这个板块拖累了上海整个西北房地产市场！
01
上海有四个角，唯独西北角塌了！
上海这座繁华的大都市，就像一幅厚厚的历史画卷，它的四个角落都承载着一段独特的历史。
然而令人惋惜的是，西北角已成为这一历史宝藏无法填补的空白。
东北角的五角场曾是民国时期上海的政治、经济、文化中心，具有深厚的历史文化底蕴；
西南角的徐家汇，这里的康班大院是上海实际的政治权力中心；早在明代，徐光启就开始在这里筑城，使徐家汇成为上海东西方文明交流的圣地；
东南角的花木龙阳路是浦东的行政、文化中心，留下了浦东新区改革开放的痕迹，象征着上海的开放和进步。
以上三个老副城都发展得十分成功，代表了上海从明清、民国到新中国的四次发展历程。
可以说，上海的东北、西南、东南每个角落，都有一张响亮的上海历史文化名片。
但上海的西北角已经塌陷，从长寿路到武宁路再到真如，整个普陀已经没有了代表上海的文化发展底蕴。
尤其是长寿路，虽然是普陀距离市区最近的地方，但在历史上却并不是“贵族区”。
这一带的发展历史比较混乱，有很多让人感慨的事情。
抗日战争爆发时，闸北、虹口等地居民大量涌向梧桐区附近相对安全的长寿路，该区管理混乱。
20世纪五六十年代上海桃浦地区二手房房价，苏州河沿岸工业区兴起，长寿路修建了许多工厂，成为工人的聚集地：
还有早期来上海谋生的人们在此定居，棚户区里居住着各行各业的人，使得长寿路一度成为“红灯区”。
由于过去人口结构复杂，人们总是带着“有色眼镜”看待长寿路。
这种地缘认知的长期存在，在人们心中形成了刻板印象，长寿路并没有留下太多好评。
长寿路虽然位于内环，但其历史地位始终无法与静安寺、南京西路、衡府、新华路等相比。
再看真如，虽然后来被建设成城市副中心，但在1984年以前，它还是隶属于嘉定县。
普陀定都才四十年，哪还能是老上海？
普陀区原本很小，只有长寿路一小块区域，后来又接管了嘉定、宝山等地大量荒地。
例如1992年，桃浦、长征两县均从嘉定划出，普陀的行政区域得以扩大。
但由于历史的原因，这些地方本身并不是好地方，缺乏代表上海的文化底蕴，容易被老上海人所鄙视。
上海西北角的文化堡垒就这么崩塌、消失了！
02
上海西北部崩塌的不仅仅是一个文化角落。
进入21世纪后，长寿路因产业落后、资源薄弱、城市界面滞后而备受诟病。
长寿路拥有苏州河沿岸极长的滨水区，是普陀区最好的地段，应该发展成为普陀区的CAZ。
但普陀曾经靠卖地赚快钱，在这里兴建了大量的居住小区，完全浪费了苏州河独特的区位优势。
环线统计了1999年至2010年普陀内环内建设的居住社区数量。
长寿路72家、武宁29家、中远两万城13家，合计114家，产品同质化十分严重：
而且这些社区的房价比其他城区便宜。
从外地涌向各个方向的购房者数量有限，市场蛋糕就这么大。
普陀内环以内平价小区太多，占据了大部分市场，导致整个西北方向下游缺乏客户支撑。
长寿路吸收了购买力之后，并没有给其他地区带来增量产业，无法补充客源，下游产业受到的冲击更大。
再加上真如、桃浦等地产业落后，房价无法分化，购买力无法扩散，拖累了整个上海西北地区的房价。
真如副城发展迟缓多年，错失了很多机遇，产业没能发展起来，房价也涨不起来。
桃浦的环线定位和漕河泾相似，可惜没能成为漕河泾，晚了几十年才开发出来，普陀金茂公馆一推出就遭遇滑铁卢；
再往西北，嘉定新城就更加弱了，房子不少，但产业却几乎空心化，“睡城”现象明显。
11号线沿线，从长寿路到真如、桃浦、嘉定新城，上海西北走廊的工业已经崩溃。
如果行业表现不好，无法产生购买力，房价就会受到影响，导致这个链条上每个环节的房价都受到严重抑制。
但上海西南的情况则不同，一个坚实完整的工业堡垒已经建成，各行各业都从中受益。
徐家汇产业、商业、教育等资源支撑齐全，发展强劲，但优质住房稀缺，购买力只能向西南溢出。
漕河泾、莘庄等区域本身就是工业重地，进一步促进了上海西南地区的工业繁荣。
于是，古美、七宝、泗泾等区域纷纷崛起，房价并未像西北走廊那样受到抑制。
