◎文｜海岚
◎编辑｜小木
崂山新一任地王从此诞生。
4月6日，崂山区张村河南046地块（建筑面积9.76万平方米）开拍，华润、保利、中海、万科、招商、海信、建发、越秀青铁、中建东富等9家地产商轮番竞价，最终经过136轮竞价，价格达到顶峰，触发21045元/平方米的熔断价。9家地产商将于4月7日上午10点根据线下竞价质量决出结果。
从最终21045元/平方米的成交价来看，这意味着崂山新地王的诞生，这一价格也是青岛第二高，仅次于莱阳路8号。
值得注意的是，杨国平位列此次参与拍卖的9家竞拍企业之列，据卓易数据显示，9家竞拍企业均缴纳了17.87亿元的竞拍保证金，而引入外资的要求也彰显了参与竞拍的企业实力。
在这9家房企中，来自厦门的建发集团首次尝试在青岛拿地，也是全国十大房企中唯一一家尚未进入青岛的房企。
作为一家起步于厦门的地产公司，建发集团2015年在厦门推出建发中熙，一夜成名。中熙摒弃了中国传统建筑极其繁琐的手工细节，用现代材料和工艺取而代之，是“中国魂，西方技艺”。
2020年12月，建发首次进军济南，目前已竣工建发西园等三个项目。
西海岸新区康达等地的不少房地产项目，都是对建发的模仿。
2023年，大师驾到。
另一家老牌企业万科时隔多年再次进入核心城区参与拿地，并首次进入崂山，也值得关注。
看了2021年以后的万科项目，感觉青岛万科这两年的作品都有所进步，无论是城王云栖，还是海潮云栖，又或者是万科紫君，在产品力和性价比上都是可圈可点的。
无论此次万科能否中标046地块，都是万科在2023年积极拓展中心城土地市场的信号。
海信和华润是樟村河工厂的常客。
而这也是继去年以来崂山土地拍卖阻断后海信第三次转入线下。
2022年9月16日，崂山松岭路东地块吸引到银丰、中金国泰、海信等公司98轮竞价，并以超出最高限价14907元/平方米的价格转入网下竞价。
最终，银丰地产以楼面地价14907元/平方米夺得崂山松岭路东地块，成交总价14.16亿元，溢价率15%。
银丰松岭路项目目前已经揭幕，预计下半年开盘。
2022年12月，崂山区张村河两宗熔断地块优质进入网下竞价，海信、华润分别拿下两宗地块，成交楼面价18980元/平方米，溢价率15%，总成交价27.58亿元。
目前，华润樟村河项目已发布产品及初步均价；海信项目也初步受到市场关注，但尚未公布产品信息。
其他几家房地产公司的竞争力也很强，既有招商蛇口、保利发展等央企，也有越秀地产等地方国企。
招商蛇口是央企中的实力企业，2022年业绩目标完成率位列行业第二，在中国指数研究院销售额排名中以超2900亿元位列第七。
招商蛇口先进入青岛，再进入济南，在青岛先后开发了青岛互联网谷、永华府、公园1872等，但目前其在济南的项目比在青岛多，在青岛唯一的住宅项目是与绿城合作的胶南文澜锦园，急需补库存。
保利发展母集团规模、营收虽然不如招商局集团、华润集团和中国建筑集团（中海集团母公司），但其房地产业务一直名列前茅，前几年与中海集团比肩，但近几年已经超越中海集团，稳居央企第一。
保利在青岛表现亮眼，在市北区打造了多个知名项目，2023年保利和松、金尚力争成为板块热销第一项目。
2023年，保利大有可能超越碧桂园，成为中国第一大房地产开发商。
越秀集团是广州特大型国企，旗下有地产、金融控股两大业务，进入青岛多年但表现不温不火。
在行业低迷时期海潮路33号房价，越秀凭借国企实力不断发力，在今年2月的北京土地拍卖会上，越秀斥资59.11亿元拿下昌平回龙观和石景山苹果园两块热门地块，成为最大赢家。
预计今年拿地金额将超过400亿元，目前青岛项目已进入收尾阶段，显然拿地是越秀青岛公司的重头戏。
很多杨国平的疯狂，很大程度上是源于对地域价值的看好。
瑞丽数据拉出了青岛去年各板块成交数据，相较于按行政区划统计结果较为宽泛，无法真实反映区域楼盘热度，按板块统计结果更加细化，因此更有指导意义。从总销售额来看，灵山湾以116亿元排名第一，薛家岛、长江路街道及保税区以107亿元排名第二，金家岭以81.5亿元排名第三。
如果加上石老人-沙子口、株洲路、浮山前、浮山后（以市北为主，崂山区为辅），榜单成交前二十，崂山区占据了五席，成交规模确实不小，最重要的是成交价还高，金家岭金融区成交均价5.6万，浮山前成交均价7.38万，石老人-沙子口成交均价6.2万，株洲路成交均价3.8万，整体成交价都在4万以上。
一个板块的房价高，销量不好，往往说明这个产品不受大众欢迎，但如果产品卖得高，销量好，证明这是市场自然演进的结果。
从这个角度来看，崂山区确实已经成为青岛豪宅的聚集地。
崂山区之所以能成为青岛房价的天花板，除了金融、科技企业集聚带来的财富效应，更重要的是其土地供应相对克制。
这跟懂城市经营的杭州市政府类似，通过土地拍卖、综合调控地价，保证区域房地产市场的供求和人气，维护政府、房企、购房者的利益。
比如张村河区域，虽然这一区域整体商业、写字楼占比较高，但崂山区并未将住宅和商业用地捆绑出让，而是只出让住宅用地，18975元/㎡的起拍楼面价也使得张村河的土地效益最大化。
18975元/㎡的起拍价也让张村河有了地价的锚点，未来这一带的地价恐怕只会越来越高。
相反的是，无论是浮山后、CBD，还是新都新，很多优质地块因长期混批、商办比例过高，无法实现土地精品拍卖，最终遭受土地收益的损失。
例如，2010年，市北区镇江路22号土地拍卖价达到每平方米15060元海潮路33号房价，其中40%的土地要建设为廉租住房。
十年后的2021年12月，位于市北区的海泊河33号地块，楼面地价仅为1.54万元/平方米，也就是如今的泛海万和云景。
随着2023年张村河土地供应量的增加，青岛房地产市场又将迎来怎样的重大变化，值得期待。
