【北京房价怎么了？前20年涨了10倍，后10年突然不涨了】
（文/马悦程）
其实不只是北京北京顺义房价会升值吗，全国都是这样。从城市角度看，都发生了翻天覆地的变化。与之对应的，就是房价的快速上涨。在这个房价上涨的过程中，有合理的部分，也有泡沫。最近有人在一份总结北京城市发展的报告中，无意间透露了北京房价上涨的过程。很难相信北京的房价涨得这么快！与以往的统计报告不同。
报告将北京城市发展分为三个阶段，1991-2010年为第一阶段，这一阶段主要以北京城区转型为主，重点发展城区三大核心产业中心：海淀中关村+西城金融街+朝阳国贸CBD。同时，加快推进前门、西单、王府井等三大城市级商业中心转型。经过20年的发展，城市核心区房价从1993年的4000元/平方米左右上涨到2010年的4万元/平方米。
我记得当时的核心区只在二环以内，因为那时还没有二环的概念，一些重点发展区域如方庄等，还是高端典型小区、高房价的代表。三环附近区域当时还没被提及，这里大部分还是农村、农田。近20年来，随着北京城市改造升级，北京城市房价涨了十倍，与1993年的静态对比，年均涨幅达到50%！
进入新世纪，北京城市规划进行了重大调整，开始了第二阶段，从2004年到2020年。这一阶段的标志是新兴城市的崛起。上世纪90年代，北京提出了卫星城的概念，当时有通州卫星城、黄村卫星城、良乡卫星城三个卫星城，作为北京城区人口转移的基地。当时北京还处于发展初期北京顺义房价会升值吗，甚至还出台了在京郊小城投资50万就可以办理北京户口的政策。但当时能有50万的人并不多。不过我确实认识一个当时闯荡北京的浙江木匠，在北京定居下来，还有一个河南的建筑包工头，在北京买了房子落户。
后来随着亦庄开发区的成立，以及重点向北发展的战略调整，亦庄、昌平也被纳入卫星城规划圈。后来，发展新城概念提出，北京大力调整郊区城镇化战略，进一步提升，顺义、门头沟也被纳入发展新城。大力发展周边新城，大力推动城市常住人口向新城转移，也直接推动了新城地区房价快速翻番。2006年至2019年，北京主要郊区新城房价均实现10倍以上涨幅：年均涨幅接近100%！
这一时期，城区与郊区房价差距缩小，新城房价迅速达到5-6万元，而城区房价则在6-8万元之间，甚至出现新城房价远超城区房价的情况。“地段、地段、地段”的房地产投资铁律被彻底打破。当然，这个阶段大家都很熟悉，很多人也是参与者，最典型的例子就是2015年下半年到2017年上半年，一年多时间，新城地区房价翻倍是普遍现象。这也是这一轮调控的直接原因。“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位也是在这个时候提出的。
报告提出，北京发展的第三阶段是实施大北京战略，北京以外发展北京是一个伟大的构想。作者之前多次提出，北京的出路在于河北的发展。只要环北京贫困带存在，一种无形的压力就始终制约着北京真正的腾飞。所以，我们要相信，京津冀一体化意义重大。环北京贫困带将在短时间内迅速崛起，就像母鸡带小鸡，小鸡很快就长大。所以，未来最值得期待的，还是河北省的全面发展。
2016年至2035年，京津冀协同发展全面提速，一小时都市圈时代到来。现阶段，有三个规划值得研究，一个是通州城市副中心规划，一个是雄安新区规划，一个是北京南城发展规划。前两个规划大家比较熟悉，后面这个可能就不太为人熟知了。如果说前两个是北京非首都功能规划，那么南城规划其实就是首都功能规划。
北京首都功能核心定位已调整为政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心四个中心，而之前被列为重中之重的金融中心、经济中心、交通枢纽，甚至小商品批发中心等，则被疏解为非首都功能，这对于未来十年将承接北京万亿产业转移、数百万人口迁入的北京周边地区而言，是一次巨大的历史性发展机遇。
然而，在北京发展的第三阶段，出现了一个与以往不同的重大变化，那就是北京周边房地产市场的房价不涨反跌。最近我们不断收到各种形式的广告，就是看似最有潜力的固安、巴州、文安三县的房价都在4000元以下，这一区域是连接雄安新区和北京新机场的核心区域，理论上也有很大的升值潜力，这和北京的发展模式不同。看来，在北京发展的第三阶段，房地产真正退出了历史舞台的中心。实业救国的理念又被提起，“房子是用来住的，不是用来炒的”的雄安模式有着非常重要的指导意义。【本文由账号“马月成”于20190506发表】
