现实中，韩国炒房者因房价波动而损失个人财产的案例不胜枚举。即使短期内获利，这种追逐房价上涨的行为也可能存在风险。过度投机进一步加剧了房地产市场的不稳定性，给整体经济环境带来了不确定性。
说到韩国社会问题，很多人首先想到的是低结婚率和低生育率。其实，韩国的房地产问题和婚育问题交织在一起：低生育率会导致房地产需求减少、开发建设项目低迷，从而影响当地经济；而住房压力则落在特定人群身上，成为他们选择不结婚、不生孩子的原因之一。
社会学专业作家赵南珠长期关注韩国现代都市问题，长期致力于呈现都市女性的家庭困境，近年来也将关注点转向韩国住房与房地产问题。
买房还是租房？
2019年，赵南珠凭借小说《82年生的金智英》被中国读者熟知。小说中的金智英是一个原本在一家小型公关公司工作的“乖乖女”，31岁结婚，33岁生下女儿，离开职场抚养孩子。丈夫在首尔一家中型IT（信息技术）公司工作，每周只有一天休息时间。金智英的故事之所以能引起读者的共鸣房地产调控建议，是因为她在经历产后抑郁症后，出现了精神分裂症的症状。有时，金智英会用大学好友的口吻说话。“朋友”与自己两种性格之间的挣扎，帮助金智英讲述了自己作为女性不得不做出的妥协，以及妥协背后不公平的待遇。
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金智英的上一代是从零开始跨入中产阶级的，父亲是公务员，母亲是家庭主妇，还有一个大她两岁的姐姐和一个小她五岁的弟弟。金智英一家原本住在一套33平米的平房里，没有门的厨房和卫生间是仅有的两个房间。她上小学五年级的时候，全家搬进了新建的临街独栋楼，面积比以前扩大了一倍。她的新家在三楼，有三间卧室和一个客厅（客厅和餐厅）以及一个卫生间。新家的财富主要来自两方面，一是父亲一点一点积累下来的工资，二是母亲银行理财、储蓄的收入。
当时金智英一家的住房状况如何？韩国过去几十年的住房状况与中国类似房地产调控建议，随着经济发展房价也不断上涨。1978年，由于通货膨胀率高企，地价、劳动力价格、建筑材料价格不断上涨，首尔房价迅速上涨。汝矣岛地区的公寓价格创下110万韩元的历史新高，几乎是1977年每坪60万韩元的两倍。
首尔房价整体呈上涨趋势，但各地区涨幅不一。以被视为韩国最贵公寓的狎鸥亭现代公寓为例，其价格是首尔市中心其他地方的两倍以上。2024年4月数据显示，在首尔房价持续波动、增长乏力的同时，以狎鸥亭现代公寓为代表的顶级公寓依然供不应求，房价仍在稳步上涨。其实，这一地区房地产业的发展与江南区的诞生和崛起密不可分。1975年，首尔市重新规划城市，当时瑞草区除方背洞一带外，划归新设立的江南区管理，江南区由此诞生。1976年，盘浦洞、狎鸥亭洞、清潭洞、道谷洞被划定为“公寓区”。这些地区如今都是著名的富人区，现代建设公司就在这一年开发建造了狎鸥亭现代公寓，这栋来自韩国房地产鼎盛时期的建筑，至今仍是顶级公寓的代表。
韩国政府对于房地产业发展的态度是扶持引导，在上升趋势过快时出台政策，在行政上防止住房差距过大。1981年，韩国政府修改了《住宅用地开发促进法》，允许政府征用大量住宅建设所需的宅基地，用于开发和供应住宅用地。此次修改的目的，是为了解决城市住房的迫切问题，防止房价过快上涨。韩国普通居民渴望拥有自己的住房，转向更加现代的生活方式。在这个阶段，他们大多顺应时代潮流，搬进新公寓。小说中金智英一家正是如此，他们从平房搬到了街边的独栋建筑，在住房层面过上了中产阶级的生活。
金智英一家是幸运的。由于政府对房价的调控并不总是有效，缺乏足够资金、买不起房产的居民只能靠租房过活。在韩国，租房是一件很常见的事情。
