“中国房地产未来房价的发展，跟平均水平没有关系，跟粤港澳大湾区、城市群、城市群中轴有关系。”
“当我去看（大角咀）第一栋待售房屋时，香港岛的人甚至都没去那里。他们看不起那个地方。”
“如今，中轴线、元素上的《王者天下》、《天印》等的影响力，已经远远超过港岛区除中环及半山区以外的任何地方。”
“我们不知道，如果它位于中国的中心、一个城市群、一条主要发展轴线上，会拥有什么样的空间。”
————陈劲松
近日，第一太平戴维斯集团创始人、主席陈劲松在深圳的一场新闻发布会上谈及粤港澳大湾区建设与房地产发展时做出上述表述。陈劲松认为：深港轴线、深港中轴的发展空间是难以想象的。
NO.1｜陈劲松：房地产未来价值与平均值无关，而是与城市群中轴有关
陈劲松在首创置业粤港澳区域品牌发布会暨首创龙华中心综合体启动仪式上，谈及龙华中心的未来价值时做出上述表述。
他首先回顾了十多年前香港大角咀的变化，再到现在香港西九龙的变化，随后北上谈到香港发展的中轴、深圳的中轴、粤港澳大湾区、全国经济发展等。以下为陈劲松演讲内容（节选）
“20年前、10年前、5年前我们都不敢想象会是这个样子。我告诉大家，20年前香港和深圳就开始规划了。香港和深圳之间的连接、中轴，以及香港和深圳之间的合作，也是香港人不敢想象的。”
我想说的是整个中轴线关系到全球经济发展、国家经济发展，特别是中国房地产物业价值未来的发展，跟平均数没有关系，而是跟城市群的粤港澳大湾区、城市群的中轴线有关系。
十年前，九广铁路在香港的终点站，也就是现在的圆方酒店、丽思卡尔顿酒店和W酒店的所在地，叫做大角咀，当时大角咀是一个渔港，楼价比油麻地还低。
当九广铁路规划，大角咀落成时，香港人，尤其是港岛人，都看不起大角咀的楼价。我去看第一栋待售的房子，港岛人一点也不在意。去吧，我不喜欢那个地方。
如今圆方的“皇廷轩”和“天玺”的售价远高于港岛除中环和半山区以外的任何地方。我们就这样看着它一路发展，价格一路上涨。你甚至无法想象，如果它位于中国的中轴线、城市群、发展大轴线上，它会有什么样的空间。我们从来没有想过。
为此，香港政府推出了房地产空置税。即便如此，随着近两年高铁的开通，房地产空置税仍然在上涨。
我们在想，从香港的金钟南区一直到深圳，再到龙华，再到黄金湾区发展轴到东莞、广州、佛山整个黄金发展轴。我们知道这个能量会聚集在发展的主轴上。这就是我们今天要跟大家分享的。这是我以前想象不到的发展，但是它却在现实中发生了。
NO.2｜实地考察：西九龙60平米两房售价4875万
陈劲松提到的位于深港中轴线上的“君临天下”、“天熙”，楼盘价格几何？陶哥实地探访了一番：
从深圳北站到达香港西九龙只需19分钟，西九龙目前是香港著名的豪宅区，主要楼盘有凯旋门、御庭、天玺、名铸、擎天半岛、THE AUSTIN及GRAND AUSTIN，以及阳光豪庭、御庭、金国丰等地产项目，
价格到底到了多高？上图是一些香港当地媒体的报道，一些数据令人恐惧：
1、香港最贵两房，60多平米，4875万成交，据说这个纪录又被破了，超5000万，而且是天禧。
2、九龙最贵的分层尺价是9.9万港币/平方尺，一平方米约等于10764尺，也就是100万港币/平方米，所谓分层，就是深圳常说的平房。
3、天禧尺价再创新高，达76,384元/平方呎，相当于82.2万元/平方米。
4、腾讯王者荣耀之父、腾讯副总裁以9800万港元买下明珠复式公寓。
涛哥找了一家当地的中介机构，拿到了平均成交价：
凯旋门均价逾7万港元/平方呎，约75万港元/平方米
皇廷轩售价为每平方英尺5.76万港元，约合每平方米62万港元。
天禧的售价为每平方英尺54,600港元，约合每平方米590,000
