编者按：本文来自微信公众号，作者 邵晓宁
在这个人们普遍抱怨房价高的年代，一些超低房价的曝光似乎更让人恼火。
两个月前，东北边境小镇鹤岗爆红，有人在网上透露，这里三五万元的房子随处可见，一套320平米的复式小高层只要15万元。
威海乳山最近又火了起来，据媒体报道，该地区二手房价格约为新房的一半，而这个价格甚至比10年前还要低，顶层阁楼的单价甚至可以低至每平方米1800元。
乳山隶属于山东省威海市，地处青岛、威海、烟台三地交汇处腹地，拥有得天独厚的海景资源，与威海一样，也推出了全域旅游的“海景房”。
今天我们要说的乳山超低价房源就位于乳山银滩旅游度假村，这里的房子全部都是海景房。
盛夏已至，北方一年中最难熬的时节，但在乳山，却依然清风徐徐，环境舒适威海房价?，因此乳山又被誉为“中国长寿之乡”。
每年这个时候，来自全国各地的“看房团”也开始涌向威海，但今年的销售情况却不如预期，相反，“鬼城”、“新房半价也卖不出去”、“最遗憾的海景房”等对这座人气小镇的吐槽开始充斥屏幕。
那么，乳山海景房的真实情况到底如何呢？
安居客数据显示，2018年8月至2019年7月，乳山银滩二手房均价4021元/平方米，最低价2250元/平方米，最高价5405元/平方米，二手房价格区间大概在2000元/平方米-5000元/平方米。
据当地销售人员介绍，乳山市新建楼盘普遍采用框架结构，售价在每平方米8000元至12000元不等，新房与二手房价格差距巨大，因此乳山二手房价格确实“减半”。
不过至于“1800元/平方米”，已经确认这是银滩最早建成的一批老旧房屋，甚至属于危房，因此并没有什么实际讨论意义。
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据网上披露的信息显示，乳山银滩在2000年左右加速海景房建设，在东西20公里海岸线上建设了大大小小的海景房项目200余栋。
据乳山市年鉴统计，2000年至2005年，乳山市房地产投资总额由0.88亿元猛增至7.53亿元。
2007年至2010年，乳山房地产业发展达到顶峰，2007年乳山房地产总投资完成35亿元，比上年增长116.05%，销售面积119.25万平方米。此后至2010年均保持高位运行，2010年投资完成33.1亿元，销售面积128万平方米。
但乳山毕竟只是一座小城市，如此大规模兴建海景房也存在隐患。正如当地市民所形容，“就算把乳山市的人口全部填满，也填不满。”
虽然2013年乳山市房地产竣工面积还不及2010年巅峰时期的一半，但这并不妨碍银滩烂尾海景房的出现。
一些开发商因此进入破产清算程序，有的公司老板甚至因合同欺诈而被判入狱。
乳山这些海景房的主要购买力来自全国各地的投资商。《乳山年鉴》这样描述当年的盛况：“2006年，银滩旅游度假区房地产市场开发销售形势良好，北京、天津、青岛等大中城市市民纷纷来此购房、投资房地产，房地产市场开发量和房价持续上涨。”
作为旅游资产，乳山的尴尬点在于气候，虽然这里的夏天有着北方难得的凉爽，但是这里的冬天却并不温暖，而且乳山的房屋基本没有暖气，所以住在这些海景房里的业主大多都是候鸟。
人们通常在夏季最热的时候在这里住上几个月，国庆节前后才离开，导致这些海景房空置率很高，入住率不足10%。威海当地居民也把这里称为“鬼城”。
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2017年，全国三四线房地产市场经历了一波高速增长，受整体环境影响，威海房地产市场也迎来了一波高潮。
从2017年3月份开始，威海房价大幅上涨，突破7000，超越烟台，成为山东省房价第三的城市。乳山的新房价格也趁机突破8000，让人瞠目结舌。
从目前来看，2017年至今，威海房价涨幅超过25%，位居全国百强城市前列。
总体来看，此次全国三四线城市房价普遍上涨的原因是棚改安置房货币化，对三四线楼市的“定向投放”开启了这一轮持续两年的牛市。
但转折出现在2018年7月，全国三四线城市棚改货币支持力度大幅缩减，有官方媒体甚至认为“棚改货币安置方式没有必要保留”。也是从此时起，国家开发银行对棚改债券的发放采取了相对谨慎的态度，三四线城市房地产市场增速开始放缓。
今年的消息是，由于2019年大部分城市棚改计划数量减少了一半，自5月份起棚改已经连续两个月暂停，这说明三四线城市的房地产市场已经完全停滞。
我们再回顾一下威海楼市的情况，据威海房地产交易网数据显示，2019年6月威海市住宅成交套数较2018年同比下降46.3%，较2014年6月下降29%。
我们再来看乳山的情况，据公开数据统计，今年6月乳山市新房均价为4641元/平方米，环比上涨0.13%，同比下降20.62%。
请注意，这里我们提到的数据是乳山市的均价，但正如文章第一部分提到的，在乳山如果购买一个海景房的新建楼盘，价格会在8000-10000元/平米左右，二手房的价格会更低威海房价?，甚至不到新房价格的一半。
这就意味着，如果你在乳山投资了一套新房，那么将来当你把这套房子卖掉的时候，价值就会贬值一半。
今天乳山乃至威海的案例告诉我们一个道理，在“房住不炒”的当下，除了自住，请远离三四线城市的一切房地产投资活动，同时也要警惕各种名目繁多的旅游地产项目，请大家一定要看清这个趋势。