所以上海西北地区工业和房价的崩盘，拖垮整个产业链，长寿路和真如应该负主要责任。
在长寿路、真如一带产业尚不强大的时候，西北的花桥、嘉定一带民众与市区的心理距离被大大拉长。
他们乘坐地铁11号线到了江苏路才感受到这座城市。
松江区可以坐9号线到七宝站，宝山上大区可以坐7号线到静安寺站，到达市中心的速度更快。
这也再一次将压力传递到了真如副城和桃浦智慧城上海桃浦地区二手房房价，它们的崛起对于带动上海西北部发展至关重要。
03
不过，虽然确实有些滞后，但它的发展和内环长寿路关系并不大。
长寿路是静安的“小跟班”，即便有了静安，长寿路凭借优越的区位优势，依然有崛起的潜力！
以前人们说长寿路环境杂乱、城市界面破旧、商业不畅，但经过一段时间的整改和城市更新，开始好转。
随着上海“一江一湖”规划的推进，长寿路的生活环境较以往有了明显改善。
苏州河两岸建设了景观带，一些小区的物业也进行了升级改造，变得更加美丽。
苏州河北岸的中远两湾城物业管理转变前，这里一片混乱，成为群租的重灾区，但现在这种混乱已不复存在。
普陀区开展“美丽家园”建设行动后，长寿路老旧小区的违章建筑、堆放物品等得到有效治理，整个生活环境焕然一新。
去年国庆节前，长寿路新开业的弄堂式商业红寿坊吸引了大批游客打卡：
该项目的东塔、西塔两栋写字楼也已竣工，但交付时间不长，亮灯的办公室寥寥无几。
近年来，长寿路已建成旭辉大厦、大洋经典天安前树两个商业及办公项目：
加上之前的金沙金融广场、恒大广场大厦、元达大厦、世纪商务大厦等，更增添了几分商业、商务的气息。
虽然亚洲新生活广场正在装修，人气已经没了，但是189弄购物中心和春天购物中心规模不大，档次也不高。
但好处是楼盘总量多了，长寿路的商业、办公楼总量比以前有大幅增加，规模也有所提升。
长寿路还打造了全市首个各类人才重要聚集地，在城市更新、产业人才引进等方面领先于附近的江宁路、曹家渡。
静安区的江宁路与曹家渡均被纳入CAZ，未来将会有不少的城市更新行动，而毗邻CAZ的长寿路无疑将从中受益。
目前，长寿路已率先进行城市更新，打造了上述商业、办公名片。
将来这些区域的发展将会串联起来，长寿路的地位也会逐渐上升。
当然，长寿路的二手房产品并不是很高端，无法形成像大宁、瑞虹新城、新江湾城这样的中高端住宅社区。
但相较于这些区域，长寿路的房价足够便宜，且距离市中心更近，给需要住房的人提供了一个性价比较高的内环居住机会。
浦西内环区域大部分为CAZ，意味着2035年之前会有更多的老旧住宅楼被拆除，改建成商业办公。
这将使得长寿路商品房社区越来越稀缺。
长寿路以新建小区为主，房龄在20年左右，几乎没有破旧房屋，在上海内环中具有很大的竞争优势。
所以我们也得庆幸长寿路没有建成CAZ，让我们有机会住内环的二手房，捡便宜。
04
总体来说，长寿路在上海市中心可能不算是一个繁华的商圈，产业层次和宜居性不是很高，也没有什么大的规划。
但长寿路地理位置独特，区位优势远胜虹口、杨浦等地。
长寿路犹如一块狭长的宝石，镶嵌在静安寺和南京西路CBD中心地带，生活、上班都非常方便！
由于历史的原因，长寿路缺少代表海派文化的发展底蕴，地段也不是很显赫，但那是老一辈人的认知。
如今，长寿路正努力变得更好，以便能够被新上海人所接受。
过去这片土地错过了发展成为CAZ的机会，但如今它正在不断转型升级，其价值等待我们重新发掘。
展望未来，当静安邻居的实力增强、CAZ全面建成后，长寿路的真正价值才会得到体现，长寿路必将以崭新的面貌呈现在世人面前。
长寿路只需要紧贴静安，周边真如、桃浦、长丰等地的发展其实和长寿路关系不大。
对于预算有限、看重房龄、想在内环内安家的人来说，长寿路无疑是理想的选择！
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编辑 | Ring Line Consulting
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