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Q：问题：荆先生您好！前面已经向您请教过了，现在想进一步问您：我比较保守，目前首付65万，是首套房贷资格。我家在大兴龙湖还有一套三居室，可以卖52万左右。方案一：目前首付加贷款，总金额780到880，投资居住分开。目前主要看了华芳逸城、青年汇嘉园、来珍花园北区，可以买一套两居室。买房之后就出租，在西直门附近租房。
方案二：总金额780~880，自住保值，可以买韦伯豪花园一居室，但住不够，要换两居室。方案三：我是不是需要把龙湖的房子卖掉，增加首付和贷款，把总金额提高到1700左右，可以买国星花园三居室或者韦伯豪三居室，但感觉压力很大。请问：1、方案一的几个小区排名如何？另外，同一个小区，是不是楼层越高升值越大？2、方案二和方案一对比，哪个好？3、方案三你有什么建议？有没有更好的方案？辛苦了！谢谢
A：答；您好，1、关于总价布局方案，如果龙湖的房子近五年表现不错，可以留着以后能受益于亦庄市场再布局，因为大兴基本上所有行情都集中在亦庄附近，如果房子出了亦庄的辐射范围，其实留着也没意义，像大兴这种单靠亦庄支撑的区域，大规模上涨的概率比较小。您可以通过星球精华专栏里的16#北京区2017-2022房地产涨幅盈利分析（历史成交大数据）这篇文章，查看您近五年所持有房子的行情；
2、关于同一小区不同户型的房子的价值逻辑，对于资源好的同一区域的房子，楼层好、户型好、楼栋好的当然好，但这并不意味着楼层差、户型差的房子就一定不好。主要还是看你的入手价。如果你买的房子楼层好、户型好、楼栋好的，但是价格离谱，明显高于现在的市场价，价格越高透支的时间越长，只能走长线。相反，如果入手价很好，哪怕楼层或户型不是那么好，只要价格好，短期内也能占得先机。关于小区排序：优先来真，其次是华芳、青年汇，如果买了之后住不下去的伟百濠，就不用考虑了，祝你好运！
Q：问题：您好！我刚到北京安家，老婆在新源里星源汇有一套70平左右的房子，目前空置，装修不错，不想出租，一家三口和公婆一起住。我打算在大兴义和庄未来云城买一套三居室新房，2024年底交房，打算自己和父母住，既满足基本生活需要，又可以投资。
重点：一是离京雄高铁大兴站、黄村火车站地铁站都很近，未来还有S6线的规划，我以后可能会去雄安上班，所以准备高铁通勤，就算不去雄安，坐高铁到西站上班好像也方便。二是看好大兴新城的规划，义和庄周边应该有很大的发展潜力。问：一是这个时候在大兴高铁站买新房明智吗？二是星源汇的住宅楼如何处理？
A：答：你好，这些过于偏远的区域我在星精专栏11#文章《北京七个行政区边缘房价赚幅与判断》中已经做过详细分析，建议你看完整篇文章。北京周边地区和北京几个边境地区是卫星城的概念，流入这些地区的人口购买力非常弱，当地是否具备核心产业支撑，未来增长空间不大。星精专栏81#文章《北京房产投资的核心逻辑与原则》详细阐述了北京房价轮动的规律；大兴线的涨幅是从最北边的西红门依次到高米店、枣园，最后到天宫院；西红门已经属于通勤住宅板块；大兴新城规划得再好，最终还是要看产业的落地，没有产业集聚，轮动很难！
西红门会发展什么产业，比如互联网、新媒体；亦庄会发展什么产业，比如中金公司；产业也分一流、二流、三流；这类产业的购买力和卫星城有很大的差别。投资不是DB，投资房产就是趁着这个城市、这个区域的经济增长，获得一定的回报。不建议买进大兴高铁站，不确定性太多，不然亏损概率很大。投资是机会成本，效率第一原则，只有搭乘这个城市最快的经济列车，才能获得一定的、丰厚的回报。如果条件允许，当然选择确定性强的板块，最好看看亦庄的核心或者外溢板块北京顺义房价会升值吗，比如旧宫、瀛海；如果新源里没有更好的投资产品或者资金需求，就留着吧；建议仔细阅读星球精华专栏第81篇《北京房产投资的核心逻辑与原则》；祝您一切顺利！
