北京是个大城市，并不是所有的房价都是高不可攀的。
文丨谢钟秀 曹阳
来源｜冉财经（ID：chaintruth）
封面来源 | 视觉中国
在北京拥有一套房子是每个农民工的梦想，但北京的高房价，让这个梦想对于大多数农民工来说似乎遥不可及。
据北京中原统计，2020年，北京新房（普通住宅+豪宅+别墅）成交均价为5.2万元/平方米，二手房成交均价为6.42万元/平方米。
以上还只是均价，如果你有更高的要求，将购房目标定在五环以内，那么你需要承受的单价将达到8万元/平米。北京中原地产曾在2020年11月的市场月报中透露，当月北京四环至五环之间新房最新成交均价为8.21万元/平米。
在安居客APP发起的“北京房价，你觉得无望吗？”的网络调查中，有1112人选择了“无望”。
但有人在北京以每平方米1万多元的价格“捡”到房子。2020年7月，文武搬进了平谷的“新房”，每平方米售价仅为1.6万元。
“首先是有一些现实的原因，比如平谷房价低，我看的房子又在老旧小区，所以均价才1.6万元每平米。其次，因为是2020年买的，所以有点‘捡漏’，5月份就开始找房子，6月份就最终决定了。那段时间因为疫情影响，平谷的房价又降了一些。”文武告诉记者。
记者查看北京中原统计数据发现，2020年，平谷区新房成交均价为2.34万元/平方米，在北京16个区中排名倒数第二；二手房成交均价为2.25万元/平方米，略高于密云区的2.21万元/平方米，在北京16个区中排名倒数第二。
同时，记者在贝壳找房APP上看到，平谷均价在万元以上的新房和二手房都有，比如何唐瑞珠小区，目前均价仅为1.9万元/平方米，外桃园、萍乡东园、腾飞园等小区的二手房目前均价在1.6万至1.97万元/平方米之间。
“目前平谷的房价大多在2.2万至3万元每平方米之间，2万元以下的房子并不多，而且主要位于住房条件较差的偏远社区。”平谷区一家房产中介公司的经纪人朱叶告诉记者。
平谷图/冉财经拍摄
但尽管平谷是北京房价的低谷，但关注楼市的人却寥寥无几。“平谷在哪儿？”这是大多数人提到平谷时的回答。很多平谷人甚至不认为自己是北京人，连六大城市去哪儿都不知道。曲还说要去北京。
更有人不理解为什么人们会选择平谷。“选择平谷没什么意义。”项天说，“如果是为了投资，未来升值的可能性有多大？租售需求有多大？如果是为了自用，选择平谷还有什么意义？”平谷距离北京市中心的距离比河北燕郊开发区还要远，目前通勤、生活配套优势并不明显。”
地图显示，平谷区位于北京东北部，从平谷区政府到天安门广场车程79公里，耗时1小时31分钟；而从燕郊到天安门广场车程38公里，加上其他因素，仅需58分钟。
目前规划中的平谷线（北京地铁22号线）也计划从朝阳出发，经燕郊，到平谷。
“平谷房地产市场的需求主要来自于平谷本身，主要有平谷城区和马坊新城两个重点区域，平谷城区主要针对在平谷工作、生活的人，马坊新城针对在市区工作的人比较多，因为靠近高速出口，去市区也方便。”朱晔介绍。
北京房价低迷
在北京，平均房价动辄五六万，学区房动辄十几万，平谷可以说是北京的低价区。
数据显示，2020年平谷新房成交均价为2.34万元/平方米，二手房成交均价为2.25万元/平方米，同时还有部分新建住宅小区和二手房源均价在万元左右。
平谷图/冉财经拍摄
“北京郊区基础设施差，缺乏交通、学校等配套设施，未来发展潜力不确定性高，因此房价比市区低，还有一些一万出头的‘特价房’。”找房数据研究中心分析师诸葛陈晓如此分析。
最直接的原因就是距离城市太远，交通不方便，购买力不足。
北京大部分公司都集中在三四环，尤其是中关村、国贸、望京等区域，从平谷开车到这些区域就算不堵车也要一个小时，乘坐公共交通则更久，需要坐公交、地铁来回，至少需要两个小时才能到达。
“太远了。”在望京工作的许鹏坦言，“如果我的预算真的只够买一套均价一两万的房子，我会选择买京郊的小户型，而不是平谷，那里真的太远了，通勤也不是很方便。”
在此基础上，平谷房地产市场只能依赖“内循环”。