值得注意的是，香港是按实用面积算价，深圳是按建筑面积算价，这样算下来，香港的价格要比深圳便宜70%，汇率要便宜17%，其实还低一点。
可惜香港买房需要缴纳30%的重税，扣除税款后，汇率和公用事业费的优惠就弥补了，所以基本上上面算出来的价格可以直接和深圳的房价对比。
NO.3｜石永清：我更看好深圳，房价有机会追平香港
目前龙华房价基本都在6-8万元每平米，同在深港中轴线上，高铁19分钟，香港西九龙房价是龙华的十倍左右，未来龙华房价有机会追平香港吗？
无独有偶，与中国房地产另一位大佬陈劲松类似，中原集团主席兼创始人施永清近日也在深圳谈及深港房价同价的问题。
施永清先生表示，虽然深港房价目前仍有差距，但近年来深圳房价一直在向香港靠拢，相比成熟的香港豪宅市场，施永清显然更看好快速发展的深圳，因为深圳和香港有很多相似之处：
石永清曾多次强调，房地产的价格其实体现的是当地人的生产能力，从这个角度来看，深圳的未来其实越来越接近香港。
“70年代的深圳是一片绿油油的稻田，风景很美，但房价反映的是土地上人民的生产力。所以农田并不值钱。现在你看香港IFC，一尺要200多元，相当于月租2.5万/平米，因为里面的人能创造这个价值。深圳经济有活力，人才济济。另外我觉得深圳的城市规划设计、生产力增长、交通配置其实都不比香港差，香港现在只有相对有效的法制和职业操守，所以质量控制比较好。如果能实现这一点，深圳就有机会更接近香港。”
石永清认为，深圳显然更有投资价值，尤其是有粤港澳大湾区的支持，“这个区域是全国发展潜力最好的，所以很值得投资，想投资的人很多，所以房价不会便宜。”
NO.4｜龙华的真正价值：粤港澳大湾区的中心枢纽
陈劲松、施永清两位地产大亨，都亲历了香港和内地房地产数十年的发展，他们的共同观点值得深圳人高度关注。
陶戈认为，从粤港澳大湾区的角度，概括龙华的价值主要有几点。
1、龙华是深圳新的城市中心，也是未来的城市核心区。
2、龙华是深港中轴线，是深港一体化的重要节点。
3.龙华是整个粤港澳大湾区的中心枢纽。
4、龙华将快速走向集中化、豪华化，高端写字楼、高端住宅还有很大的发展空间。
5、龙华未来由两个核心带动，一个核心是北站，一个是龙华中心。
1、关于第一点，龙华是深圳新的城市中心，是未来的城市核心区，陶戈在很多文章中都详细论述过。
今年年初，区委书记杜玲表示，2019年，将高标准建设北站新城，充分发挥北站快速直达香港的交通优势，以“深圳新中心”定位打造北站新城，成为深港合作的桥头堡；
上图是正在修编中的深圳最新版2016-2035年城市总体规划，粉色背景中央深红色圆圈区域是粤港澳大湾区时代深圳唯一的城市核心区，主要由：大前海中心、福田罗湖中心、龙华中心组成。
这里面最大的一个信号就是，龙华已经列入深圳城市核心区了！与前海中心、福田罗湖中心比肩。这是一个非常重要的信号，意味着龙华已经正式被纳入深圳城市规划层面香港中环1平米房价，正式成为深圳城市核心。之前被民众戏称为“宇宙中心”的龙华，终于坐上了属于自己的位置！
这意味着城市地位、城市价值、城市配套水平、建设实力等各方面的巨大提升，其中蕴含着巨大的房地产机会，尤其在龙华老中心区。
2、深港中轴是深圳一体化的重要节点，陈劲松、石永清都讲得很清楚，未来的发展空间不可想象。
3.龙华为什么是粤港澳大湾区的中心枢纽？我们来看看从深圳北站到大湾区其他城市需要的时间：
往南19分钟可到香港西九龙，
向西，广州29分钟，东莞虎门17分钟，南沙庆盛21分钟，
向东至惠州南站26分钟。
龙华位于深圳市中心，距离香港、广州、东莞、惠州等地都只有30分钟车程。正因为如此便利，陶戈了解到，粤港澳大湾区内不少大公司已经或准备将总部设在龙华，甚至有的正计划从福田、南山迁往龙华。