Q：问题：您好，景先生。我和妻子都在金融街上班，目前父母在石景山麓谷元阳秦山水拥有一套三居室自住公寓，平时我们两个一个人住，上下班坐地铁需要40-50分钟（可以接受的通勤时间范围）。父母偶尔来北京一起住。我们计划未来两年要一个孩子，父母双方都即将退休，可能会长期来北京帮忙照顾孩子。加上最近房价处于一个小低谷，我们想在半年到一年内买一套两居室作为我们的首套房和首笔贷款（至少能把一居室换成两居室）。目前能拿出400-500万元首付，能承担500万元以内的贷款，不考虑卖掉父母名下的三居室。希望想买的房子能保值增值（方便以后置换，体现现在买车的意义），社区环境好，房子是二手的，学区比石景山学区好，是个加分项。老婆是西城户口集体户，但是以后学区政策不明朗，买西城海淀的房子就更好了，但是以后上学前也可以置换，所以我们的首要任务是保值增值。这个房子可以自住也可以不自住。现在有四个想法
1、买西城的公房（为了拿到直接的高额贷款）。前期看了月坛、金融街，首套房贷500万，可以在月坛买一套小两居，比如物资部大院，离工作地点近，但一般都有一定的学区溢价，而且房子很旧，没有电梯；如果有电梯的公房，基本都是塔楼、筒子楼，楼道环境差，没有社区；环境稍微好一点的两居室基本都要1000多万，很少卖出去。
2、在西城买个商业物业（为了买二手房）。前期看了广外和淘白，首套房贷只能300万，考虑加点杠杆，800万可以买到朝向不好的一居室（可以改成两居室），比如东西向的西园台，北向的庄胜。也看了远见名园，但自住房没有达到我的预期，中信城等优质小区远远超出我的预算。不知道以后卖小户型的时候，哪些小区会比较抢手。
3、买海淀区地铁沿线二手房。我初步看了五棵松、万寿路等，新兴时代950多万可以买到两居室，但目前没房，只有底层909万。永定翠庭小区比较新，但只有东西两居室，小户型1000万，大户型1200万；永定翠庭还有一套朝南的一居室830万，但目前没房，可以再等等，而且一般是连车位一起卖，加价50万。
4、在秦山水再买一套两居室，900万也要在房贷的基础上再加杠杆，好处是自己住可以，肯定不用租出去，方便自己和父母互相照顾。但坏处也很明显，都在石景山，对学区没有帮助，孤注一掷，不知道秦山水以后置换还有没有涨价空间；以上四个方案哪个比较合理？大家对街区、社区买房有什么建议吗？谢谢！
A：答；你好，1、鲁谷是刚需区域，接收海淀、西城溢出，元阳秦山水品质价格在整个区域都比较高，所以涨价势头有点不足，只能说这个项目保值性不错，因为没有竞品。上升空间跟市场有关，如果海淀、西城出现大规模房价上涨，龙头地位上升喘息之后，这个项目就会上涨，如果不想费心买这个项目，也没什么不可以的；2、如果不考虑鲁谷，可以重点关注五棵松区域，复兴路79号、新兴时代、永定华庭是三个保值性不错的项目。您可以通过星球精华专栏16#北京区2017-2022房地产增长回报分析（历史交易大数据）查看楼盘项目详细市场行情；
越是没有房源，或者一有房源就卖的房子越值得买。两居室比一居室、套房子流动性和升值空间都好，有条件的话尽量选择两居室；永定翠庭稍微贵一点，也是老公房小区，西城居住体验不如海淀。其次西城有学区问题，现在不需要学区，从投资角度来说，没必要挤进西城。五棵松距离麓谷、金融街都在合理距离内，要么在原地买，要么在五棵松买，这两个选择比较稳妥，不管买麓谷还是五棵松，以后升级置换的时候流动性和增值性都有保障；西城不确定性太多。祝你一切顺利！
Q：问题：荆先生您好，看了您的文章感觉受益匪浅。我们目前的情况是：在丰台大红门建新园有一套一居室，总价300万左右。我和老公还没领结婚证，有首置资格。考虑到近期打算要小孩，老人也要过来住，一居室不够，所以想尽快买房。我们目前手头有22万，我们两个人税后收入80+，算是比较稳定的收入。我在西城区工作，老公在北五环外工作。以下是我现在考虑的两个方案，希望您给点建议：
