在行业里，这句话是很多人都推崇的价值逻辑。
最重要的因素就是人口，当一个地区有源源不断的人口输入，需求量肯定会增加，那么这个地方必然会成为大家追逐的对象。
在此情况下，房价的走势不言而喻。
前不久浦东公布了浦东部分区域人口数据排名。那么今天我们就以浦东为重点，从人口角度来分析一下浦东部分区域的房产价值：
（注：本人口数据仅包括排名前3位的地区和排名后3位的地区。数据来源：浦东新闻）
下图为浦东各板块当前房价数据（数据来源：在线房产）：
第一：户籍人口
户籍人口：指户籍在浦东新区的人口，即浦东本地人。
户籍人口多的地方往往发展得更早、更充分，而且大多是生活气息浓厚的地方，对于广阔的浦东来说，这样的区域非常利于居住。
如果你考虑自己居住在那里并且位置合适，那么这个区域绝对值得考虑。
浦东新区户籍人口最多/最少的六个区域如下：
第二：实际常住人口
实有户籍人口是指实际居住在浦东户籍所在地的本地人，更能代表一个地区内生活条件得到改善的人口数量。
换言之，对房地产市场而言，登记在册的居民越多，该地区寻求改善生活水平的人就越多。改善需求将不断推高该地区二手房的价格。
这样的区域无论自住还是投资都非常适合。
实际登记人口最多/最少的六个地区如下：
第三：来沪人员登记
登记在册的来沪游客是指从外地来上海的游客。
这些群体代表某个地区租房的人数和有紧急需求的人数。
此外，登记来上海的人数越多，该地区的产业、配套设施和生活成本就越有吸引力。
如果你已经拥有首套住房，买房只是为了资产配置，那么报名来沪人员最多的地区更值得考虑。
将来出租或者转售都不会特别困难。
浦东新区登记来沪人数最多/最少的6个地区如下：
第四名：实际人口最多的镇
实际人口是指：国外常住人口+来沪人口+在沪居住的实际户籍人口。
也可以粗略的看成是一个地区的人口总量，就像开头说的，人口代表着需求，所以这些人口多的地区，房产市场必然会非常火爆。
实际登记人口最多/最少的六个地区如下：
以上四条数据总结：
第一：三林在以上四个维度均排名前三。这意味着三林地区的人口是浦东最大的。
因此无论是投资还是自住，三林无疑是整个浦东最值得关注的区域之一。
我先简单介绍一下这个区域：
大三林位于浦东新区西南部，西临黄浦江，北临川杨河，东连北蔡、康桥，南临闵行浦江，是浦东的交通要塞！
其次，在11号线、8号线、6号线的支撑下，该区域吸引了不少市区外溢购房者，尤其是轨道交通沿线徐家汇、老西门、塘桥等地的购房者。
整个区域位置及配套十分优越。
此外，三林还拥有前滩、三林滨南等热门楼盘区域。
所以三林确实是浦东的一个热门楼盘。
第二：川沙。川沙是浦东户籍人口最多的区域，该区域的改善需求非常强烈。
而且川沙与虹桥都是上海新的城市副中心，规划效益非常好。
在张江的南拓中，张江科学城南部其实是属于川沙主城区的三个区域之一，双中心科技创新联动未来将给川沙带来巨大的利好。
可惜的是，近两年川沙的新房项目已经几乎脱销，供应极其稀缺。
但也正是因为如此，川沙才更值得房产投资。
第三：本世纪初浦东人口呈现“由西向东逐渐减少”的三级阶梯状分布，滨江地区是人口高度密集区。
近年来，随着城镇化进程，人口呈现“西迁东渐”趋势，大量人口向中部地区聚集。
其中康桥、三林、北蔡、周浦四镇人口相对密集：
一是这四个地区实体产业规模增大，引进了大量农民工；
同时该地区的生活成本相对沿江地区较低，对于有紧急需求的人来说非常有吸引力。
第四：万象镇在目前历次排名中排名垫底。
虽然该区域受到了临港新片区的积极影响，但新片区目前的发展重点仍然在临港主城。
因此，由于万象属于非常偏远的地区，目前又无大规模的规划效益，其人口流入仍然比较弱。
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人口密度：指单位面积土地上的人口数量。是衡量一个国家或地区人口分布的重要指标。
浦东总体人口密度分布呈现“沿江城区>沿海乡村”、“街道>乡镇”的特点。
截至2019年底，浦东中心城区人口密度约1.7万人/平方公里川沙房价一平方，外环线以外地区人口密度约6000人/平方公里。
浦东人口密度最高/最低的六个区域如下：
截至2020年4月，浦东人口密度为每平方公里4968.11人，密度最高的是潍坊新村街道，高于其后方14个镇街道人口密度值的总和。
为什么？
这就是潍坊街人口密度这么高的原因。
所以从房产投资的角度来说，人口密度越高的地方发展就越好，无论是投资还是自住都非常合适。
这是整篇文章的重点：人口增长率是决定一个地区房价能不能涨、涨多少、涨幅多快的根本因素。
人口增长率包括人口自然增长率和人口机械增长率。
人口自然增长率
指某一年人口自然增长率与同期平均总人口数之比，是反映人口再生产活动的综合指标。
简单地说，就是指一定时期人口自然增长率（出生人数减死亡人数）与该时期平均人口数的比值。
浦东新区人口自然增长率最高/最低的六个区域如下：
事实上，自2017年起，浦东户籍人口自然增长率已连续3年呈现负增长，2019年出生率约为7.4‰，死亡率为7.9‰。
不过，张江、南汇新城（临港新城）、唐镇等地的人口增速仍然相对较好。
原因是这三个板块非常年轻，开发时间还不长，而且该地区的浦东本地人也不多。
然而，由于这些地区拥有国家规划的工业用地，继续吸引高收入年轻人迁入。
这样，年轻人就成为这三个领域的主力军，自然带动人口自然增长率的上升。
此类区域比较适合向往年轻、活泼生活方式的购房者。
机械人口增长率
指一年内由于城市人口进出城市而增加或减少的人口绝对数量与同年平均总人口的比率。
浦东机械人口增长率最高/最低的6个区域如下：
近年来，浦东（含36个镇）人口增长率一直为正，2019年全区人口增长率为15.4‰。“增长人口”主要由人才政策引进的“新上海人”组成，他们大多居住在新建的社区住房中。
但南汇新城（临港新城）、金桥镇、唐镇则远高于这一平均水平。
原因在于南汇新城与金桥均享受着自贸区带来的人口涌入，其人口机械增长率遥遥领先，这并不难理解。
在唐镇，事实上也有不少人对于这一带房地产市场的火爆表示不理解。
由于唐镇地处外环线外，目前在售的新房均距离轨道交通1公里以上，区域基础设施较年轻、不完善。
但在这样的地方，新房价格却高达6.7万元每平方米，离城市副中心闵行莘庄只差一步之遥。
为什么房价高涨，这里依然如此受欢迎？
人口机械增长率就很好的解释了这个问题，背靠张江的唐镇，拥有浦东第三大人口输入能力。
这些高收入的年轻人很认可这个区域，也认可这个区域6.7万左右的新房，这样的介绍也让唐镇的未来非常值得期待。
所以，唐真价格这么高，受欢迎程度这么高，也是有道理的。
这样的行业前景光明。
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