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赵南珠在报告文学集《她的名字是》的另一篇短篇小说中，讲述了租房女性的故事。她笔下的一位女性，由于首付不断上涨，结婚五年后花光了购房预存本中的钱。夫妻俩只能续租现在的公寓，放弃了筹划已久的买房计划。还有一对夫妻，一年前刚买了房，每月需要还200万韩元的贷款。当时，两人都失业了，考虑卖掉房子，在附近租房。但由于房地产行业整体疲软，房地产中介无房可供，各种出租房源都供不应求。信用贷款、保单贷款、债务账户等贷款种类和金额越来越多，他们感到迷茫和沮丧。
韩国租房主要有两种类型：月租（月贳）和全租（傳贳）。月租者需要缴纳一定数额的押金，每月向房东缴纳房租，押金一般为10个月的房租。合约到期后，如果房东提供的家电没有损坏，押金会全额退还。
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很多业主拥有多套房产，买房时通常会申请贷款，每个月收的房租用来还利息。为什么他们在资金压力如此之大的情况下，还是选择贷款买房呢？最重要的原因是他们认为房价趋势一定会上涨，越早贷款，承担的利息就越少；更进一步的原因是他们认为通胀等种种原因可能会导致房租上涨，而贷款和利息的价值相对稳定，对于早期借款人来说，这意味着还款额的减少。
第二种租房方式为韩国独有，被称为全额租房。这种情况下，租客向房东缴纳约相当于房产实际价值30%至90%的押金，不再按月支付房租。租期结束后，房东将押金全额返还给租客。在合同期间，房东可以用押金进行经营或投资，也可以存入银行赚取利息。由于通货膨胀、股价不稳定等金融风险，近年来全额租房的收益有所下降，甚至出现租客在合同到期后拿不回押金的情况。这种情况让很多人因为租房而陷入债务危机。
因此在个人生活方面，2011年韩国网络用语中出现了“三弃一代”一词，指放弃爱情、婚姻、生育的一代年轻人。由此衍生出“五弃一代”和“七弃一代”，分别是放弃人际关系和购房、放弃梦想和希望。
对于年轻人来说，拥有一套属于自己的房子似乎是一个遥不可及的幻想。房价涨跌、买卖，都不再是年轻人关心的问题。宏观层面，政府又该如何应对年轻人的住房困境？房价调控与旧城改造、新城重建息息相关。赵南柱的《徐映东的故事》就讲述了各类人群面对房价，各自为自己的利益而战的故事。
徐迎东：房地产的预言与寓言
西荣洞是一个虚构的地名，故事发生在首尔市中心一个不太受欢迎的住宅区。根据小说中的描述，“这里离地铁站、江南、钟路、麻浦、金浦机场、仁川机场都很近，去哪里都很方便”和“西荣洞的学区不比江南差”，原型很可能是在类似于九老区或永登浦区的地区。在首尔大部分地区房价不断上涨的当下，九老区和永登浦区的房价相对落后。住在这里的人们，无论是房主还是租客，每天都为自己的家而烦恼。可以说，《西荣洞的故事》的核心就是人与房地产的关系。
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小说中的故事大多写于2020年至2021年之间，当时韩国房地产市场正处于快速增长时期。2020年，韩国房屋买卖价格上涨了8.3%，2021年则上涨了15%。为了拥有自己的房子，韩国人拼命攒钱，但看到房价涨幅远超自己的工资承受能力，不得不放弃买房。即便退而求其次，全租房的价格也会随着房价上涨而上涨，有些人甚至付不起全额租金押金。相反，经济条件较好的韩国人则把买房当成房产保值增值的投资手段。