预计这种需求或将催生出一个新的投资机会：龙华的高端写字楼和高端物业。写字楼的核心价值在于效率，依托便利的交通和中心位置。大湾区的中枢地位意味着龙华是城市的核心。这一区域的未来不亚于福田CBD。
4.龙华将迅速走向集中化、豪华化。
前几天，这张微博截图在多个微信群和深圳投资客户群中流传：龙华金茂府预估价12-15万。
很多朋友问涛哥，这是真的吗？涛哥马上证实，这个价格不属实，是谣言。不过，这件事情的迅速传播，说明龙华已经引起了很多关注，购房者和投资者对龙华很感兴趣。大家对龙华的豪宅开发普遍抱有期待和期待。
事实上，陶戈认为，未来几年龙华必然会迅速集中化、豪华化，并会出现一系列具有代表性的标杆楼盘。
包括首创龙华中心、龙华金茂府、华侨城创意大厦、鸿融园北站项目、恒裕上塘项目、恒大项目、华润旧城更新、中州金台等。
此前就有传闻称，深圳湾1号的开发商鹏瑞地产也有意在龙华拿地开发，虽然至今没有后续消息，但如果哪天消息爆出，也不必惊讶。
这些项目的出现，将使龙华的住宅价值和产品品质上升到前所未有的新高度，真正比肩深圳福田、南山核心区，不逊色于北京、上海的一流楼盘，达到世界一流水准。
5、老龙华中心价值被低估。
陶哥认为，龙华未来会由两个核心带动，一个核心是北站，一个是老龙华中心，相比北站，老龙华中心的价值其实是被低估的，这里的特点就是既有实用价值，又有未来的成长性。
其实际价值在于龙华中心集中了龙华文化广场、深圳书城龙华城、龙华文体中心等设施，并聚集了星河iCO、一方天地、希尔顿花园酒店等商业资源。
这就是龙华现在的政务中心、商业中心、商务中心、文化艺术中心。其实，这个老中心的价值，就如同上海的外滩、南京路，北京的二环、三环，纽约的曼哈顿。百年来，新的中心不断崛起，但老中心的魅力却丝毫未减，并随着时光的流逝愈发珍贵。
未来的增长潜力在于，一方面龙华中心呼应北站，位于深港中轴，成为整个大湾区发展的黄金中轴；另一方面，周边还有大型城市更新项目，包括鸿荣园、德业基、中洲等，整个区域未来将迎来巨大的价值升级。
前几天涛哥提到了为什么目前前海的房价没有深圳湾好，这是因为深圳湾是结合现实和未来，而前海暂时主要还是看未来价值。
因此像龙华中心这样既有现实性又有未来性、价值性和成长性的地块，依然被低估，尤其是商业物业和高端公寓，这类区域目前的繁荣度能提供可观的租金收益，而未来的增长也能为物业打开想象空间。
NO.4｜龙华中心首个地标：150米高龙华中心综合体
北京、上海的房地产开发商把龙华纳入深圳的核心区，也是理所当然的事情：
“龙华距离市民中心大概10公里，在北京，距离金融街大概有5-6公里，10公里相当于二环和三环的距离。而且从整个粤港澳大湾区来看，龙华就是深圳，这也是我们看好龙华的原因。”谈及龙华的城市地位，首创置业相关负责人表示。
据陶哥所知，北京三环附近的房子是当之无愧的豪宅区，房价动辄十几万一平米，而且基本没有新房可售，一房难求。
北京有一座非常著名的豪宅——首创大厦，中国CBD，首都地标豪宅。首创大厦与国贸三期、央视总部大楼、中国尊三大国家地标对峙，曾被大众赞誉为可与纽约One57媲美香港中环1平米房价，与伦敦One Hyde Park、上海汤臣一品并称为世界四大地标豪宅。该项目的开发商是首创置业。
据悉，首创目前在京津冀区域拥有23个一级开发项目，土地储备约3000万平方米，是北京地区最大的一级土地开发商。
如今，在北京、上海拥有多个经典豪宅项目的北京首创置业，在深圳揭幕了首个项目：首创龙华中心综合体。陶戈认为，龙华豪宅集中化的首个项目，便是150米高的龙华中心综合体。
可以说，首创置业给龙华带来了世界级的产品、世界级的设计、世界级的视野。以下是给我印象最深的几个地方：