“平谷的需求主要来自这一带。”朱晔说。家住平谷的郝然坦言：“只有平谷人，才会买平谷的房子。”
在北京市中心工作、家住平谷的文武刚刚在平谷买了一套房产。“今年决定买房的原因有两个，一是受疫情影响北京的房价是多少，整个市场房价普遍下跌，我觉得值得看看；二是我已经30多岁了，觉得必须要买房。”
换房需求同样来自平谷。朱叶告诉记者，他目前在首府汇景湾有一套90平米的两居室，原主人新添了一个孩子，原来的房子面积满足不了需求，所以就搬到了平谷，换到了小区里一套面积更大的三居室。
但平谷的人口不足以支撑当地的房地产市场。
根据《2019年北京市平谷区国民经济和社会发展统计公报》，截至2019年末，平谷区常住人口46.2万人，其中城镇常住人口27.1万人，非城镇常住人口19.1万人。
以北京昌平区的天通苑为例，据多数媒体报道，天通苑人口在60-70万左右，而实际情况是，天通苑共有645栋楼，69351户，按户计算，常住人口已达20万。
46万人口对于面积948平方公里的平谷来说太小了，平谷还面临着缺乏产业吸引人口、本地人口流向北京城区的问题。
“平谷没有什么工业和工厂，所以很少有外地人来。”浩然坦言。
与此同时，平谷人“进城”的现象也越来越多。该工作人员告诉记者：“我现在因为工作原因在海淀租房住，其实很想回平谷，因为工作太累了。但爸妈总是劝我，希望我努力工作，争取在城里安家落户。我姐姐也在朝阳买了房。”
需求不足在房地产市场表现为数量疲软和价格下跌。
北京中原数据显示，2020年平谷区仅销售新房761套，略高于没有新房供应的东城区、西城区，以及同样偏远的延庆区。
同时，记者还注意到，平谷有不少新盘是在2018年、2019年开盘的，但目前仍在销售中，比如天润香树湾1号，2016年11月就开盘了，但目前仍在销售中，这已是不少新房源在售。
“天润香树湾1号位于平谷城区，属于房价比较贵的区域，这个项目的价格也比较高，所以有部分户型没有卖完。”朱晔说，“总体来说，平谷的买家还是以本地人为主，主要针对的是本地人，本地人不多，所以销售会比较慢。”
“2019年我参加过共享住房摇号，当时项目有1000多套房子，报名人数5000多人，但最后只卖了一半，因为需要的人真的没那么多。”浩然告诉记者。
平谷楼市也有亮点
也有很多民众涌向平谷买房。
2017年，知乎用户曲曼多在社交平台上分享了自己在平谷买房的经历。
“2015年到2016年上半年，北京楼市很疯狂，所有的新闻、话题都是关于房价的，在这种氛围下，我也想买房投资，2016年9月，我就进入了楼市，开始找房子。最后我在网上查遍了所有的楼盘，在力所能及的范围内，锁定了平谷马坊的一处房产。”曲曼朵分享道。
据曲曼朵介绍，看房当天，售楼处停满了远道而来的车辆，一片热闹。一队队客户由销售人员带领，轮流进行沙盘推介，最后回到谈判室。谈判室内摆满了小圆桌，每张圆桌都坐满了人。
但这一切最终都“徒劳无功”。曲曼多购买了一栋商住两用公寓楼，随着2017年3月26日商住限购政策的出台，曲曼多无法从银行获得贷款，购房意向也时有变数，最终在经过近一年的沟通后，曲曼多放弃了这套公寓。
有些人就没那么幸运了。截至 2018 年 7 月，万成和其他业主仍在为同一问题争取权利。和曲曼多一样，他们在市场高峰期购买了商住公寓。商住限购令出台后，万成和他的朋友们想尽一切办法要求退款，但直到 2018 年，万成仍未收到退款。
曲曼多所经历的平谷楼市火爆，是北京调控、通州副中心利好、平谷线上的动荡等多重因素叠加的结果。
受2009年房地产市场火爆的影响，2010年至2013年，北京限购政策不断加大，不限购的商住楼市成为热议话题。但2017年，商住楼市又相继出台限购政策，导致商住楼市一落千丈。
此外，通州副中心的利好、平谷地铁线路的规划等也为平谷房地产市场添油加火。
2015年8月，北京市住房和城乡建设委发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，要求购房者提供三年连续的社保或个人纳税记录，住房公积金概念开始兴起。