然而2023年，这群人也遭遇了重创。这一年，韩国房地产市场陷入低迷，但银行贷款利率却居高不下。房价下跌，房地产并没有因为房源增多而变得更加火爆，反而因为人们失去了投资信心而跌到了冰点。持有房产的人无法卖掉房子还贷款，只能眼睁睁地看着房价下跌。
为了恢复房地产市场秩序，政府动用行政手段维持房价稳定。2016年，韩国政府制定《房地产交易申报法》，要求包括外国人在内的所有买卖双方都必须向政府申报。如果不按照规定申报，可能面临罚款、没收房产等风险。政府此举是为了控制房地产垄断，惩罚买卖租房的虚假信息，保护交易者的利益。
此类政策在实际效用上收效甚微。魔鬼总是比善良强大，房地产销售的营销手段层出不穷。最常见的手段就是舆情操纵。房地产团队利用普通民众的投机心理，夸大或虚构实际政策中涉及的“新城规划”、“道路扩建”，让人相信购买房产未来一定会升值。反过来，居民为了增强对房产所在社区的归属感和优越感，也希望房价上涨。
小说集《西荣洞的故事》的第一篇故事《春爸（新成员）》就表达了人们“房价涨了不开心，房价跌了也不开心”的矛盾心理。读者翻到小说第一页，眼前便出现了一张论坛截图。一位名为“春爸（新成员）”的用户在社区论坛上传了一篇题为《西荣洞的居民真淳朴》的帖子。这篇帖子的主要目的有两个，一方面表达了自己辛辛苦苦攒钱买房，但房价一点都不涨的委屈，仿佛是自我贬低；另一方面也对居民提出质疑，认为居住在西荣洞的人们被房地产中介和低价卖家欺骗了，暗示居民应该团结起来，集体表达对房价波动下跌的抗议。
小说冲突的核心是房价，但文笔却像侦探小说一样，给出了三个可能的开户人选，让读者判断到底是谁躲在网络背后，向房产中介和当地社区发起挑战。
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第一名嫌疑人是代表着挣钱养家却一事无成的普通工薪阶层的永根。他前年搬进了西荣洞东亚一期公寓，有一个一岁的女儿，名叫春儿。永根夫妇攒了1亿韩元作为房屋首付，父母各给了1亿韩元，其余房价来自银行贷款。今年年初，他决定搬家，但因为西荣洞房价太低，卖房过程并不顺利。永根就像一个孤身一人的房地产投机者，在门户网站上卖房，每周稳步加价5000万韩元。夏天行情好的时候，每天早中晚都有人来看房，一度到了签约阶段，但永根盼望能以更高的价格卖出房子，最终没有确定合同。秋天，房地产市场又恢复了平静，龙根因为失去了看似已经掌握在自己手中的钱而睡不着觉、吃不着饭。
第二个嫌疑人是小灿的母亲，她代表的是回国的高学历人群。高中时就读于外语高中，后考入韩国顶尖大学SKY（首尔大学、高丽大学、延世大学的首字母）之一的延世大学。如此优秀的母亲，没有送小灿去辅导班，而是自学成才，把小灿培养成了一个综合素质极其优秀的孩子。她在孩子小灿上四年级时创办了辅导班，次年又拓展为英语、数学辅导班，主攻西永洞一带的辅导教育。人们怀疑，小灿母亲之所以希望房价上涨，是因为她的哥哥是房地产中介。房产升值意味着她的辅导生意和哥哥的房地产销售工作将能够不断开疆拓土，开辟新天地。事实上，小灿母亲的辅导班也面临不少困境。辅导班规模扩大后，场地租金也涨了不少，她不得不用自己的房子作抵押向银行借钱来维持辅导班的运营，为了增加收入，她只能大幅度增加学生人数，但她已经感觉力不从心了。
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第三名嫌疑人名叫安成福，是享受时代红利的上一代人，身份是徐英东的居民代表。安成福四处奔走，推动政府在所住小区附近修建地铁出入口、在徐英东现有物流仓库位置新建公共图书馆、在拆迁区新建公园。在管理人员眼中，安成福是一块用钱也收买不了的“眼中钉”。他费尽心机要求更换房地产开发公司、整合治安岗亭，整天跑到区政府、市政府。然而现实与预期不符，地铁出入口规划迟迟没有消息，物流仓库位置决定修建廉租房。安成福向政府提出的建议没有奏效，也失去了居民的信任。安成福被质疑的原因是，他为即将结婚的女儿在徐英东购买了新房，而女儿的婚姻实力与房产实力高度相关。
