排名会如何呢？
回答这个问题之前我们先来看看凤和三号院要卖多少钱吧，不都是9万2的吗。
1、168平米、185平米、200平米户型性价比最优，均价在9.2万元以下，预计成交价在8.7-8.8万元左右；
2、262平米最贵北京丰台区宋家庄房价，需要装修，因为262平米是湖景房，估计售价在10万左右。
3、242、225平米价格比较中等，会在均价以上；
4、3号楼由于容积率高，房屋单价也较高，预估在9.5万左右。
整体总价区间为1500万至1750万、2000万至2280万、2500万以上；
以上只是初步价格，实际价格以开盘价为准，但应该比较接近！
如果五年内房价不涨，你看看凤和三号院现在什么水平？
竞争对手一：中海三号院
有人说，现在嘉三卖11万，丰禾卖9万，不是竞品；
错误的！
嘉三刚卖的时候，价格还不算太贵，单价在10万左右，有的房子在10万以上；
那么甲三的总价在1500万到2400万之间，能买的面积是150平米，180平米，或者200平米。
总价会重合，但可购买面积较小，但距离市区较近，两个项目同出一辙。
第三环和第四环还是有区别的，这个因人而异；
竞争对手2：端丽珠、北京瑞福、北京悦府、茂源晶悦
这四个物业有一个得天独厚的优势北京丰台区宋家庄房价，就是距离丽泽商务区很近，且都在三环以内和三环以外，丽泽商务区的能级高于丰台科技园；
虽然单价比丰和三号院高，但段里筑、北京悦府、茂源景悦的成交价都在11万左右，瑞福也差不多接近10万了。
但这3套房产的面积较小，分别在130-150-180-200平米之间，因此总价区间有重叠，也在1400万至2300万之间。
竞争对手三：朱俊丽
君丽珠虽然有中海“藏峰”的影子，但毕竟不可能靠模仿来超越，君丽珠在品质上确实和峰禾3号不是一个档次的。但它也有优势，在三环外，而且降价幅度很大，指导价10.6万，最近出炉的特价房9.2万；
有一点就是君丽筑的面积比较小，最大的也只有165平米，所以这方面没有太大的竞争；
竞争对手四：金茂府
金茂公馆在北京豪宅中有着独特的声誉，目前丰台地区共有三座金茂公馆，分别是明女寺的东三座金茂公馆、宋家庄的北京金茂公馆、大红门的永定金茂公馆，这三座金茂公馆也都在三环外。
面积约130-150-170-200-215-245平米，单价约9.2-12万，价格区间与价格均对应；
客观来说，金茂公馆更加向东，客群可能和丰和3号没有太大重合，另外三栋金茂公馆周边城市界面不如丰和，但总预算1500万以上的人，可能会比较多，选择范围更广，不会像刚需那么局限；
竞争对手5：同一领域的新产品或向后兼容产品
再过几年，郭公庄现有的二手房如华润城、9号公馆等都会比较老，到时候竞争力确实会小一些。不过对于想住在这个区域但预算有限的客户来说，或许可以往下调一些。另外，附近的中建云景也可以比较；
所以从未来二手房角度看，和丰和三号院同级别的楼盘还是有很多的，如果不是瞄准科技园区域，同总价区间选择也不少，尤其是金融街或者丽泽商圈的溢出群体；
丰和三号院的产品有特色，但价格却不便宜，购买它，更多的是为了美好生活的极致享受。
所以我建议大家如果考虑买这个房子，一定要在自己的预算之内，不要买高价的，比如你的预算是1800万，那就买1500-1600万的，如果你的预算正好是1500万，那就考虑其他的选择。
PS：枫荷三号院已经开通渠道，所以不要自己去售楼处，第一次去售楼处之前提前联系我可以获得额外优惠！