方案一，继续在同一个小区买一套户型更好的两居室，总价520万左右。这样我父母住一居室，我们住两居室，住得近，以后照顾孩子也方便。等以后孩子上学了，就把其中一套卖掉，在西城买一套学区房。但大红门的房子已经没有升值空间了，现在这套19年前买的一居室，咨询中介后，勉强能卖到和以前一样的价格，但中介费和几年的贷款利息都赔光了。
方案二：卖掉现在的一居室，把手头的钱凑齐，大概400万首付。我想在西城或者海淀买一套总价800万左右的两居室或者三居室，主要考虑保值和升值，如果以后换房，至少可以跑赢大盘。我们现在比较倾向于第二种方案，想听听你们的建议，有没有推荐的楼盘。
A：答；你好，置换升级不只是升级区域和户型，而是房屋综合资源的升级，可以换成同区域高等级的楼盘，也可以换成同级别高等级的楼盘或者高等级的楼盘，这是大方向，否则置换除了增加摩擦成本之外没有任何意义，怎么算都是亏的。我在星球精华专栏文章86#丰台跑赢大盘选房指南里做过丰台全区域分析，建议看全文。整个丰台优质区域很少，大红门资源很差，你不要再考虑这个区域了。其次要尽快制定下一步的行动计划，西城建议去广外，海淀建议去清河，可以关注的楼盘有远见名园和来真家园，同区域其他楼盘可以对比。重点关注这两处房产，您可以通过 Planet Essence 专栏文章《16#北京区2017-2022房产增长及收益分析（历史交易大数据）》查看这两处房产的详细市场行情
另外咨询大红门附近的房产中介，如果想卖房的话，交易周期大概是多久，如果成交好的话，就大致知道房子的周期了。这两套房子的学区风险比较小，2房更贴近你的预算，3房位置不太好不建议考虑，或者只能找西城的老公房，户型很小。以上两套房子升值空间不错，层高也高，未来很有可能又要换房了，错过了几年的行情，压缩面积拿优质房，享受接下来的持续行情，下次换房压力不会太大。建议仔细看星球精华专栏81#北京房产投资核心逻辑与原则，祝你一切顺利！
Q：问题：您好，景先生，看了您的文章，我也更加坚定了今年一定要买房的信念。我和伴侣都是新北京人，能拿出300万左右的首付，总预算在550-600万之间，想买一套既有成长性，又有通勤时间的房子，重点是小两居室。我在海淀西二旗附近上班，伴侣在西城金融街上班。之前我多看了朝阳一些区域（奥森、惠新西街、西坝河），但楼龄普遍过老，不可接受，未来成长性应该比较弱。接下来的计划是重点关注清河区。请问方先生：1.对于清河区，您最推荐我们预算的哪些房产项目？2.对于我们地理位置，还有哪些推荐的房源项目？我可以接受每天单程1.5小时通勤，我的伴侣也可以接受每天单程1小时通勤；期待荆先生的答复！
A：答：您好，感谢您的信任！如果离工作单位近，立水桥的北京北在价格和通勤方面应该在您的预期之内，其次是天通苑（不推荐）。如果离伴侣工作单位近，只能选择丽泽周边、草桥新园四区、万年花城四期，这三个项目品质尚可，而且都是预算内的2房。立水桥和草桥玉泉营保值性相对较强，您可以通过星球精华专栏的文章《16#北京区2017-2022房地产增长及收益分析（历史交易大数据）》查看这些项目近五年的详细市场行情；其他板块包括清河，只能选择区域内老项目，无论是住宅属性还是升值属性都相对较差
