来源｜冉财经（ID：chaintruth）
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在北京拥有一套房子是每个农民工的梦想，但北京的高房价，让这个梦想对于大多数农民工来说似乎遥不可及。
据北京中原统计，2020年，北京新房（普通住宅+豪宅+别墅）成交均价为5.2万元/平方米，二手房成交均价为6.42万元/平方米。
以上还只是均价，如果你有更高的要求，将购房目标定在五环以内，那么你需要承担的单价将达到8万元/平方米。北京中原曾在2020年11月的市场月报中透露，当月北京四环至五环之间新房最新成交均价为8.21万元/平方米。
在安居客APP发起的“北京房价，你觉得无望吗？”的网络调查中，有1112人选择了“无望”。
但有人在北京以每平方米1万多元的价格“捡”到房子。2020年7月，文武搬进了平谷的“新房”，每平方米售价仅为1.6万元。
“首先是有一些现实的原因，比如平谷房价本来就低，我看的房子又在老小区，所以均价才1.6万元每平米。其次，也有点‘捡漏’的成分，因为我2020年5月份就开始看房，6月份就做出了最终决定，而那段时间因为疫情的影响，平谷的房价还是有所下降的。”文武告诉冉财经。
冉财经查看北京中原统计数据发现，2020年，平谷区新房成交均价为2.34万元/平方米，在北京16个区中排名倒数第二；二手房成交均价为2.25万元/平方米，略高于密云区的2.21万元/平方米，在北京16个区中排名倒数第二。
同时，冉财经在贝壳找房APP上看到，平谷既有均价在万元以上的新房，也有二手房，如荷塘瑞珠的售价均价仅为1.9万元/平米，此外世外桃源、平香东花园、腾飞花园等小区的二手房均价也在1.6万至1.97万元/平米之间。
“目前平谷房价大多在2.2万至3万元每平方米之间，2万元以下的房子并不多，而且主要位于住房条件较差的偏远社区。”平谷区一家房产中介公司的经纪人朱晔告诉燃财经。
平谷图/冉财经拍摄
但尽管平谷是北京房价的低谷，但关注楼市的人却寥寥无几。“平谷在哪儿？”这是大多数人提到平谷时的回答。很多平谷人甚至都不认为自己是北京人，就算说要去城六区，也是去北京。
更让人不理解为什么人们会选择平谷。“选择平谷没什么意义”，项天对燃财经表示，“如果是投资的话，它未来升值的可能性有多大？租售需求有多大？如果是自用的话，平谷比河北燕郊开发区距离北京市中心更远，通勤、生活配套目前并不具备明显优势。”
地图显示，平谷区位于北京东北部，从平谷区政府到天安门广场的车程为79公里，耗时1小时31分钟；而从燕郊到天安门广场的车程为38公里，排除其他因素，仅需58分钟。
目前规划中的平谷线（北京地铁22号线）也计划从朝阳出发，经燕郊，到平谷。
“平谷房地产市场的需求主要来自于平谷本身，主要有平谷城区和马坊新城两个重点区域。平谷城区主要以在平谷工作、生活的人购买；马坊新城则以在市区工作的人为主，而且因为靠近高速出口，去市区也方便。”朱晔介绍。
北京房价低迷
在北京，平均房价动辄五六万，学区房动辄十几万，平谷可以说是北京的低价区。
数据显示，2020年平谷新房成交均价为2.34万元/平方米，二手房成交均价为2.25万元/平方米，同时还有部分新建住宅小区和二手房源均价在万元左右。
平谷图/冉财经拍摄
“北京偏远郊区基础设施差，缺乏交通、学校等配套设施，未来发展潜力不确定性大，因此房价比市区低，也有部分售价仅1万出头的‘特价房’。”诸葛找房数据研究中心分析师陈晓分析道。
最直接的原因就是距离城市太远，交通不方便，购买力不足。
北京大部分公司都集中在三四环，尤其是中关村、国贸、望京等区域。如果从平谷开车去这些区域，就算不堵车也要一个小时；如果乘坐公共交通，来回需要坐公交、地铁，至少也要两个小时才能到达。
“太远了。”在望京工作的许鹏告诉燃财经，“如果我的预算真的只够买一套均价一两万的房子，我会选择买一套京郊的小户型，而不是平谷。因为距离真的太远了，通勤不是很方便。”
在此基础上，平谷房地产市场只能依赖“内循环”。