每一个期待房价上涨的居民都有自己的算盘，但努力都是白费。现实中，韩国投机者因房价波动而损失个人财产的案例不胜枚举。即使短期内获利，这种追逐房价上涨的行为也可能存在风险。过度投机进一步加剧了房地产市场的不稳定性，给整体经济环境带来了不确定性。
进退维谷：房地产复苏难题
问题是，韩国政府在过去几十年对首尔房地产调控的宏观思路有哪些变化？现任首尔市长吴世勋一直致力于首尔的发展，是政府主导型房地产复兴的典型。
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吴世勋是第33、34、38、39任首尔市长，自2006年起主持兴建多项土木工程，并兴建了包括东大门设计广场（DDP）、汉江公园等多座地标性建筑。这些举措无疑提升了首尔作为国际化都市的吸引力，提升了居民的幸福指数。在吴世勋的政策支持下，汉江公园的建设以江南、江北、岛屿为中心，甚至延伸到京畿道地区。每年春天，汝矣岛汉江公园都是赏樱胜地，其他汉江公园也承担着首尔市的文化休闲功能。
在房地产方面，吴世勋的目的是希望政府放松对房屋销售的管制，通过建房扩大房屋供应量，试图稳定房价。在他看来，推动房价上涨的决定性因素是消费者的心理，而不是通货膨胀率、成本价等其他因素。因此，政府应该利用和引导民众的消费心理。消费者的心理不仅受到房地产供应量的影响，更重要的决定因素是重点区域的房价。在吴世勋看来，江南是首尔房价的关键，这里是首尔投资风险最低的区域，因为即使其他地方的房价都在下跌，江南房价还能上涨。由于购房者对江南的房产最有信心，他们的需求也集中在这里。如果政府只是一刀切地控制房地产销售，不提高江南的建筑容积率，就不会真正击中消费者的需求点，政策也只是治标不治本。换言之，政策不应该严控销售，让消费者排队等待房地产交易，而应该通过建设项目，让消费者有实际的购房预期。
因此，吴世勋提出口号，废除汉江沿岸建筑不得高于35层的规定，允许建筑高度上升到50层。这样，重点地区就能提供更多住房。容积率提高，房地产供给更贴近实际需求，销售价格波动自然回归正常市场规律。
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取消汉江沿岸公寓35层高限制，是吴世勋“汉江复兴”蓝图的一部分。2022年3月发布的《首尔市基本计划2040》规划了首尔未来的发展方向。除了取消高度限制，该计划还谈到改造日常生活空间以实现“步行日常生活圈”、改造“以滨水区为中心”的空间结构、重新提升首尔市中心、汝矣岛、江南“三城区”活力、“地上铁路地下化”，以及建设促进自动驾驶等未来交通方式的枢纽。
根据吴世勋的首尔城市规划，四条南北轴线和一条东西轴线是首尔未来发展的趋势和重点。光化门至市政厅为“国家轴线”，主要行政单位集中于此；仁寺洞至明洞为“历史文化旅游轴线”，集中了传统建筑，是韩国文化变迁的缩影；以世运购物街和清溪川为中心，为“南北绿化轴线”，是市民休闲居住的好去处；以东大门设计广场为核心的南北街区成为“复合文化轴线”，是新兴设计产业和文化交流的场所。东西向的“全球产业轴线”西起光化门，东至东大门设计广场，连接着四条南北轴线。未来首尔市不仅要抓住江南传统强势地产，更要探索新的规划方式，挖掘新的振兴重点。