你可以先去看现场，如果觉得不适合，那么只能考虑投资和居住分离。一般两种情况我建议投资和居住分离。一种是工作区域综合资源比较一般，而你自己的筹码比较好，可选范围比较广，这种情况下如果在工作地点买房用于通勤，就是资源错配。还有一种情况是工作区域或者单位辐射的区域都是一线资源区域，预算内可选范围有限，只能买这些位置的二级板块尾盘，但是这些尾盘的市场行情不好。这两种情况一般建议以投资为主，刚需更看重的是房子未来的升值空间，因为未来大概率需要二次置换。如果首套没有受益于市场，楼市现在处于分化状态，二次置换压力很大。要么自己加钱，要么还是在同一个区域置换，只是位置不同，后期升级难度大。投资与居住分离，可以把目标定在全城，更容易选到有成长性的房子。建议仔细阅读星球精华专栏81#北京房产投资的核心逻辑与原则；祝你一切顺利！
Q：问题：您好，我的家庭情况及需求如下：1、家庭资产负债情况；我目前在顺义老石门96小区有一套房子，市值260万，暂时不想卖。一方面顺义这边行情不好卖，卖了还清贷款最多只能拿到100万，帮助不大。另一方面我还是想通过积分落户。我在天津有一套郊区房产，是准备给孩子落户的，总价100万，还有60多万的贷款。我在海外有100多万的股票，暂时不打算卖。跌太多了，等涨一点再买吧。
手头现金100万，预计2023年4月可以累积到130多万，夫妻俩还有其他信用余额50万（最高年化5%），可以考虑过桥后使用。综上所述，2023年4月可用现金+信用余额180万，再晚一点，到2023年底可以凑到200多万；家庭收入：夫妻俩税后家庭收入能达到120-140之间，扣除家庭开支，每年有90-100左右的结余是没问题的，目前每月还款1万多，两个人的公积金就可以覆盖，月还款能力尚可。
2、买房需求；原计划是给孩子上学买房，2023年孩子上幼儿园，小学的房子需要在2025年9月前解决。对学区没太大执念，稍微好一点的就可以了，不想太好高骛远。原计划是2024-2025年拿到400多万，然后杠杆买个700-800的房子，一次性解决改善和上学问题。后来看了你的帖子，感觉自己买房决策还是存在重大误区，现在的想法是2023年入手，看看能不能用手头现金+信用额度+jyd400买个500-600的小房子，主要目的是保值+学区。希望4-5年后升值比较明显，可以换到同学区内面积更大改良型的房子，到时候再换房子就来得及了，也不耽误孩子上学。
3.目标区域：我首先考虑了望京区域和朝阳大悦城。考虑望京的出发点是望京是互联网三极（中关村、望京、西二旗）之一，美团、阿里等公司聚集，购买力比较强，未来应该不会差。之前在望京新城租过房子，比较熟悉，觉得配套也还不错。综合以上，请帮我分析一下：
1.以我现在的情况，23岁入手合适吗？还是应该再攒点钱？ 2.如果选择望京，500-600万的预算应该考虑哪些社区？什么户型合适？ 3.现在500-600万的预算是不是有点激进？除了月供风险，JYD本身有什么大的风险吗？ 4.望京对我来说是最好的选择吗？还有没有更好的区域可以选择？ 5.以我的情况，大家还有什么建议吗？
A：答：你好，1、如果自身经济状况允许的话，建议尽早行动。如果这些龙头板块价格回落，卖家心态不弱，有的可能着急卖，可能有5左右的波动，有的则很坚挺，如果市场火爆，这些仓位也会第一轮上行，这是市场周期的规律。从现在的市场预期来看，明年3月到5月，房价涨的概率大于跌的概率，如果等到明年5月以后再入市，从时间上来说其实就是在增加我们的成本；
2、区域选择方面，建议去朝清找便宜，华房逸城65平一居和青年汇80平两居都在你预算之内，去朝清应该比望京好，望京只能去望京新城和几个老小区，这些楼盘流动性好，但是升值没有朝清好，详细行情你可以通过星精华专栏16#2017-2022年北京各区房产涨幅分析（历史成交大数据）文章查看；3、JYD唯一的风险就是套现，如果出现这种情况，可以换一家银行，在北京套现房产证非常容易，方法和渠道也很多，就算JYD停了，还有其他的贷款，本质是一样的，只是换个名字而已； 4、如果能建议卖掉天津、顺义的房产，收回一些资金，总价应该可以再涨上去，最好选面积大一点的，刚需房有入门房和改善房，入门房一般面积最小，总价最低，这类房产按历史增长来看不如改善房，建议仔细看星球精华专栏81#北京房产投资的核心逻辑与原则，祝你好运！