“平谷的需求主要来自于这个区域。”朱晔说。家住平谷的郝然告诉燃财经：“只有平谷人，才会在平谷买房。”
文武是一名在北京市中心工作、家住平谷的男子，他刚刚在平谷买了一套房产。“今年决定买房的原因有两个，一是受疫情影响，整个市场房价普遍下跌，觉得可以看看；二是我已经30多岁了，觉得必须要买房。”
换房需求同样来自平谷。朱晔告诉燃财经，他目前在首府汇景湾有一套90平米的两居室，原主人刚生了一个孩子，原来的房子面积满足不了需求，所以就换到了同一小区一套面积更大的三居室。
但平谷的人口不足以支撑当地的房地产市场。
根据《2019年北京市平谷区国民经济和社会发展统计公报》，截至2019年末，平谷区常住人口46.2万人，其中城镇常住人口27.1万人，非城镇常住人口19.1万人。
以北京昌平区的天通苑为例，多数媒体报道天通苑人口在60-70万左右，而实际情况是，天通苑共有645栋楼，69351户，按每户3人计算，常住人口已达20万。
46万人口对于面积948平方公里的平谷来说太小了，平谷还面临着缺乏产业吸引人口、本地人口流向北京城区的问题。
“平谷没有什么工业和工厂，所以很少有外地人来。”浩然坦言。
与此同时，平谷人“进城”的现象也越来越多。文姝告诉燃财经：“我现在在海淀租房工作，其实很想回平谷，因为工作太累了。但爸妈总劝我努力工作，在城里安家落户。我姐姐也在朝阳买了房。”
需求不足在房地产市场表现为数量疲软和价格下跌。
北京中原数据显示，2020年平谷区仅销售新房761套，略高于没有新房供应的东城区、西城区，以及同样偏远的延庆区。
同时，冉财经也注意到，平谷有不少新盘在2018年、2019年开盘，但仍在售，比如天润香树湾1号，2016年11月开盘，但目前仍以新盘形式在售。
“天润橡树湾1号位于平谷城区，属于房价比较贵的区域，这个项目售价也较高，所以有部分户型没有售完。”朱晔说，“总体来说，平谷的购房者以本地人居多，本地人并不多，所以销售会比较慢。”
“2019年我参加过共享住房的摇号，当时项目有1000多套房子，报名人数5000多人，但最后只卖出了一半。因为需要的人真的没那么多。”浩然告诉燃财经。
平谷楼市也有亮点
也有很多民众涌向平谷买房。
2017年，知乎用户曲曼多在社交平台上分享了自己在平谷买房的经历。
“2015年到2016年上半年，北京楼市很疯狂，所有的新闻、所有的话题都和房价有关。在这种氛围下，我也想买房投资。2016年9月，我进入了房地产市场，开始找房子。最后，我在网上查遍了所有的楼盘，在力所能及的范围内，锁定了平谷马坊的一处房产。”曲曼朵分享道。
据曲曼多介绍，看房当天，远远望去售楼处周围停满了车，售楼处也是熙熙攘攘，一拨拨客户被销售人员带着轮流在沙盘上介绍，最后又回到小圆桌旁洽谈，每张桌子都坐满了人。
但这一切最终都“白费”。曲曼多购买了一栋商住两用公寓楼。随着2017年3月26日商住限购政策的出台，曲曼多无法从银行获得贷款，开发商也改变了主意。最终，经过近一年的沟通，曲曼多退还了公寓。
有些人就没那么幸运了。截至 2018 年 7 月，万成和其他业主仍在为同一问题争取权利。和曲曼多一样，他们在市场高峰期购买了商住公寓。商住限购令出台后，万成和他的家人想尽一切办法获得退款，但截至 2018 年，万成仍未收到退款。
曲曼多所经历的平谷楼市火爆，是北京调控、通州副中心利好、平谷线上的动荡等多重因素叠加的结果。
受2009年房地产市场火爆的影响，2010年至2013年，北京限购政策不断加大，不限购的商住楼市成为热议话题。但2017年，商住楼市又相继出台限购政策，导致商住楼市一落千丈。
此外，通州副中心的利好、平谷地铁线路的规划等也为平谷房地产市场添油加火。
2015年8月，北京市住房和城乡建设委发布《关于加强通州区商品房销售管理的通知》北京的房价是多少，要求购房者提供三年连续的社保或个人纳税记录。此后，“平谷接管”、“通州后花园”等概念开始兴起。
与此同时，2015年9月正式批准的北京地铁22号线（平谷线）也大大提振了平谷房地产市场的信心。