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总体来说，吴世勋的城市规划策略和他的房地产开发思路是一脉相承的，城市规划不仅要考虑惠民项目，经济性上也要提供未来需求的可能性。可以想象，自《规划》发布以来，房地产投资者和投机者纷纷将目光聚焦在涉及的轴线区域，当房地产出现投机区域时，政府对其他区域的监管力度就可以相对减轻。用乐观的话来形容，吴世勋的这一举措，是以疏导而非堵截的方式，引导房地产市场的发展方向；用悲观的话来形容，吴世勋则是以制造新矛盾的方式，转移人们对旧矛盾的注意力。
事实上，赵南珠的《西荣洞的故事》准确地描绘了人们对政策的期待，以及由此产生的房地产投资目标。小说中，被认为暗中推高房价的居民代表安承福，就是曾经乘坐时代电梯，利用房地产销售法的漏洞致富的典型例子。
安承福1979年开始在西荣洞附近的煤炭工厂工作。由于当时对房地产的购买、转让和持有没有税收，安承福以类似投机的方式不断买卖房地产。他买下房子后，不断四处奔走游说，运气好的话，在韩国高速发展时期，小区附近建起了地铁站、百货公司、地下通道，甚至在某房产附近建起了大型数码城。安宝美小时候经常搬家，因为父亲为了资产增值，不断买卖房子。他看上去是个老实勤劳的老工人，但实际上对房地产和税收极其敏感。安承福以自己的名义买了一套公寓，送给女儿安宝美居住。这并不是出于对女儿的爱，而是因为他知道国税局对资金来源的把关非常严格。如果20多岁、收入不高的安宝妹以自己的名义购置房产，可能会带来不必要的麻烦。他还建议安宝妹研究认购政策，尝试申请首套房或新婚房。赵南柱在讲到安成福的致富故事时，非常直言不讳地谴责了安成福出于私心用各种手段抬高当地房价的行为。
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安承福的房地产投资策略是利用法律漏洞和政策预期获取私利，但这种行为相比其背后政府主导的城市建设项目，只不过是大政策下的一粒尘埃。现实中，吴世勋早在2006年就开始在首尔的房地产开发和城市建设上有所作为。2009年，光化门空间改造作为市中心重建项目的一部分开始，耗资约500亿韩元。东大门设计广场的设计建设耗资约4200亿韩元。汉江公园的建设耗资约4000亿韩元。
为了支撑庞大的城市建设项目，吴世勋任内首尔市财政长期处于赤字状态。反对吴世勋当选首尔市长的人士表示，吴世勋宁愿花巨资进行大规模建设，也不愿为学生提供免费午餐。他的竞争对手、2011年至2020年任首尔市长的朴元淳上任后就签署了一项预算计划，为小学生提供免费学校餐。
在预算使用上，吴世勋的形象似乎变成了一个更喜欢精英主义而不是关心民众的首尔市长。他面临左右争斗的困境，不仅因为民众在为自己的利益而战，也因为平均主义的民粹主义趋势。类似的困境似乎继续困扰着吴世勋。城市发展能否带来持续的动力来刺激经济？土地和房价上涨带来的市场利润如何通过财政税收的方式，最终回归到民众的生活中？最后回到土地和居民关系本身，韩国如何通过良性的房地产政策缓解人口矛盾？
从2024年开始，韩国政府将为有新生儿的家庭提供购房和租房贷款。房地产政策和人口政策似乎已成为韩国政府改善社会问题的两大工具，但这些政策是否被接受、效果如何，仍需时间检验。吴世勋面临的挑战，不仅包括城市发展带来的经济效益，还有对社会公平和人民福祉的担忧。城市发展带来的地价和房价上涨，必须通过有效的财税政策，回馈给民众，实现社会公平和稳定。
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