问：问题：老师您好，我可能没有问清楚，我和妻子都是燕郊人，两个孩子都上学了，妻子是老师，孩子就读于她的学校，所以教育资源不是我们的考虑因素北京顺义房价会升值吗，地铁也不是。我们都是体制内，在北京买不起房子。现在在燕郊还有一套80平米的两居室，在不远的老家村里盖了一套小别墅。因为不清楚燕郊房价涨跌，又怕以后涨价，所以我们想买一套三居室。但是看了您的文章，感觉涨价的可能性不大，所以特意问这个问题，想请教您买不买？
A：答：你好，我在星球精华第92期《北京房地产市场的泡沫》中对北京周边大部分区域做过详细的分析和未来预测；如果单纯说北京区域价值的话，那么燕郊是离北京最近的区域，相比其他区域，燕郊的价值最大。对于这个区域的购房策略，如果是自住需要住在里面，需要靠近主干道，靠近商业中心的小户型安全系数比较高。如果纯投资有更好的选择，比如强二线城市，还是退而求其次去强二线城市比较好。燕郊最主要的价值在于离北京近，这也是前几年炒房的主要原因。但是当地没有什么产业，从现在开始基本就是一个沉睡的城市，作为北京的通勤者，交通非常不方便。通往北京市区的道路只有一条，早高峰基本无法到达。
就算开通地铁，在这样的人口密度下，不排队一个小时都很难上地铁，说得一点也不为过。如果你在北京工作，住在燕郊，每天回去，体验非常不好。燕郊如果想房地产市场健康发展，还是需要靠产业带动，但很难靠北京，现在北京整体的方向是往东南发展，通州运河商务中心完全实现后，一些刚性需求会从远处溢出到燕郊，至于未来有没有市场，或许会有，但不会太健康，大起大落地投入是没有意义的。其次，通州运河的发展需要时间，长达10年甚至更久，如果单纯想改善燕郊的居住条件，就看个人需求了，如果真的需要增加居住面积，有稳定的工作，那也没什么不好，保持平和的心态就行。不涨就自己过，涨了就更好了！建议仔细看星球精华专栏第81篇《北京房产投资的核心逻辑与原则》；祝你一切顺利！
问：我想在Chaoyang上购买一台公寓，这不是我的第一个付款。在Hongmiaobeili的建筑物中，总价很低，但它是1980年代和1990年代建造的中央政府拥有的房屋。
答：您好，在第87篇中，您的信任是在“明星精华”专栏中的市场选择指南，如果您想在Chaoyang上进行大多数Chaoyang的区域在这三条线上是4分，Chaoyang Park，Shifoying，Joy City和Changying的资源。
让我告诉您的关于华为桥和潘吉亚尤恩。在以后的时期，由于许多质量的商业房屋也是Chaoyang东部的宝贵地区。过去的五年通过《地球精华》第16列＃北京区2017-2022房地产增长和收入分析（历史交易大数据）；
除了Shanshui，在第三条环路和中国世界贸易中心附近的位置始终是相同的，因此这些位置是相同的，因此，Nongguangli的价格与旧的公共住房相同它是靠近中国世界贸易中心的工业价值，但如果在10公里的半径中，这种属性属于市场ing一直很受欢迎。这并不是说这种类型的物业没有市场，但是购买力较小，增长速度较慢。
问：您好，我已经阅读了您的星球上的所有文章，我觉得您的见解非常敏锐，请给我一些建议。购买，大约10年的替代周期，请推荐可以从纯投资的角度购买的区域和社区。
答：您好，如果您有500年的预算，则可以在北京选择一个相对稳定的区域，例如chandying的苹果派。没有学区的溢价，它具有成熟的辅助设施，购买力支撑和一些缺陷。
两居室的公寓是市场上的主流公寓，占交易的50％以上。从房地产和商业区的角度来看，整个商业区的成本表现非常好。
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