资料显示，2015年9月，国家发改委批准北京城市轨道交通二期建设规划（2015-2021年），其中就包括22号线（平谷线）。2016年12月，北京地铁22号线（平谷线）举行开工仪式，马坊至马厂营区段率先开工。2017年，平谷线顺利推进北京的房价是多少，进入建设阶段。
受益于平谷地铁一号线的有序推进，2017年10月，有媒体刊登头条《副中心利好消息+地铁直达市中心，平谷房价逼近3万元大关》。
据统计，2016年至2017年短短一年时间，平谷房价确实从1.73万元/平方米快速上涨至2.42万元/平方米。
但随后，平谷线一再叫停、规划调整，同时随着北京楼市进入调整期，平谷等郊区楼市更是表现疲软。
数据显示，2018年平谷新房均价曾达到2.71元/平方米的高位，但2020年平谷新房成交均价仅为2.34万元/平方米，仍较高点下跌13.6%。
2020年，受疫情影响，平谷房地产市场仍在下跌。“2020年5、6月我找房的时候，几乎整个市场的房价都普遍下跌。”文武回忆道。浩然还说：“2019年我拿下的一套共有产权房，产权70%，售价1.55万元/平米，但2020年年中，周边商品房价格跌到了1.9万元/平米。”
前景不明朗
伴随购房者感受平谷楼市的起起伏伏，还有房地产开发商纷纷扎进平谷。
2014年至2017年期间，受核心区土地供应紧张、平谷线规划利好等因素影响，众多房企纷纷涌入平谷“抢地”。
2014年，平谷区大兴镇一宗住宅用地出让，吸引了万科、创业、新辉、当代等多家房地产开发商的参与竞争，经过64轮竞价，最终新辉、当代以总价7.78亿元成功竞得。
2015年10月，经过29轮竞价，平谷区王新庄镇加各庄村地块最终被首创集团以14.6亿元竞得，溢价率达40%。
2017年，中弘地产以240%溢价率拿下夏各庄4块A61机构养老设施地块，金科地产以19.9亿元拿下平谷夏各庄2块地块。
自2009年天润集团拿下平谷一号地块以来，截至2017年底，平谷已聚集首城、旭辉、金科等多家品牌地产企业。
在房企拼命奔跑的另一边，平谷的房地产市场表现不俗。数据显示，2015年7月，平谷马坊新城首盘汇景湾首推即斩获4亿元销售额，两房户型被抢购一空。
但高光时刻只是短暂的，随着房地产市场的调整，缺乏后劲的平谷陷入了低迷。
燃财经在贝壳找房APP上看到，平谷目前在售的北京领秀、荷塘瑞筑、独丽华府、首城荟菁淑等4个楼盘均为2018年开盘，但仍在销售中。
而平谷房地产市场的未来走向，则更加不明朗。
燃财经发现，北京楼市呈现出以天安门为中心由内向外蔓延的明显趋势，房价高度和楼市热度都在逐步减弱。
2010年之前，四环以内区域是人们关注的焦点，北京市统计局也公布了四环以内住宅销售数据，但随着四环以内土地供应趋于饱和，房地产市场热度也开始向五环、六环蔓延。
目前，郊区已成为房地产交易的重点区域。据北京中原数据，2020年，北京新房交易量超过4000套的区域有5个，包括大兴、昌平、丰台、通州、石景山。其中，大兴、昌平、丰台成交量最高，分别达到10240套、7452套、4454套。
不过远郊区县尚未受到热度传导，据北京中原数据，2020年，北京四个远郊区县成交量仅为4058套，怀柔、密云略高，各有1343套，但延庆和平谷分别只有611套、711套。
朱晔告诉燃财经，虽然平谷住房市场供应类型多样，有住宅、共有产权房、限售房、别墅、商住两用房，但大多数人对郊区的想象，还集中在别墅产品上。窦婷告诉燃财经：“如果想在郊区买房，应该买别墅度假。”
但远郊别墅市场至今尚未占有一席之地。
中原地产数据显示，2020年北京别墅成交量共计4117套，从区域来看，朝阳区为主要供应区，共计成交537套，其次是顺义区，共计成交398套，同时，昌平、大兴、丰台等区域成交量也较大。
对于在平谷买房，很多人都给出这样的建议，如果不在平谷工作或生活，建议在离北京市区近一点的区域买房。
*题图来自视觉中国。应受访者要求，文中文武、朱晔、项天、许鹏、浩然、文舒、窦婷均为化名。
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