与此同时，2015年9月正式批准的北京地铁22号线（平谷线）也大大提振了平谷房地产市场的信心。
资料显示，2015年9月，国家发改委批复北京城市轨道交通二期建设规划（2015-2021年），其中就包括22号线（平谷线）。2017年，平谷线顺利推进并进入建设阶段。
受益于平谷地铁一号线的有序推进，2017年10月，有媒体刊登头条《副中心利好消息+地铁直达市中心，平谷房价逼近3万元大关》。
据统计，2016年至2017年短短一年时间，平谷房价确实从1.73万元/平方米快速上涨至2.42万元/平方米。
但随后，平谷线一再叫停、规划调整，同时随着北京楼市进入调整期，平谷等郊区楼市更是表现疲软。
数据显示，2018年平谷新房均价曾达到2.71元/平方米的高位，但2020年平谷新房成交均价仅为2.34万元/平方米，仍较高点下跌13.6%。
2020年，受疫情影响，平谷楼市仍在下跌。“2020年5、6月我找房的时候，几乎整个市场的房价都普遍下跌了。”文武回忆道。浩然还说：“2019年我拿下的一套共有产权房，70%产权，售价1.55万元/平米，但2020年年中，附近的商品房价格跌到了1.9万元/平米。”
前景不明朗
伴随购房者感受平谷楼市的起起伏伏，还有房地产开发商纷纷扎进平谷。
2014年至2017年期间，受核心区土地供应紧张、平谷线规划利好等因素影响，众多房企纷纷涌入平谷“抢地”。
2014年，平谷区大兴镇一宗住宅用地出让，吸引了万科、首创、徐汇、当代地产等多家房企的竞争，经过64轮竞价，最终徐汇、当代地产以7.78亿元的总价成功竞得。
2015年10月，经过29轮竞价，平谷区王新庄镇加各庄村地块最终被首创集团以14.6亿元竞得，溢价率达40%。
2017年，中弘地产以240%溢价率拿下夏各庄4块A61机构养老设施地块，金科地产以19.9亿元拿下平谷夏各庄2块地块。
自2009年天润集团拿下平谷一号地块以来，截至2017年底，平谷已聚集首城、旭辉、金科等多家品牌地产企业。
在房企拼命奔跑的另一边，平谷的房地产市场表现不俗，数据显示，2015年7月，平谷马坊新城首盘汇景湾首次开盘即斩获4亿元销售额，两房户型被抢购一空。
但高光时刻只是短暂的，随着房地产市场的调整，缺乏后劲的平谷陷入了低迷。
记者在贝壳找房APP上看到，平谷目前在售的北京领秀、荷塘瑞筑、独丽华府、首城荟菁淑等4个楼盘均是2018年开盘，但仍在销售中。
而平谷房地产市场的未来走向，则更加不明朗。
记者发现，北京房地产市场以天安门为中心呈现出明显的由内向外蔓延的趋势，房价和房地产市场热度逐渐减弱。
2010年之前，四环以内区域是人们关注的焦点，北京市统计局也公布了四环以内住宅销售数据，但随着四环以内土地供应趋于饱和，房地产市场热度也开始向五环、六环蔓延。
目前，郊区成为房地产交易的重点区域，据北京中原数据，2020年，北京新房成交量超过4000套的区域有大兴、昌平、丰台、通州、石景山五个，其中丰台成交量最高，分别达到10240套、7452套、4454套。
不过热度仍未传导至远郊，据北京中原数据，2020年，北京四远郊成交量仅为4058套，其中怀柔、密云成交量略高，各为1343套，但延庆、平谷分别为2333套、1373套，远郊成交量仅为611套、711套。
朱晔告诉记者北京的房价是多少，虽然平谷房地产市场供应类型丰富，有住宅、共有产权房、限售房、别墅、商住两用等，但大多数人对郊区的想象还集中在别墅产品上。窦婷告诉记者：“如果我在郊区买房，那一定是度假别墅。”
但远郊别墅市场至今尚未占有一席之地。
中原地产数据显示，2020年北京别墅成交共计4117套，从区域来看，朝阳区为主要供应区，共成交537套，其次是顺义区，成交398套，同时，昌平、大兴、丰台等区域成交量相对较大。
对于在平谷买房，很多人都给出这样的建议，如果不在平谷工作或生活，建议在离北京市区近一点的区域买房。
应受访者要求，文中文武、朱晔、向天、许鹏、浩然、文舒、窦婷均为化名。
