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上周我们讲了一环内43万可以买到的房子，有读者问南北三环之间有没有总价在百万以内的两居室？
今天我们来聊聊南北二三环之间、次中心附近的项目，本文提到的项目最低门槛价为金地十一峰77平米110万元。
遗憾的是，南北三环内暂无总价百万以下的两居室新盘。
人口、资源密集的城市可以称为次级中心。
近年来，昆明相继建设呈贡、巫家坝、西北新城、空港新区等新城，均计划打造成为昆明城市副中心和次中心。
但根据《昆明市城市总体规划（2011-2020年）》，昆明中心城区规划为“一主两辅两区多点”格局，这里的两个辅区指的是呈贡新区和巫家坝地区，明确定位为“市政公共服务副中心”。
随着城市的扩展，符合市场的多点聚集格局逐渐显现，副中心、次级中心本质上是人口和资源的集聚地。
但各地区发展并不均衡，有的地方资源集中，人口不一定集中；有的地方规划想让人口集中，实际上资源却不集中。
因此，我们不能直接认为规划中的副中心就是次级中心。
众所周知，主城二环以内区域一直是昆明市传统的中心，如果仅从人口、资源的集聚程度来考虑，昆明市二环与三环之间的一些区域勉强可以称为南北次级中心。
当然，把昆明市二环与三环之间的区域称为“昆明次中心”或许并不严谨，但对于昆明的购房者来说，一个合适的地段，不逊色于二环内的便捷，且拥有更为良好的城市建设面貌、更加符合当下潮流的商圈与商务办公环境，加上相对亲民的价格，都让它成为购房的最佳选择。
本文将北二环与北三环之间的北京路沿线重点商圈、南二环与南三环之间的万达、南亚商圈作为“南北次中心”的范围，分别介绍一下这两个区域内的重点地产项目。
南北差异、空间发展水平不同
北有同德，南有万达。
2014年，同德昆明广场、昆明西山万达广场相继开业，由此形成了围绕南北两大商圈（同德区、双塔区）的居住区格局。
从南北两大次中心的项目来看，第一线基本是北京路同德北辰线、双塔区域的豪宅、大平层，第二线则是围绕这两个商圈的地产项目。
北二环和三环之间因为长冲山的阻隔，项目不多，只有两家（万科和美的），如果觉得太少，还可以加上附近的江东雍和府。
（北二环与三环相距仅1公里，这也是房地产项目较少的原因。）
在南二环与南三环之间，新建房地产项目不仅覆盖双塔、南亚两大商圈，还有大商汇、大润发等次级商圈，巫家坝、草海等区域项目也较多（巫家坝商务商业集群尚未形成，草海区域以低密度为主，但不符合人口、资源密集的次级中心要求昆明润城房价，不在本文讨论范围内）。
两个区域均有商圈、地铁，但资源配套程度仍有明显差异。
北京路上的三个项目均在2号线500米范围内。然而南二环与三环之间，除了与地铁线路平行的滇池路、关南大道（在建）外，其他大片区域均无地铁线路覆盖。（即便是双塔区域项目，距离地铁站也有1公里左右）
南北医疗资源的侧重点也有所不同，北京路上的甘美医院是综合性三级医院，前兴路上的儿童医院虽然是三级医院，但只是儿科医院。
南二环和南三环之间的教育配套稍差，双塔四子还不错，有树林配套，关南多项目没有配套学校，周边没有好的公立初中，学校明显是民办的，只招收一手房户型。
从资源支撑来看，北方略优于南方。
但是由于北二环、三环内的项目集中在城市资源高度集中的北京路，而南二环、三环之间的项目则分散在双塔、南雅、大商汇等各个区域，所以相当于拿最强的来和南边的中上区域竞争，对南边并不公平。
但从区域发展来看，北二环、三环之间乃至北三环以外发展相对成熟，但南二环、三环发展腹地较大，且区域内有较多发展热点（富德改造、杨家地改造等、吴家坝等），辐射南三环以外还有较大的想象空间（会展等）。
项目有什么特色？房价多少？
北二环至北三环之间，目前北京路沿线仅有京江银翠和美的北京路9号项目在售。
这两个项目的最小规划公寓面积都在140-150平方米以上。
（不排除特殊情况，美的有一批安置房在售，起步面积80平米，单价1.6万，也有买家在买，主要看预算跟需求是否匹配。）
美的、万科的公区品质也不错，在昆明主城区大户型中处于第一梯队。
（此仅为个人主观评价，如有错漏，欢迎评论区补充，滇池君瑞暂时未纳入表格）
上图提到的评价，，，，六安小凤
在南二环至三环之间，以金林天序、富德云集、绿城凤栖兰庭、云和中心为代表的“两塔四子”作为南二环至三环之间（主要是金林天序）房价的天花板序列。
价格方面，金霖、绿城售价最高，在2.3万-2.7万元之间，富德次之，云和售价最低（1.8万元左右）。
还有以中铁北中环西春风、北科建春城大观、中骏天誉、世茂辉煌青城为代表的“关南四兄弟”，都是南方二三环之间中等价位段大众的好朋友。
这边，中铁北中西春风的状况比较坎坷，毕竟是今年开盘的新楼盘，前几年那种高档的装修风格已经不流行了。
价格比较统一，在1.4万至1.7万元之间。
在大型项目中持续热销的老伙伴，有占据城南学区房半壁江山的润城，以及为清空库存而将大型项目最后一期售罄的金地十一峰。
这两个老家伙的价格差别很大。
（这里只说总价区间，润城最小户型约350万元，为本文最高门槛价；金地十一峰最小户型约11万元及以上昆明润城房价，为本文最低门槛价）
润城为何要卖2万元？学校不是只有一所吗？以前有140多平米的“小户型”，现在最小的也要180平米。（这个问题让很多读者不解，在优质教育十分稀缺的南市区，小区的位置和小区楼宇的品质很容易理解）
金地十一峰最小户型77平米，低层110万起售，楼下有商业中心，配套学校，地处前卫地段，价格颇具竞争力。
但其实位置最好的应该是地铁5号线入口的滇池君瑞（原恒大君瑞），户型比较大，纯改善性，户型和设计都一般，单价曾经2万+，最近才恢复销售。
上述项目中，有历经坎坷、艰辛但成功恢复的滇池路某项目A，有屡停屡复的双塔片区某项目A，还有艰难交付的灌南大道某项目C。
另外还有项目d和e，其销量很难描述。
好的地产项目都是相似的，坏的地产项目却各有不同。
