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今天收到一个很有意思的咨询，就两句话：北京现在的房价是虚价吗？实际价格是多少？
其实，经济学上所谓的名义价格、实际价格，原本就是指扣除通货膨胀因素后的价格，因此又称为“货币价格”和“购买力价格”。
但后来人们把这个概念延伸了，实际价格的主要含义变成了：消除政策、法规、补贴、融资等一系列影响商品价值的因素之后的价格。名义价格保持不变，也就是向社会公布的实际价格。
比如往年春运期间的火车票票面价值可能只有200元，这是名义价格。但真正的价格是多少呢？是黄牛票的平均售价，可能高达500元。因为这里面包含了排队、运气、限购，甚至寻租力的代价，这才是火车票价值的真实体现。其他高人气票、热门演唱会门票也是一样，在黄牛票手里的价格才是真正的价格。
我再举个例子，比如很多国家都是免费医疗，真的是免费吗？你等待的时间能换成钱吗？你延误治疗能换成钱吗？你医生水平低能换成钱吗？免费的东西，扣除所有成本，可能反而是最贵的。私立医院的价格可能才是真正的价格，因为是充分市场竞争的结果。
很多人总是怀念改革开放前的时光北京的房价是多少，说那时物价低、房子分到户，多好啊。但事实真是这样吗？人员流动的自由能换算吗、每个人的体力和脑力劳动能换算吗、就业资格能换算吗？
还有一点，当年物价低，是因为“城乡剪刀差”北京的房价是多少，是城市居民压榨农民血汗之后的价格。没有农民的无奈付出，城市居民怎么吃得起低价商品粮？中国农民至少牺牲了三十年，才有了中国工业化的基础。这个真实价格根本无法计算，里面满满都是农民的泪水和血汗，但换来的还是城市居民的鄙视和排斥。
影响房价的因素有哪些?主要是政策、财政、金融手段。
一是政策措施。
就是说有购房限制，比如北京户籍的人可以买房，但是外地人必须有工作居住证或者5年社保。
一个北京户口值多少钱？一张工作居住证值多少钱？五年社保值多少钱？
我不知道，也不能说，但是我可以告诉你的是，它至少值十万元，甚至可能值几十万，甚至上百万。
当然有人会说这是错的，因为这些资格是不能交易的，法律也不允许。我知道这个，但是我想说的是，世界上所有的东西都是有成本的，所有的成本都是可以用金钱来衡量的。当然户籍等东西是不能交易的，但是有黑市存在。这只是一个简单的事实判断，存在与否的问题。所谓的该不该、好不该、对不该等等，都是价值判断，都是我自己的理解，或者是法律应该管的事情，我无权管。
其他政策措施还包括限售，比如五年内禁止销售政策性住房、经济适用房和安置房。这些措施很难计算，所以我们先不考虑。
经济手段。
主要是指税费，北京现在对房产是两年还是五年，是不是独栋都有限制，不然就要交增值税，所得税等等。这个我不知道怎么统一，不过一般来说，如果是五年的，独栋的，除去中介费，契税是1%，其他的可以忽略不计。如果加上其他税费和中介费，平均就是5%。
按照北京600万的人口中位数来计算，财政成本至少在30万左右。
经济手段。
很简单，就是贷款额度。北京现在要求首套房最低首付35%，二套房最低首付60%。其他一些城市，首付早已降到30%，二套房最低首付50%。
还有一点，在北京，如果是二手房，要达到35%是非常困难的，几乎不可能。因为大部分银行严格执行评估，几乎没有操作空间，不可能拿到高评估。而在其他地方，据说拿到高评估不难，也就是按实际总价贷款不难。
也就是说，其他地方的30%是实打实的，而北京的35%是虚打实的，再加上北京严格执行非普线标准，导致很多刚需买房者的首付往往在50%甚至更高。
过去，房地产中有一个流行的计算实价的方法，就是用首付来算价。比如说，某小区房价是6万元，那么100平米就是600万元，这是名义价。实价要看你实际交的首付，比如前几年多是30%，那么实价就是1.8万一平米，因为你花了180万拿到了房子，每个月的还款是另外算的。
如果首付比例进一步降低呢？比如之前楼市不好的时候，开发商往往提供免息首付贷款，有的甚至提供零首付。如果首付20%，6万元的房子实价是1.2万元。现在银行把平均贷款利率控制在50%，实价就是3万元/平米（如果算上第二套就更高了）。
你懂吗？假设北京和其他城市的房价总和是600万，那么北京的实际价格是300万，而小城市则是180万。
如果加上前面的费用，300+30+10=340万，在北京买一套总价600万的二手房，真正的成本至少在340万以上，而在其他中小城市，即便首付三成，扣除税费后的成本也不过200万。
真正的价格是多少？它不是表面那一串数字，而是你为了得到这个产品所付出的总成本，包括背后服务的全部价值。包括时间、精力、体力、智力、力量、运气等综合成本。（这里我们不需要用机会成本，只核算成本）
也就是说，如果你想在北京立刻买到一套名义价格600万元的房子，就得花340万元，而在中小城市，你只需要花200万元，这才是实实在在的价格，这还不包括第二套房子，第二套房子会更大，在北京的成本会更高。
那么问题来了，根据这个结果，可以得出两种不同的推论。
1、北京的房价实际已经这么高了，甚至是小城市的两倍，这很可能会导致名义价格下降。
2、北京实际房价这么高，房价还是坚挺的，如果放松各种限制，名义房价还有上涨的可能。
我不知道它应该上涨还是下跌，这取决于你自己的判断。
仅供参考。