1.世界一流的设计团队
▲▲ 大师团队 Zberg 和室内设计 Mauro Lipparini
“追求品质”一直是首创置业坚守的产品价值，为给深圳贡献一个“小而精致”、“小而美”的城市地标项目，首创龙华中心邀请国际大师设计团队Zberg担纲设计，携手米兰设计师Mauro Lipparini倾力打造，以意式美学将奢华概念与前沿商业完美结合，打造粤港澳大湾区奢华商务地标。
▲▲米兰设计师 Mauro Lipparini
Mauro Lipparini近日专程来到深圳，据悉这位大师曾为俄罗斯、中东等地顶级富豪设计豪华私宅，此次负责首创龙华中心的室内设计，为项目注入全球顶级居住与生活体验。
“我希望我的设计不只是一个空间，而是一个可以拥抱你的手臂、一个肩膀，让你感受到沉浸在这样一种和谐、平和的氛围之中。”
2、毛大庆首次在深圳演讲，优客工场也与首创达成合作。
▲▲毛大庆
中国著名地产大亨、优客工场创始人毛大庆也与首创合作，并将选址首创龙华中心，在发布会上，毛大庆本人还专程来到深圳发表专题演讲，这也是毛大庆首次来到深圳发表演讲。
据悉，优客工场是国内首家完成全球化布局的共享办公企业，积极布局粤港澳大湾区战略，致力于打造国内共享办公新标杆。同时，首创置业是优客工场的战略合作伙伴，目前已在北京、青岛等多个城市和项目达成合作。
作为粤港澳大湾区的首个合作项目，首创龙华中心还与优客工场签署了战略合作协议，双方将共同助力粤港澳大湾区新经济产业发展，赋能中国创新者。
双方签署合作协议，旨在将优客工场的新型联合办公模式和管理输出优势赋予首创龙华中心项目的空间平台，为龙华区创新企业提供全产业链服务，并聚合形成社区化的商业社交平台和资源配置平台，为创新血脉注入深厚活力，为深圳创新产业提供全方位、高效的服务。
3.“无界连接、无界共鸣、无界赋能”
首创龙华中心区别于一般综合体的地方，在于依托首创地产强大背景的资源整合能力，首创称之为“连接”，关键词是“无界连接、无界共振、无界赋能”。
比如中关村工业园区内的IC PARK，截至2018年，年产值近250亿元，贡献税收30多亿元，这部分资源将对接深圳IC PARK龙华中心。
比如北京首创的文创板块，就发源于北京网红地标项目：北京首创朗园（罗振宇、腾讯视频等一些知名互联网公司都在朗园）。
此外，首创集团是国内首家整合非遗资源的地产企业，已建立全国首个非遗主题文创园区——永源。首创集团在粤港澳大湾区的首家文创体验店也已落户首创龙华中心。未来，首创集团在文创领域的部分资源也将整合起来，带到粤港澳大湾区。
还有奥特莱斯，首创目前是行业第一的奥特莱斯运营商，已进驻全国17个城市。首创在文化领域打造了自有品牌“承启造物”，融合中国传统制造工艺，与企业深度融合，在首创十几家奥特莱斯平台落地，未来也有望引入粤港澳大湾区。
▲▲首都龙华中心整体图
首都龙华中心位于龙华区建设路与清泉路交汇处，是龙华中心区首个150m高垂直综合体项目，集甲级写字楼、云端公寓、独栋商业别墅、精品商业等多重产品于一体。建筑面积约6.2万方，未来将打造成为龙华中心区豪华商务地标，成为龙华区域商务办公新名片。
▲▲首创龙华中心区域配套设施示意图
首都龙华中心位于城市核心地段，紧邻龙华文化广场、深圳书城龙华城、龙华文体中心等设施，更拥有星河iCO、一方天地、希尔顿花园酒店等商业资源，商务中心、商业中心、文化艺术等政商城资源为国际商务办公提供保驾护航。
▲▲首创龙华中心项目效果图
目前，由意大利顶级品牌Minotti倾力打造的意式美学展示空间已在首创龙华中心开业，此外，首创文创品牌在深圳的首家体验店、优客工场旗下品牌“内有书店”的体验店也将在首创龙华中心同步开业，感兴趣的朋友可以到项目现场亲临品鉴。
